Офис: время брать?

С начала финансового кризиса рынок аренды коммерческой недвижимости пережил большие потрясения. Глобальный эконо­мический спад сыграл на руку арендаторам торгово-офисных и складских помещений.
За год стоимость аренды коммерческой недвижимости в Красноярске сократилась на 30-50%. Спрос на коммерческую недвижимость не страдает, причем осенью риэлторы ожидают дальнейшего увели­чения деловой активности.

Год назад снять офис в центре города по приемлемой цене было настоящей проблемой

Менее чем за год красноярская отрасль аренды нежилых помещений превратилась из рынка, на котором правили бал владельцы коммерческих помещений, в рынок поку­пателя (см. «Площади упали в цене»).

Год назад снять офис в центре города по приемлемой цене было настоящей проблемой для арендатора, а теперь бери — не хочу.
Кризис заставил владельцев коммерческой недвижимости за год снизить цены на аренду коммерческих площадей в два раза.

Согласно информации исследовательской компании RID Analytics, во II квартале текущего года на вторичном рынке коммерческой недвижимости Красноярска средняя цена продажи квадратного метра по отношению к предыдущему кварталу снизилась: по офисным объектам — на 12%, по торговым — на 20%, по производственно-складским — на 19%.
Уменьшилась и арендная ставка: по офисным помещениям — на 8%, по торговым — на 28%, по производственно-складским — на 6%.

Новые офисы B+ на Взлетке стоят полупустыми

Это данные за второй квартал, однако цены на коммерческую недвижимость, как продажу, так и аренду, продолжали понижаться и в третьем квартале.

«Стоимость аренды коммерческой недвижимости снизились в зависимости от района и характера помещений на 30-50%.
Если брать нежилую недвижимость в разрезе «магазины-офисы», то здесь цены снизились на 40-50%, склады в стоимости упали на 20-30%, — рассказывает РЕКЛАМЕ-МАМЕ руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости Granta Ольга Савченко.
— Динамика такого снижения объясняется тем, что склады изначально были дешевле по стоимости, чем торгово-офисные помещения, соот­ветственно и цены на них снизились меньше».

По словам Ольги Савченко, год назад стоимость складского помещения в среднем составляла 280-300 рублей за 1 кв. метр, а сейчас цена варьируется от 200 до 250 рублей за 1 кв. метр.

Торговые площади упали в цене сильнее складских. Так, год назад квадратный метр стоил 2-3 тысячи рублей — сейчас всего 1,5 тысячи рублей.

Примерно также снизился ценник и на офисные помещения. Год назад стоимость аренды офиса в центре города была порядка 1 тысячи рублей за кв. метр, а сейчас составляет не более 500-600 рублей за квадрат.
Более всего, по уверениям риэлторов, пострадали офисные помещения бизнес-класса А, которые в избытке присутствуют в районе Взлетки — их стоимость по сравнению с прошлым годом снизилась на 40-50%.

Класс А невостребован

Несмотря на то, что еще год назад о нынеш­них ценах и выборе помещений арендаторы могли только мечтать, настоящая ситуация все-таки не дает бизнесменам восполь­зоваться и выбором, и сниженными ценами в полной мере: крупные бизнес-центры до сих пор остаются невостребованными.

По словам риэлторов, подавляющее боль­шинство сделок по аренде офисной недви­жимости сейчас осуществляется с целью сокращения издержек компании.
Кризис вынудил «затянуть пояса» в первую очередь небогатые компании, арендовавшие объекты классов В и С, перебравшись в помещения ниже классом и меньшей площади.

«У людей снизились запросы. Если раньше на рынке присутствовало много крупных операторов, которым требовались площади по 300-500 квадратных метров, то сейчас эти компании интересует более мелкая коммерческая недвижимость по 100-200 квадратных метров, — подчеркивает руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости Granta.

— Самыми невостребованными сейчас значатся офисные площади в бизнес -центрах класса А. Просто, когда строили элитные офисные помещения, застройщики ориентировались на приход крупных западных компаний в Красноярск, которые из-за кризиса до нашего города не дошли.

Сейчас наполняемость крупных бизнес-центров небольшая, поскольку на данный момент на красноярском рынке присутствуют всего 2-3% крупных операторов, которые готовы снимать и снимают большие площади в бизнес-центрах».

Но при этом риэлторы отмечают, что в целом рынок коммерческой недвижимости чувствовал себя весь летний сезон не так плохо, как рынок жилой недвижимости (см. Студенты оживили рынок недвижимости).

Дорогие бизнес-центры больше всех пострадали от кризиса

«Несмотря на непростую экономическую ситуацию, коммерческая недвижимость в Крас­ноярске востребована.
Люди научились приспосабливаться, и, если раньше большинство бизнесменов и предпри­нимателей расширяли площади, то сейчас наоборот ищут помещения дешевые и малень­кие, — отмечает Ольга Савченко.

— Мы ожидаем, что осенью деловая активность в нашем городе увеличится. На это указывают несколько причин. Во-первых, лето оказалось «рабочее», мертвого сезона в этом году не было, арендаторы активно искали площади под склады, магазины и т. д.
И с сентября по декабрь мы ожидаем увеличения спроса на коммерческую недвижимость: кто-то планирует расширяться, кто-то возобновляет свою деятельность. Поэтому ждем стабилизации спроса и его постепенного роста».

Отметим, что с увеличением спроса на коммерческую недвижимость осенью вполне можно ожидать и роста цен. Однако красноярские эксперты в такой возможности сомневаются.

Так, бизнесмен Дмитрий Ноздрин в интервью «Авторадио из Красноярска» уверил, что стагнация на рынке коммерческой недвижимости будет сохра­няться еще несколько лет.

«Цена аренды на коммерческую недвижимость уже упала процентов на 60 от прошлого года. Если раньше стоимость помещения в центре города, на Взлетке составляла около 1200 рублей за квадратный метр, то на сегодняшний день можно спокойно договориться с арендодателем на цену порядка 500 рублей за квадратный метр.
В ближайшие полгода, по моим прогнозам, арендная плата будет еще снижаться, до 350-400 рублей за квадрат. Реальный кризис в коммер­ческой недвижимости только начинается».

Склады дешевле офисов

Риэлторы же наоборот считают, что предпосылок к еще большему снижению цен на аренду нежи­лых помещений мало.

«Осенью можно ожидать увеличения спроса на рынке коммерческой недвижимости, который может увеличить стоимость аренды, — уверяет РМ красноярский риэлтор Никита Семенов.
— Но это, скорее всего, будет незначительное удорожание, поскольку на сегодняшний день рынок перенасыщен предложениями по аренде нежилых помещений, так что особого ажиотажа ожидать не стоит. Кроме того, сейчас на рынке пустует от 10 до 50% офисов».

Так будет или иначе, но пока, по заверениям участников рынка, отрасль аренды коммерческой недвижимости чувствует себя неплохо, а это значит, что у красноярских предпринимателей и бизнесменов дела движутся.

Что само по себе уже хорошая новость.