Кризис подкосил шедший на рекорд рынок недвижимости

Текущий год войдет в историю как год прорыва в сегменте коммерческой недви­жимости — в городе появились тор­говые и офисные объекты высокой клас­сности. Застройщики жилого в 2008 г. также взяли курс на «дорогие» проекты. Год обещал побить все рекорды, однако финансовый кризис помешал этому. В условиях недостатка «живых» денег участники рынка ищут способы удержаться: идут в подряд к государству, продают объекты по сниженной цене, начинают оказывать новые услуги.

Насколько вырос сегмент коммерческой недвижимости в этом году?
Где застройщики берут «живые» деньги?
Когда местный рынок недвижимости снова пойдет в гору?

Большинство экспертов утверждают: если бы не мировой кризис, то 2008 год можно было бы вписать в историю красноярского рынка недвижимости как один из самых значимых. Мамед Абасов, генеральный директор ГК «Монолитхолдинг»: «По данным на сентябрь, рост темпов сдачи жилья у ГК составил 96%. По нежилому — 76%. И если бы не проблемы на рынке недвижимости, нынешний год мог бы стать самым успешным для местных строителей».

Рынок прирос качественными площадями

Сергей Богданчиков
директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company (LCMC)

Директор компании Lex Development (входит в ГК «Партнер-Строй») Дмитрий Богдан­чиков считает, что за текущий год красно­ярский рынок недвижимости изменился качественно. Резкий рывок вперед прои­зошел в торговом сегменте коммер­ческой недвижимости. «Бесспорным флагманом стал ТРК «Планета», сдавшийся весной. На подходе еще два торговых комплекса — «Огни» и «Июнь», — говорит г-н Богдан­чиков.

Директор департамента консалтинга ком­пании London Consulting & Management Company (LCMC) Сергей Богданчиков до­бавил, что открытие ТРЦ «Планета» не только вывело рынок торговых центров Красноярска на принципиально новый уро­вень качества, но и увеличило общий объем этого сегмента рынка коммерческой недви­жимости почти на 40%.

Офисное предложение также увеличилось качественными площадями. В течение года сдались два высококлассных бизнес-центра — «Весна» и «Европа», на подходе высотка «Монолитхолдинга» на Взлетке. В итоге количество офисных площадей в Красноярске выросло примерно на 20%.

На рынке жилой недвижимости эксперты отметили две тенденции, которые преобладали в 2008 году. Во-первых, инвесторы и застройщики пошли в сегмент дорогого жилья. Так, компания «Стройсервис-Инвест» начала строительство многофункционального жилого центра на Стрелке, «Омега» презентовала проект «Перья», летом застройщик совместно с генеральным риэлтором, компанией «АРЕВЕРА-Недвижимость», начал продажи жилья в этом комплексе.

Компании предприняли нестандартное решение — открыли офис продаж прямо на стройплощадке. «Монолитхолдинг» возводит комплекс «Лазурный», который застройщик позиционирует как апартаменты для покупателей с платежеспособностью выше среднего. Осенью 2008 г. компания «Сиблидер» презентовала жилой объект повышенной ком­фортности. Закрытый комплекс комфортного проживания Фрегат [NEO] — первый проект несоциального жилья этой строительной компании.

Дмитрий Метельков
директор RESTATE GROUP

Директор RESTATE GROUP (коттеджный поселок Chalet Club) Дмитрий Метельков говорит, что покупательская способность в сег­ментах middle-up и premium в значи­тельно меньшей степени зависит от дефи­цита ликвидности. «При продаже дорогого жилья практически отсутствует ипотечная составляющая сделок, а объем такого пре­дложения в городе весьма ограничен», — добавил эксперт.

Кроме того, в этом году в Красноярске и его пригороде активизировался сегмент мало­этажного жилья. Дмитрий Метельков: «Для потребителя с достатком чуть выше сред­него, живущего в Москве и Санкт-Петербурге, обладание загородным домом в организованном коттеджном поселке уже успело стать нормой жизни. С традиционным отставанием от «столиц» в 3-4 года тенденция дошла и до Красноярска — в этом году и в крае стартовало сразу несколько проектов коттеджных поселков». По подсчетам «ДК», в течение года было заявлено 7-8 таких проектов.

Как строители выживают в кризис

«Риэлторы одними из первых почуяли «неладное» на рынке. Еще весной продажи жилья «встали». Тогда мы говорили о том, что примерно треть компаний ушла с рынка. Сегодня, я думаю, уже около 40% агентств недвижимости прекратили свою работу», — сказала ЕЛЕНА ЗВОНАРЁВА, генеральный директор агентства недвижимости «Септима».

Мамед Абасов рассказал, что застройщики жилья ощутили кризис летом. Компании, занимающиеся возведением коммерческой недвижимости, — в начале осени. Дмитрий Богданчиков: «Когда прекратились продажи жилья, инвесторы попытались перевести свои активы в коммерческую недви­жимость, но вскоре стало ясно, что финансовый кризис носит системный характер».

Генеральный директор ФСК «Готика» Геннадий Тихонов так описал текущую ситуацию: «Думаю, спрос на жилье упал примерно наполовину. Раньше 60% сделок у нас было по ипотеке. Четыре месяца покупок с участием ипотеки нет вообще». Эксперты отметили, что ситуация в компании характерна для рынка в целом.

В последние месяцы часто звучит информация от СМИ, что некоторые застройщики находятся на грани банкротства. В связи с этим «ДК» обратился за пояснением ситуации в Союз строителей Красноярского края (ССКК). Там нам рассказали, что в течение последнего времени ССКК делает запросы всем своим участникам на предмет того, работает ли компания на рынке. На данный момент ни одна из строительных компаний Красноярска не заявила о прекращении своей деятельности.

В отсутствие «живых» денег многие застройщики пытаются выжить за счет продаж по более низкой цене. Геннадий Тихонов: «В некоторых случаях мы идем на уступки в цене. Каждая сделка рассматривается индивидуально. Однако стоимость «квадрата» жилья в кирпичном доме нашей компании стоит не ниже 50 тысяч рублей, ниже — для нас уже нерентабельно».

Мамед Абасов
генеральный директор ГК «Монолитхолдинг»

Застройщики разрабатывают совместные программы с банками. «Совместно с ВТБ мы строим микрорайон «Иннокентьевский». Около 70% финансирования — около четырех млрд руб. — взял на себя наш банк-партнер», — поделился Мамед Абасов. Руководитель «Монолитхолдинга» также рассказал, что его компания взяла курс на сотрудничество с государством. «Мы строим социальное жилье в Минусинске. Есть ряд подобных проектов в других городах. Сегодня портфель госзаказов «Монолитхолдинга» превышает два млрд руб. Наши специалисты уже работают на четырех крупных проектах, заказчик которых — администрация города и края», — пояснил г-н Абасов.

Дмитрий Богданчиков рассказал свой «рецепт выживания» в кризисной ситуации: «Еще несколько месяцев назад как девелоперы мы полностью были заняты проектами коммерческой недвижимости группы компаний, в которую входим. Сейчас же расширяем фронт работы в смежных областях — юридических услугах в сфере недвижимости в расчете на открытый рынок. По сути, это free-development, или девелопмент «на аутсорсинге».

«Заморозка» до лучших времен

Сергей Богданчиков уверен, что перспективы коммерческого сегмента местного рынка недвижимости достаточно оптимистичны: «Я уверен: рынку Красноярска придется проще, чем рынкам других крупных городов России. Все потому, что у вас нет переизбытка офисных и торговых помещений. Арендные ставки на торговую площадь в кризис если и снизятся, то максимум на 10%, а цены на офисы в качественных БЦ, думаю, останутся на прежнем уровне. Строительство не остановится». Однако московский аналитик предположил, что вполне возможен сдвиг в сроках реализации проектов: «Учитывая текущий дефицит наличности, компании-застройщики вряд ли смогут уложиться в установленные сроки строительства».

Участники рынка полагают, что значительная часть заявленных проектов в коммерческом сегменте, которые находятся на стадии проектирования, будет заморожена.

Елена Звонарёва: «Совершенно очевидно, что в ближайшие полгода в новые проекты не «зайдет» никто из местных и федеральных девелоперов».

Эксперты не исключили, что в сегменте жилого «заморозке» подвергнется и часть проектов, уже находящихся на стадии реализации. «На мой взгляд, это верный способ. Нужно искусственно увеличить платежеспособный спрос. А для этого нужно подождать с реализацией части проектов», — считает г-н Тихонов.

По мнению части экспертов, «отогреть» объекты удастся весной. «Возможно, весной банки оптимизируют активы, фондовый рынок стабилизируется, и тогда наша сфера понемногу пойдет в гору — люди начнут приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Это оптимистичный сценарий», — говорит Дмитрий Богданчиков. Пессимис­тичный сценарий, по его мнению, таков: «Если рынок «простоит» до осени 2009 года, из-за отсутствия оборотных средств с него уйдет более половины строительных компаний. И тогда придется наверстывать упущенное не менее четырех лет».

Дмитрий Метельков: «Долгосрочные прогнозы делать сегодня непросто. В предстоящем году строители и девелоперы в первую очередь будут завершать проекты, работу над которыми они уже начали».

В целом же участники местного рынка недвижимости настроены по-боевому. Мамед Абасов: «Демпинговать в будущем году строители не станут. Как жилье, так и коммерческую недвижимость серьезная компания не будет продавать по цене, которая ниже уровня рентабельности». Дмитрий Богданчиков: «У нас есть много времени, чтобы все обдумать, скорректировать планы. Сейчас как никогда актуально заняться образованием, повышением квалификации».

В Красноярске более 130 тысяч «квадратов»
качественных офисных площадей

Действующие качественные офисные объекты