Красноярский рынок ТРК вышел на новый уровень и взял паузу

Этот год — переломный в развитии краснояского рынка ТЦ и ТРК: в городе начали появляться торговые объекты европейского уровня.
Что будет дальше — зависит от того, насколько затянется экономический спад.

Эксперты признаются, что сегодня сложно давать прогнозы о том, как изменится ситуация на рынке ТЦ и ТРК. «Если кошельки жителей из-за кризиса будут пустеть и дальше, то скоро мы все пойдем одеваться на рынок КрасТЭЦ», — шутит один из собеседников «СВ». Но пока девелоперы действующих ТЦ и ТРК настроены оптимистично. Они не ожидают резкого падения спроса на торговую недвижимость в Красноярске.

Семь тихих лет

«Торговый квартал на Свободном»

Красноярский рынок долгое время испы­тывал дефицит качественных торговых площадей. Первый объект, который эксперты относят к профессиональным ТРК, — «Торго­вый квар­тал на Свободном» — был запущен в 2001 году.
А второй — ТРЦ «Планета» — появился лишь весной 2008 года. В семилетний период между этими двумя открытиями рынок, по словам экспертов, развивался незначительными темпами.

Низкая насыщенность красноярского рынка и интерес федеральных розничных операторов к продвижению своих сетей в регион подтолкнул российских девелоперов к строительству крупных ТРК в Красноярске. Так, кроме «Планеты» (проект «РосЕвроДевелопмент»), до конца года намерены запустить в эксплуатацию свои объекты компания «StroinRos Group» (ТРК «Огни») и ГК «Регионы» (ТРК «Июнь»).

По данным издания «Новостройки Красноярска», на апрель 2008 года суммарная площадь ТЦ и ТРК в Красноярске составляла около 359 500 кв. м. Схожие данные приводит и генеральный директор УК «ОДЦ «Метрополь» (управляет проектом «Взлетка-Plaza») Владимир Орлов. Если все заявленные объекты начнут работать, рынок может прирасти к Новому году примерно на 260 000 кв. м.

Василий Стенин:
«Рынок идет по пути укрупнения торговых комплексов. Если экономическая ситуация будет благоприятна, в перспективе можно ожидать ТРК и в 200 000 кв. м. Например, Солонцы – хорошая площадка для такого объекта».

Ещё в первом квартале 2008 года девелоперы соревновались в амбициозных планах по вводу своих комплексов или проектированию новых. Но сейчас, в ситуации экономического кризиса, ком­пании более сдержаны.

«Новым нереализованным проектам сегодня практически невозможно найти источники инвестирования. Многие из них могут быть заморожены», — констатирует Василий Стенин, директор красноярского филиала компании «РТМ Менеджмент» («Торговый квартал на Свободном»). По словам эксперта, у «РТМ Менеджмента» были намерения ввести дополнительные площади в «Торговом квартале на Свободном», но сейчас этот проект «притормозили», в компании ожидают, как изменится эконо­мическая ситуация. Хорошую фору в Красноярске получил «РосЕвроДевелоп­мент», открыв весной первую очередь ТРЦ «Планета».

«Девелопмент живет на привлеченных деньгах: кто успел запустить объект в эксплуатацию до финансового кризиса, тот его переживет», — говорит коммерческий директор регионального офиса компании «РосЕвроДевелоп­мент» Павел Михайлов. Однако, по словам г-на Михайлова, ввод второй и третьей очередей комплекса может быть отложен, если обстановка не изменится к лучшему. Реализация проектов строительства в Красноярске двух ТРК «районного» значения, о которых «РосЕвроДевелопмент» заявлял весной этого года, тоже пока приостановлена.

От региона в район

Сейчас рынок ТЦ и ТРК Красноярска представлен объектами нескольких категорий, отмечает директор департамента маркетинга «Регионы-Девелопмент» Сергей Гуров. Это ТЦ, представляющие собой наследие советского периода, перепрофилированные и реконструированные под торговые объекты промышленные и иные площади, профильные мало­форматные торговые центры и профессиональные торгово-развлекательные комплексы. На первые три категории, по словам г-на Гурова, приходится до 80% розничной торговли Краснояска, но с открытием двух ТРК-гигантов ситуация кардинально изменится.

Александр Дудин:
«Сейчас новые ТРК притянули в Красноярск большое количество федеральных сетей. Они, как правило, одним магазином в городе не ограничиваются, поэтому спрос на новые торговые площадки сохранится, и девелоперы будут заинтересованы в строительстве новых объектов».

Начальник отдела маркетинга компании «StroinRos Group» Александр Дудин добав­ляет: «Все, что существовало до «Планеты», «Огней» и «Июня», имело ряд существенных минусов: маленькая пар­ковка или ее полное отсутствие, непро­думанная навигация, устаревшие инже­нерные сис­темы. Как правило, этого достаточно посетителям, чтобы отказаться от поездок в эти места в пользу новых современных комплексов».

Владимир Орлов замечает, что красно­ярский рынок торговой недвижимости характе­ризуется неравномерным распре­делением по городу ТЦ и ТРК: «Если обратиться к карте, можно увидеть, что левый берег более освоен — не только по объемам торговых площадей, но и по их качеству. На право­бережье основные объекты — это ТЦ «Красноярье», и комплексы, рассчитанные на покупателя ниже-среднего сегмента, — «КрасТЭЦ» и «Мега». Все эксперты единодушны: город способен поглотить, как минимум, еще один ТРК на правом берегу.

Сегодня сегментировать действующие красноярские ТЦ по общепринятой классификации (деление на «суперрегиональные», «региональные», «городские», «районные» и «микрорайонные») достаточно сложно, отмечают эксперты. Так как многих из них по таким критериям, как объем площадей, состав арендаторов и позиционирование объекта, трудно отнести к какой-то определенной категории.

Как отмечает Александр Дудин, сейчас в Красноярске начал оформляться сегмент «региональных» торговых объектов - «Планета», «Огни», «Июнь» заполнят эту нишу на 60-80%. Сегмент «районных» ТЦ и ТРК, по мнению г-на Дудина, находится на начальном этапе формирования: «И это закономерный принцип развития этого рынка. Сначала он закрывается крупноформатными объектами, потом идет формирование районных комплексов, затем - центров «шаговой доступности».

ТРК «Планета»

Эксперты «СВ» прогнозируют: действующие торговые комплексы постепенно будут переориентироваться в категорию «районных». Еще в конце 2007 года Василий Стенин говорил, что после открытия ТРЦ «Планета» «Торговый квартал на Свободном» может перейти из разряда «единственный современный комплекс» в «хороший комплекс районного значения» (см. «СВ» №16 от 25 декабря 2007 года). Сейчас г-н Стенин отмечает, что под «районностью» в этом случае не следует понимать официальное административное деление: «Наша зона охвата более широкая - аудиторию «ТК на Свободном» по-прежнему составляют жители Железнодорожного, Октябрьского и части Центрального района».

ТРК «Огни»

Планировали не оставить без внимания сегмент «районных» торговых объектов и федеральные девелоперы. Так, на Ястынском Поле компания «StroinRos Group» рас­считывает возвести второй ТРК «Огни» площадью 43 000 кв. м. Сейчас под проект выделена площадка, ведется комплексное проектирование. По словам г-на Дудина, основные инвесторы под проект уже есть, сформирована концепция пул, и если общеэкономическая ситуация не ухудшится, строительство начнется весной 2009 года. Кроме того, «StroinRos Group» сейчас осуществляет аналитическую работу по исследованию площадки на улице Волочаевская (район Николаевки).

Еще один комплекс среднего формата (45 000 кв. м) рассчитывает возвести в районе Предмостной площади компания ГК «Регионы». Сегодня, по словам Сергея Гурова, он находится на стадии проектирования, а расчетные сроки открытия — IV квартал 2011 года.

Сейчас говорить о серьезной конкуренции на красноярском рынке ТЦ и ТРК не приходится. Когда запустилась «Планета», в «Торговом квартале на Свободном», признается Василий Стенин, был отток клиентов, но потом показатели посещаемости вернулись на прежний уровень и даже обозначили небольшой прирост. «Конечно, если раньше к нам ехали и со Взлетки, и из Северного, то теперь жителям этих микрорайонов удобнее посетить «Планету», туда же едут с правого берега через Октябрьский мост. Таким образом, первоначальное разделение потоков посетителей уже произошло», - добавляет г-н Стенин.

Второй этап распределения рынка наступит после открытия «Огней» и «Июня». Несмотря на то, что новые объекты находятся достаточно близко друг к другу, прямой конкуренции между ними не будет, уверен Павел Михайлов: «ТРК «Огни» стоит на отдельной транспортной магистрали, с ним мы вряд ли будем делить аудиторию.

ТРК «Июнь»

А вот «Июнь» можно рассматривать как по­тенциального конкурента, но формат и харак­теристики этого объекта отличаются от «Планеты»: у нас другая этажность, более удобные подъездные пути, площадь парковки больше, но самое главное, разный состав арендаторов — пересечения по брендам нет. Поэтому можно полагать, что посещать комплексы будет разная аудитория». Эксперт прогнозирует, что после открытия новых ТРК посещаемость «Планеты» может упасть на 20%, но только на 1,5-2 недели. Потом сегодняшняя общая посещаемость ТРК (по данным компании «РосЕвроДевелопмент», в среднем, 270 тысяч человек в неделю) сократится не более чем на 10%.

В зону повышенной конкуренции могут попасть торговые объекты, которые находятся рядом с ТРК-гигантами, говорят эксперты. Например, уже сейчас оценить соседство с ТРЦ «Планета» могут такие игроки, как «Взлетка-Plaza» и открывшийся в сентябре на проспекте Молокова ТРЦ «Оптима». Для них, по мнению экспертов, определяющим фактором дальнейшего функционирования станет концептуальная проработка объектов. «Такие игроки будут испытывать недостаток трафика, если у них не будет четкой направленности. В формате некрупного ТРК с «Планетой» они конкурировать не смогут. Как вариант — специализация. Например, если под одну крышу собрать 50 детских магазинов и детский комплекс развлечений, то можно привлечь и свою аудиторию, и часть потока «Планеты», — полагает Василий Стенин.

Каждому свое

Павел Михайлов:
«В мае наши французские инвесторы прогнозировали, что на третий год работы «Планета» будет привлекать до 250 тыс. человек в неделю. Мы проработали всего полгода — к нам приходит 270 тысяч человек еженедельно».

Как отмечает Павел Михайлов, у «Планеты» и «Взлетки-Plaza» есть пересечения по брендам одежды, что при такой близкой расположенности нецелесообразно. Экс­перт считает, что более эффективно для этого объекта сосредоточиться на арен­даторах, представляющих продукцию цено­вых сег­ментах «средний плюс», «vip» и этим из­бежать конкуренции с «Планетой», которая привлекает более массового посе­тителя, нацеленного на среднеценовой сегмент. Владимир Орлов уверяет, что бизнесмены, имеющие магазины в обоих этих объектах, не собираются отказываться от присутствия во «Взлетке-Plaza» (позиционируется в сег­менте «средний/средний плюс»): «Несмотря на то, что трафик у нас меньше, чем у «Планеты», но основная аудитория ком­плекса сформирована, у этих магазинов есть свои постоянные покупатели».

Как признается директор ТРЦ «Оптима» Владимир Сысоев, когда объект проекти­ровался, владельцы не знали о планах строительства ТРЦ «Планета». Эксперт допускает, что проходимость «Оптимы» сейчас могла быть больше, если бы она не была расположена так близко к этому ТРК. Но г-н Сысоев отмечат, что комплекс работает всего несколько месяцев, а экономический спад не позволяет пока делать окончательные выводы. Сейчас по формату проект позиционируется как торгово-развлекательный. Кроме ритейлеров, по словам Владимира Сысоева, в «Оптиме» скоро появятся кафе-бар, детский клуб и др.

Девелоперы могут снизить ставки

Как изменится ситуация на рынке ТЦ и ТРК в Красноярске даже в ближайший год, эксперты оценивают с осторожностью. «Основной фактор, влияющий на развитие этого рынка не только в Красноярске, но в России в целом, – это длительность кризиса. К сожалению, сегодня делать точные прогнозы развития невозможно», - говорит Сергей Гуров.

«Кризис может негативным образом отразиться на незавершенных проектах. Рентабельность действующих ТРК сохранится на прежнем уровне - 12-15%», - считает Павел Михайлов.

Тенденции к снижению арендных ставок в красноярских ТЦ и ТРК нет, говорят эксперты. По данным Сергея Гурова, в профессиональных торговых центрах Красноярска они колеблются от $150 до $1900 за 1 кв. м в год (для арендаторов товарного профиля). В остальных ТЦ — от 500 до 2000 руб. за кв. м в месяц.

Владимир Орлов:
«Все объекты, которые сейчас работают или сдаются, как говорится, попали в волну, когда рынок свободен и можно получать высокие прибыли. Новые ТЦ и ТРК, которые сейчас только проектируются, начнут действовать уже в других условиях — на более низкой рентабельности».

Но сегодня финансовые трудности начинают испытывать ритейлеры. Владимир Орлов говорит, что девелоперы пойдут навстречу своим арендаторам в снижении ставок: «В период кризиса можно работать только с теми, кто есть на рынке, новые игроки вряд ли будут активно развиваться в регионах в такое время. Но повсеместного резкого снижения ожидать не стоит: недо­полученная сегодня девелоперами прибыль может обернуться завтра недостатком средств на содержание торговых объектов и, как итог, падением их качества».

Василий Стенин:
«Сейчас в сфере торговли — сезон продаж, к Новому году мы ожидаем тот же уровень покупательской активности, что и в прошлые годы. Поэтому говорить о каких-то изме­нениях в нашей работе не приходится. О ситуации на рынке можно будет судить в 2009 году. Если покупательская спо­собность упадет, то будет плохо всем: и ритейлерам, и девелоперам».

Через два-три года, прогнозирует Александр Дудин, следует ожидать вторую волну ввода торговых объектов. Но большинство экспертов считают, что она может запоздать: из-за проблем с привлечением денег намеченные девелоперами проекты могут быть заморожены.

Резюме

Красноярский рынок ТЦ и ТРК в 2008 году претерпел качественные изменения — в городе появился первый объект, по уровню и концепции соответствующий европейским стандартам (ТРЦ «Планета»). В декабре этого года заявлены к открытию еще два аналогичных проекта — ТРК «Огни» и ТРЦ «Планета». Они закроют нишу региональных торгово-развлекательных центров на 60-80%. А также совместно с «Торговым кварталом на Свободном» сформируют профессиональное торговое пространство. Второй этап развития рынка — оформление ниши «районных» центров, в которые будут перепрофилироваться действующие ТЦ. В эту нишу планируют зайти и федеральные девелоперы - «StroinRos Group», ГК «Регионы». Однако некоторые эксперты прогнозируют, что эти проекты могут быть заморожены.

Кто заполнит нишу ТРК
Крупноформатные игроки
красноярского рынка торговой недвижимости