статья

Стройка в кредит – миф или реальность?

Журнал Советник. Грамотное управление. КрасноярскКлимат постепенно становится мяг­че, но ждать кредитной оттепели строителям пока рано.

Взгляд в прошлое

В 2007 и начале 2008 года строительную отрасль называли локомотивом развития экономики региона, имеющим очевидный мультипликативный эффект. Краевой строительный комплекс был наиболее динамично разви­вающимся сектором региональной экономики и имел высокую инвес­тиционную привлекательность (к примеру, темп роста цен на квадратный метр жилья достигал 100% в год).

Рентабельность строительства оценивалась сотнями процентов

Успехи отрасли вполне предсказуемо вызывали повышенное внимание банков. Финансово-кредитные организации специально под строителей изменяли свои продуктовые линейки.

Строительным организациям предлагались: проектное финансирование, когда кредитный риск возлагался на сам строящийся объект (ипотека земельного участка и «незавершенки», залог имущественных прав по договорам на долевое участие в строительстве и залог имущественных прав на выручку по договорам подряда на капитальное строительство). В результате можно было наблюдать кратное увеличение объемов банковского финансирования отрасли.

По данным ГУ ЦБ РФ по Красноярскому краю, индекс производства в строительной отрасли в январе — сентябре 2009 г. по сравнению с аналогичным периодом 2008 года снизился на 22,7% и составил 85%

«Альфа-Банк не был исключением, — рассказывает Сергей ГУДКОВ, заместитель директора по развитию корпоративного бизнеса в регионе филиала «Красноярский» ОАО «Альфа-Банк». — В 2007–2008 годах отраслевой кредитный портфель филиала составлял более 2300 миллионов рублей. В это время были проведены знаковые сделки.

Например, с ООО «Монолитхолдинг». Для этого застройщика мы профинансировали строительство бизнес-центра «Весна» и предоставили гарантии заказчику строительства ТРЦ «Планета» под залог контрактной выручки. Общая сумма сделки — 1650 миллионов рублей. Плотно работали с сюрвейерской компанией. Также мы софинансировали первую очередь проекта «Южный берег» в размере 275,5 миллиона рублей».

Принимало активное участие в кредитовании строителей и ОАО Банк ВТБ в Красноярске. «Начиная с 2006 года банком ВТБ в Красноярске было профинансировано строительство жилых объектов и текущая деятельность компаний группы «Монолит» на сумму более 1,6 миллиарда рублей, в том числе в 2008–2009-м — около 800 миллионов рублей, — рассказывает Татьяна БУГАЕВА, управляющий филиалом ОАО Банк ВТБ в Красноярске.
– C ноября 2008 года ООО «Монолитстрой» осуществляет работы по строительству фанерного комбината в рамках инвестиционного проекта ООО «Енисейский фанерный комбинат» также при финансовом участии ВТБ».

Гримасы рецессии

Банки активно финансировали строительсво новых бизнес-объектов (БЦ Весна, Красноярск)
До кризиса банки активно финансировали строительсво новых бизнес-объектов

В процессе развертывания кризиса российские банки начали испытывать проблемы с лик­видностью, да и цены на товар строителей — недвижимость тоже упали. В результате по итогам второй половины «кризисного» 2008 года и ушедшего 2009 года объемы кредитования строителей банками резко снизились, а условия предоставления денежных ресурсов ужесточи­лись.

Проблемы с ликвидностью по цепочке возникли уже и у строителей, которые при дефиците финансовых средств вернулись к бартерным схемам. Появилась угроза дефолтов и банк­ротства ряда компаний.

Не все банки шли на рефинансирование выдан­ных в «тучные» годы кредитов, до последнего пытаясь получить с девелоперов живые денеж­ные средства в погашение обязательств.

«Учитывая высокие отраслевые риски, у банков во время кризиса были на выбор две стратегии, — рассказывает Сергей Гудков.
— Вариант номер 1 — отложение проблемы «на потом», то есть перенос сроков уплаты процентов и возврата кредитов, а также выдача новых кредитов под госгарантии, в том числе для рефинансирования дейст­вующих кредитов, в том числе и в других банках.
Вариант номер 2 — выход из кредитных сделок, в том числе путем реструктуризации с определением долгосрочных графиков погашения с учетом реального денежного потока клиента. Отказ от выдачи новых кредитов без определения конкретного источника погашения, например, таких как госзаказ, арендный поток и т.п. В текущих экономических условиях Альфа-Банк выбрал второй вариант поведения».

В итоге кризис вскрыл ряд проблем, существующих в строительном секторе. Во-первых, реальная себестоимость строительства отличалась от официально подсчитываемой.

Рентабельность строительства оценивалась сотнями процентов, однако при этом сравнивались только нормативные затраты строительства конкретного объекта и рыночная стоимость квадратного метра и практически не учитывались «ненормативные» затраты строительной организации, поло­женные на уплату аукционной цены за право на заключение договора аренды земельного участка под новое строительство или на строительство новых инженерных сетей.

Кроме того, сыграл свою роль и неустойчивый характер спроса на рынке жилищного строительства. По мнению Сергея Гудкова, квартира «теряла» свою потребительскую ценность и становилась объектом высокодоходных инвестиций. Падение цен на жилье и ограничение банками ипотечного кредитования осенью 2008 года наглядно продемонстрировали спеку­лятивный характер платежеспособного спроса на строящееся жилье.

В то же время клиенты банков — строительные организации гнались за низкими ставками по кредитам в ущерб финансовой устойчивости, кредитовались краткосрочными банковскими кредитами, несоразмерными сроку окупаемости проекта. Сформированный спекулятивный спрос на жилье воспринимался как долгосрочный фактор.

Сегодня строительные организации практически не имеют собственных средств для вложений в строительство. И, безусловно, испытывают трудности с выплатой процентов по займу до момента начала продаж, то есть нуждаются в долгом беспроцентном периоде.

Суровая реальность

По мнению Юлии АЙЗУП, председателя Восточно-Сибирского банка Сбер­банка России, к проблемам, сдерживающим темпы финансирования банком строительной отрасли, можно отнести: отсутствие собственных средств у строителей, необходимых для осуществления вложений в проект и уплаты процентов на инвестиционной фазе проекта.

Особенно остро с этой проблемой сталкиваются небольшие компании, не имеющие сторонних подрядов и осуществляющие деятельность по строительству одного-двух домов, в условиях пониженного спроса на квартиры. А также превышение себестоимости строительства над рыночной стоимостью. В текущей рыночной ситуации часть проектов потенциальных заемщиков просто не окупаема.

Падение цен и ограничение банками ипотечного кредитования наглядно продемонстрировали спекулятивный характер платежеспособного спроса на жилье
На жилье банки кредиты
дают неохотнее

На данном этапе банки скорее готовы рас­сматривать кредиты на ремонт, реконструкцию или завершающий этап строительства коммер­ческой недвижимости, нежели на строительство жилья. При этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов.

Условием предоставления денежных средств является наличие дос­таточной залоговой базы из существующих объектов и четкая история кредитных взаимоотношений с банками. В фаворе проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует госу­дарство, например возведение социально значимых объектов для энер­гетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей.

По словам Татьяны Бугаевой, остаток ссудной задолженности предприятий строительной отрасли в кредитном портфеле филиала снизился.
«Филиал банка ВТБ в Красноярске, как и всякая коммерческая финансовая структура, отвечающая по обязательствам перед вкладчиками, заботится о снижении рисков и поддержании уровня ликвидности, — рассказывает Татьяна Бугаева. — Однако как финансовый институт с государственным участием банк ВТБ активно поддерживает государственные программы поддержки бизнеса.
Несмотря на изменившиеся условия 2009 года, финансирование нескольких крупных строительных проектов, начатых в 2006–2008 годах, продолжалось. Кроме того, сегодня в стадии оформления государственная гарантия края по сделке с ООО «ФСК «Монолитинвест» на сумму 142,5 миллиона рублей. Все перечисленные проекты будут продолжены и в 2010 году».

По словам Юлии Айзуп, доля ссудной задолженности предприятий строительной отрасли в кредитном портфеле Восточно-Сибирского банка составляет более 20%. Прирост остатка ссудной задолженности по предприятиям отрасли за 2009 год составил более 25%. Но доля прос­роченной задолженности по предприятиям отрасли значительно ниже доли просроченной задолженности по кредитному портфелю в целом.

«Повышенным спросом у предприятий строительной отрасли пользуются долгосрочные кредиты, сроки возврата которых синхронизированы со сроками реализации проектов, — рассказывает Юлия Айзуп.
— Краткосрочные кредиты предоставляются строительным организациям на цели выполнения работ по контрактам. Источником погашения таких кредитов является выручка заемщика по финансируемым банком конт­рактам. Независимо от вида кредитования банком в обязательном порядке отслеживается целевое использование кредитных ресурсов».

Сухой остаток

Учитывая повышенные риски, банки готовы кредитовать строительные объекты только при условии готовности стройки на 30–70%. При этом, как отмечают эксперты строительной отрасли, в расчет этих процентов не идут те самые неучитываемые и весьма солидные по удельному весу сос­тавляющие реальной цены проекта — стоимость земельного участка, обеспечение стройки необходимой инфраструктурой и т.п.

В 2009 году, по данным Красноярскстата, в столице нашего края введено в эксплуатацию 160 жилых домов общей площадью 469 тыс. кв. метров — более чем на треть ниже аналогичного показателя за 2008 год.

При этом сдавались в эксплуатацию по большей части дома, строительство которых началось еще в докризисный период. А значит, в 2010 году, по мнению экспертов, этот показатель упадет еще ниже.

Стоит упомянуть еще ряд проблемных факторов, негативно влияющих на принятие решения по кредиту.

Банкиры отмечают, что зачастую объект не соответствует проектной доку­ментации. Компания имеет отрицательную структуру баланса вследствие несоответствия сроков привлечения срокам реализации проекта. Строи­тели нарушают Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004, допуская нецелевое использование средств дольщиков, не имеют разрешения на строительство или срок его действия подходит к концу.

Итак, кредит строитель получить может, однако процентная ставка будет включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неис­полнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита.

Сегодня по сводкам с «полей» можно видеть отточенно индивидуальный подход к строителям со стороны финансистов. Каждая сделка сопро­вождается подробным информированием в СМИ, с явными звуками фанфар «за кадром».

С учетом вышеперечисленных фактов становится понятным, что ждать кредитной оттепели строителям пока рано. Однако на прошедшем в конце декабря Координационном совете по банковской деятельности, прове­денном с участием экспертов из строительной отрасли, было принято решение: высокие договаривающиеся стороны проработают возможные варианты взаимовыгодных подходов к кредитным вливаниям в стройку.

Иначе вполне может случиться и так, что через год-два кредитовать будет некого и нечего.

Анастасия ПОТЁКИНА
Журнал «Советник. Грамотное управление»

© ДЕЛА.ru

 

информация
новости

Депутаты ЗС поздравили работников сельского хозяйства 3 декабря в Красноярске состоялось мероприятие, приуроченное ко Дню работника сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности. Председатель Заксобрания…

Как QR-коды влияют на новогодние корпоративы Меньше чем через месяц наступит главный праздник – Новый год. И, как обычно в начале декабря, красноярцы задумываются о проведении новогодних корпоративов…

 
Dела.ru

Сайт Красноярска
деловые новости

© ООО «Дела.ру»