Современное жильё Красноярска

Застройщик, планируя стро­ительство, определяет сво­его потенциального покупа­теля. Однако рыночный спрос и активность покупа­теля кор­ректируют пред­ставления и критерии, кото­рые сформу­лировал для се­бя застройщик.

Не столько планы застройщика, сколько финансовые возможности поку­пателя (инвестора) задают уровень комфортности и параметры потре­бительского качества жилья. Появление реальных денег после развала Советского Союза коренным образом изменило предложение на рынке жилой недвижимости. Они дали возможность людям стать грамотными потребителями. Они научили покупателя задумываться о соотношении цены и качества, причем важным теперь кажется не только стоимость квартиры, но и многие дополнительные факторы.

Покупатель жилья выбирает
не только количество
квадратных метров

Покупатели стали ясно понимать: квартира, жилье — это не только коли­чество квадратных метров, но и экс­плуатация, подъезд, фасад, лифт, обустройство двора, инфраструктура, улица… Все это влияет на степень качества жиз­ни, уровень потребительского качества жилья, комфорт и цену. Средовой контекст (о значимости которого так много писали и гово­рили архитекторы) начинает осознаваться как часть жилища, за который тоже нужно платить.

Интересы застройщика (как заказчика строи­тельства) очевидны: он хочет заработать больше и быстрее, а те­перь еще и надежнее, то есть не ос­таться с нерас­проданным жильем, что очень существенно. Притом по­строить достойное и качественное жилье, способное подтвердить или повысить репутацию надежности и так называемой добросовестности.

Конечно, возникает вопрос: на кого ориентировано конкретное жилье? На состоятельных сограждан, богатую прослойку, средний класс, эконом, социалку? На какую возрастную группу? Вроде бы каждый застройщик легко может ответить на этот вопрос. Однако все не так однозначно. Опыт показывает, что и покупатель жилья не всегда объективно оценивает свои потребности, обычно либо приуменьшает их, либо преувеличивает.

Вот один аспект. Сейчас обеспеченные или власть имущие люди, которые купили жилье 10–15 лет назад, начинают менять его на другое. Можно говорить о появлении группы потребителейэкспертов, испытавших на себе сомнительность критериев предыдущего выбора.

Какими были критерии? Во-первых, дом кирпичный, во-вторых, большая пло­щадь. Хотя все почти то же самое, что и раньше, но больше размером: не 15-метровая спальня, а 20. Кухня — не 8, а 18. В сумме это быстро набе­гающий метраж. «Раз уж мы жили раньше так, а это в два раза больше, значит, это круто, покупаем!» Люди переезжали из панельной «двушки» или «трешки», имевшей 50 кв.м, в квартиры 90 и 120 кв. м. Но в боль­шинстве случаев это было просто удвоение площади. О других критериях комфортности даже мыслей не появлялось.

К примеру, видный российский теоретик и историк архитектуры Вячеслав Глазычев писал о подсобных помещениях: «Если в квартире не преду­смотрены кладовые или нет возможности их легкого устройства, то ком­форт не может быть создан, потому что люди обрастают барахлом гораздо быстрее, чем они думают. Воображение, воспитанное десятилетиями пред­метного дефицита, не позволяло понять сугубо эмпирическую меру постро­ения комфорта.

Безопасность среды  — в некоторых новых красноярских микрорайонах детские площадки и проезжая часть физически разнесены на разные уровни

Такого жилья, которое на Западе называется элитным, у нас пока вообще нет. Когда мы переходим в следующую категорию качества, выплывает понятие «гардеробная». У нее совершенно другие психологические функ­ции и, соответственно, другие предметные пара­метры. Обувь в гардеробной не запихнута с целью экономии сантиметров, она размещена. Соот­ветственно, рубашки, костюмы — все эти элементы складываются в целое в логике подбора под всякий конкретный повод. Это часть комфорта жизни.

Не что-нибудь натянуть на что-нибудь в спешке, а трактовать одевание как системообразующую деятельность. Всерьез. Только это вписывается в ка­те­­­горию качества. Из нескольких десятков новых планировок, которые мне приходилось видеть, только в одной была обнаружена возможность ус­тройства гардеробной».

И если, работая над внешним видом здания, архитекторы хотят сделать что-то красивое и необычное, то, как кажется, планировкам они уделяют гораздо меньшее внимание и идут по пути простого увеличения метража. И это только одна частность. Мы могли бы продолжить, но уверены: крити­ковать и оценивать, сравнивать и обсуждать планировочные решения квар­тир в новостройках могут проектировщик и профессионалы, а не жур­налисты.

Прибавьте к теме планировок все что угодно: количество лифтов в высот­ках, проблемы вентиляции, мусоропровод (нужен или не нужен? Во многих новостройках после приема его наглухо запаивают), высота потолка, количество квартир на площадке, тему новомодных навесных венти­лируемых фасадов. Список бесконечный.

Жилье — это не только товар, это область специализированного знания. Очень важно понимать, что вообще вкладывается сегодня в понятие «жилище». Это уже не «свой угол», это не просто «крыша над головой». Жилье сложно устроенная система. Это совсем не так легко определить, как кажется на первый взгляд.

Люди покупают не только жилое помещение. Люди покупают удобство и без­опасность жилья, экологичность и здоровье. Если мы говорим о потре­бительском качестве жилья, то, прежде всего, имеем в виду комфорт как совокупность множества составляющих. Человек — мера всех вещей, тре­бования комфорта — его критерии.

Выбор индивиду­альной планировки — один из критериев комфортности жилья

Застройщики уже несколько лет согласовывают с кли­ентом расстановку перегородок. На стадии строитель­ства люди могут сами, разумеется с огра­ничениями, опре­делить, три комнаты или вместо трех две или, на­обо­рот, четыре. Конструктивное решение становится уже след­ствием не архаичной строительно-техноло­гической логи­ки, а индивидуального понимания модели комфорта.

Покупатель вступает в совместную выработку комфорта с застройщиком. Это становится нормой. Согласованное решение — это как одежда, сшитая портным, главное — «чтобы костюмчик сидел». Не правда ли, есть созвучие, почти рифма: застройщик — закройщик?

Как только мы определяемся с новыми моделями ком­форта, то понимаем, насколько тяжело вырваться из прежнего инвес­тиционно надутого, пере­гретого рынка на незанятую площадку. Как трудно привнести принци­пиально новое потребительское качество. А ведь есть еще и скрытая для потребителя работа. Нудная, многоступенчатая и бюрократизированная процедура согласования проекта с государством в лице чиновников и госэкспертизы.

Допустим, новое потребительское качество создано. Застройщику это качество надо продать. Расходы на рекламные операции многократно уве­личиваются. Расходы на продажу нестандартного товара стремительно возрастают. Когда застройщик начинает улучшать потребительские каче­ства (а люди еще в массе своей не подозревают о них), то нужно инфор­мировать и убеждать.

Важен не столько объем квартиры, сколько как внутри она сделана. То, что сделано внутри, как раз создает уют, но комфорт и потребительское каче­ство — шире. Поэтому несколько нелепыми и устаревшими кажутся деле­ния новых квартир по разделам: однокомнатные, двухкомнатные, трех­комнатные, четырехкомнатные без дополняющих характеристик. Хотя мы понимаем: есть некий минимум. Если в распоряжении 25 кв. м, хоть пове­шайся, много не сделаешь.

Наличие тёплой подземной парковки уже является практически обязательным атрибутом
для всех новых жилых комплексов Красноярска класса выше «эконом»

Для Красноярска общеупотребительными критериями считаются такие: район размещения, соотношение общей и жилой площади, количество ком­нат, тип планировки, материал стен, этажность, площадь кухни, класс лифта, наличие лоджии, отделка. Учитываются архитектурная проработка (типовой дом или индивидуальный проект), инженерное наполнение, типы отделки подъездов и фасадов, инфраструктура дома — магазины и офисы, парковки и гаражные комплексы, благоустройство прилегающей тер­ритории, наличие охраны.

Классификация в Красноярске

Важно отметить, что Красноярск — это все-таки провинциальный город.
И застройщики все друг друга знают. В этом направлении, о котором идет речь, они работают не столько в сфере массовых коммуникаций и мар­кетинга, сколько в системе персонального переноса информации.

Компания «Монолитхолдинг» первой разработала и обнародовала соб­ственную классификацию. Она размещена на сайте www.domnavzletke.ru и принята Союзом строителей Красноярского края в качестве рабочего инструмента (см. подробнее «Жилье в Красноярске стало классным»).

Жилье в Красноярске «отклассифицировали»

На четыре типа жилья (эконом, комфорт, бизнес, премиум) выделено четыре ключевых параметра: месторасположение, конструктивные осо­бенности и планировочные решения, инженерное оснащение, инфра­структура. В каждом параметре несколько подпунктов: наличие и качество подъездных путей, коммуникаций, систем безопасности, материал кон­струкции.

Другие красноярские застройщики в своих рек­ламно-информационных материалах, на сайтах пока не высказывают публично и официально свои представления о классификации, но нередко в объявлениях о продаже квартир указывается класс. Следовательно, компании имеют внутренние стандарты.

В последние пару лет многие застройщики обзавелись корпоративными сайтами, которые воспринимаются чуть ли не как основной вид рекламы. На деле сайт имеет не столько рекламный, сколько информационный характер. На него по собственной воле заходит человек, уже заду­мавшийся о покупке, выбирающий наиболее подходящий ему вариант.

Назначение рекламы иное — убедить человека, что покупка ему необ­ходима, и сформировать представление о потребностях. С нашей точки зре­ния, не являются рекламой «бегущая строка» в телепередачах или объяв­ление, содержащие информацию об объекте — где находится квартир и сколько комнат плюс телефон.

Итак, посмотрим на данные, публикуемые застройщиками о своей продукции, их представления о классе возводимого ими жилья и попробуем оценить дома по классификации «Монолитхолдинга» (дальше будем назы­вать ее «Классификатор М»).

Источник данных — исключительно сайты компаний. Будем учитывать, что цену как критерий класса жилья можно рассматривать только условно: она меняется, это лишь ориентир, стартовая цифра, с которой начинаются переговоры застройщика и покупателя. Многое зависит и от регулярности обновления, степени внимания руководства компании к своему сайту.

«Фирма «Культбытстрой» — жилой дом по ул. Свердловская

ЗАО «Фирма «Культбытстрой» заявляет свою продукцию как социальное жилье, то есть класс «эконом». При этом предприятие обес­пе­чивает повышающее комфорт благоус­трой­ство — подземные автопарковки, мага­зины, спортплощадки, озеленение. В конс­трукции до­мов — большие остек­ленные бал­коны, эрке­ры, оригинальная отделка фасадов. Материал стен разнообразный — и тради­ционные для этой ком­пании трехслойные па­нели, и монолит, и кирпич.

Строительство «Культбытстрой» ведет практически на всей территории города. По «Классификатору М» квартиры в основном соответствуют высококачественному классу «эконом». Однако их площадь, особенно в домах, строительство которых начато в 2006–2007 годах, нередко соответствует классу «комфорт». В домах на Взлетке есть квартиры, по площади соответствующие классу «бизнес».

Квартиры «Культбытстроя» в основном соответствуют высококачественному классу «эконом»

В недавно заложенных домах площадь в большинстве предложений входит или почти входит в критерии «эконом». Та же картина и с ценой: в по­строенных домах она выше, чем в новостройках, где предлагается купить квартиру по 35-37 тыс. руб./кв.м. В новом микрорайоне Ястынское поле предлагается цена 27 тыс. руб./кв.м. Это уже реальный эконом-класс.

«Сибиряк» — жилой дом
в 1 мкр. Аэропорта

УСК «Сибиряк» — активный участник соци­альных госпрограмм. Техноло­гия — панельное строительство, дома серии 111–97. Жилье воз­водит в Со­ветском районе. Класс жилья ком­пания не объявляет, по большинству признаков «Классификатора М» — «эконом».

Предусматривается благоустройство дворов — зоны отдыха, детские игро­вые и хозяйственные площадки с набором малых архитектурных форм. Внут­ри дворовой территории создаются разворотные площадки, расши­ренные асфальтовые проезды, которые могут быть использованы для временной парковки автомашин.

Квартиры (судя по сайту) на продажу отсутствуют, наверное, это объяс­няется как раз участием «Сибиряка» в госпрограммах. С площадью квартир картина примерно та же, что у «Культбытстроя». В домах закладки 2006–2007 годов она слишком велика для класса «эконом», попадая в категории «комфорт» и «бизнес». В доме № 11 в первом квартале микрорайона Аэропорт есть квартиры, входящие по площади в класс «пре­миум». В начатых строительством (и сдающихся сейчас) домах в микро­районе Пок­ровском площади соответствуют классу «эконом» по «Классификатору М».

ООО «Монолитхолдинг». Основная технология — монолитно-кирпичная.
В последнее время применяется и технология сборно-монолитного каркаса. Хотя компания является разработчиком первой и пока единственной в Красноярске классификации, категорию собственных объектов на своем сайте не заявляет, кроме одного из проектов — «Лазурный». Его относят к классу «бизнес». Большинство квартир в других домах – тоже явно не класс «эконом», площадь квартир слишком велика. Хотя некоторые могут претендовать на эту категорию. На сайтах www.monolit-holding.ru, www.domnavzletke.ru продажи не предлагаются, цена не объявляется.

«Монолитхолдинг» — жилой комплекс «Лазурный»

«Омега» — жилой дом
в VII мкр. «Северный»

ООО «Омега» строит кирпичные и моно­литнокирпичные дома, работает и по техноло­гии сборного каркаса «КУБ-2,5». Категорию не заявляет, но сообщает, что все жилье отли­чается высокой комфортностью. Квартиры не гигантские, но площадь явно превышает тре­бования к эконом-классу. Изначально осна­щаются телефоном, домофоном, системой по­жарной сиг­нализации. Установлены счетчики горячей и холодной воды — как для каждой квартиры, так и для всего дома.

По площади предлагаемые на продажу квар­тиры немного превосходят тре­бования к классу «эконом», а по комплексу критериев «Клас­сификатора М» их можно отнести к категориям «комфорт» и «бизнес». Запрашиваемая цена — 38-41 тыс. руб./ кв. м — для этих классов вполне умеренная.

ООО «Альфа» в основном работает по технологии монолитного железо­бетона, хотя построила панельный дом в Солнечном. Класс жилья компания не объявляет. Из двух предлагаемых к продаже домов один по комплексу критериев «Классификатора М» соответствует классу «эконом», второй — «комфорт», хотя площадь квартир в этом доме отвечает требованиям «бизнес». На сайте указано: цена договорная, условия — торг.

«Альфа» — Северный, 7 мкр-н

Группа компаний «Енисейлесстрой» свои категории объявляет как «биз­нес» и «премиум». Территория — Железнодорожный район. Все здания строятся по монолитно-кирпичной технологии. Фирма работает исклю­чительно по индивидуальным проектам. Большое внимание уделяется благоустройству территории: придомовую территорию новостроек «Ени­сейлесстроя» невоз­можно спутать с дворами любой другой компании. Площадь квартир дос­таточно велика, в соответствии с требованиями заявляемых категорий. Цена не фиксируется, но понятно, что такое жилье недорогим быть не может.

«Енисейлесстрой» — жилой комплекс «Галактика»

«Кленовый дворик» позиционирутеся как социальное жилье

В Красноярске хорошо известна марка «Кленовый дворик», принадлежащая компании «СибЛидер». Компания строит кирпичные дома с хорошим благо­устройством. Площадь квартир маленькой не назовешь, но фирма заявляет торговую марку «Кленовый дворик» как социальное жилье.
По комплексу критериев «Классификтора М» дома относятся к категориям «комфорт» и «бизнес», а не «эконом». Цена продаж на сайте не объяв­ляется.

Следует учесть, что фирма (как и ряд других средних компаний) активно занимается сносом ветхого жилья и расселением, поэтому без участия государства ценовой норматив категории «эконом» на всех домах соблюсти не может в принципе.

Новый проект фирмы — «ФрегатНео» — изначально заявлен как категория «бизнес-плюс», хотя по большинству позиций «Классификатора М» вполне соответствует более высокому классу — «премиум». Это первый в Крас­ноярске дом на металлокаркасе. Квартиры обустраиваются по технологии «Умный дом», используется сложное и дорогостоящее оборудование, присутствуют много повышающих комфорт элементов.

«СибЛидер» — жилой комплекс высокого класса «ФрегатНео»

ООО «Каскад-М» возводит микрорайон «Серебряный» в тихом и чистом рай­оне на ул. Вильского. Дома кирпичные, с навесными фасадами. Пред­усмотрены двухъярусный гараж на 200 автомобилей, подземная и открытая стоянки на 70 мест. Изначально в каждой квартире Интернет, телефон и кабельное телевидение.
Класс застройщик однозначно не указывает, но говорит, что микрорайон «по многим критериям напоминает городок бизнес-класса». Площадь квар­тир по «Классификатору М» соответствует классам «комфорт» и «бизнес». Объявленная на сайте цена — 38-40 тыс. руб./кв. м — для этих классов невысокая.

«Каскад-М» — микрорайон «Серебряный»

Не объявляет категорию жилья и компания «Арбан». Но квартиры боль­шой площади с улучшенной отделкой в кирпичном доме, построенном по индивидуальному проекту, в тихом месте недалеко от центра, не могут относиться к классу «эконом». По площади квартир «Классификатор М» относит их к классам «комфорт» и «бизнес». Медные трубы водопровода и отопления, итальянские алюминиевые радиаторы системы Calidor-super, бесшумные высокоскоростные лифты «Отис», подземная гараж-стоянка с количеством парковочных мест, соответствующих количеству квартир.

«Арбан» — жилой дом по ул. Толстого

В состав жилого комплекса входят детский сад и фитнесцентр с бас­сейном. Компания предлагает эксклюзивные решения — автор­ские идеи дизайна интерьера на любой вкус, перепланировку квартир под заказ на стадии строительства. Это также признаки класса «бизнес». В списке субподрядных органи­заций по специальным видам работ — только фирмы с высокой репутацией, что гаран­тирует высокое технологическое каче­ство исполнения.

Девелоперская группа SM.City реализует проект «Южный берег». Класс жилья застройщиком не объявляется, но дается подробное описание. Замкнутая территория квартала, двухуровневый двор, травмобезопасное покрытие нескольких детских и спортивных площадок. Вход в подземную автопарковку из общего лифта. Навесной фасад из нержавеющей стали. Место для консьержа, отделка подъездов по индивидуальным дизайнерским проектам, лифты «Отис». Два санузла при количестве комнат больше одной. Комплекс характеристик соответствует классу «бизнес» по «Клас­сификатору М». Площадь квартир отвечает критериям для класса «комфорт».

SM.City — жилой район «Южный берег»

«Сибагропромстрой» строит для семей со средним уровнем дохода

ЗАО «Сибагропромстрой». Класс не объяв­ляет, но по некоторым домам сообщает, что квартиры предназначены для молодых и не­больших семей со средним уровнем доходов. Строит кирпичные дома исключительно по инди­видуальным проектам.

Сейчас работает на границе Центрального и советского районов, на незастроенной тер­ритории. Предусматривается обеспечение ав­то­парковками, детскими учреждениями, пло­щадками отдыха взрослого населения, хозяй­ственными, игровыми и спортивными пло­щадками. Площадь квартир по «Класси­фикатору М» варьируется от «комфорт» до «премиум».

ООО «Красстрой-Сервис» возводит 16–17-этажный монолитно-кир­пичный жилой комплекс «Гремячий Лог». Класс на сайте не указан. Комплекс раз­мещен в экологически чистом районе в лесном окружении. Во дворе раз­мещаются детские игровые и спортивные площадки, беседки и фонтан. Территория огорожена и охраняется. Площадь квартир соответс­твует классам «эконом» и «комфорт» «Классификатора М», но по комплексу пара­метров здание ближе к классу «комфорт».

«Красстрой-Сервис» — жилой комплекс «Гремячий Лог»

Компания ООО «Фирма «Енисейстрой» предлагает квартиры в кирпичном жилом комплексе «Ермак», возводимом в Студенческом городке. Комплекс представлен двумя зданиями. Первое 15–17 этажное кирпичное здание с детским садом заявляется застройщиком как социально адаптированное. Класс второго объявлен «повышенной комфортности».

Каждая квартира оснащена застекленной верандой, которая в летний период служит уютной комнатой, а в холодное время превращается в зимний сад. Дома оригинальной архитектуры. Двор благоустроен, есть дет­ские площадки, подземный паркинг. Площадь квартир по «Клас­сификатору М» — от верхней границы класса «комфорт» до явного «премиум».

Борис КАЦЕВ, Олег КЕЧИН
Газета «Строитель. Енисей»