Каждой паре по хате

С апреля этого года жилищные кредиты в России будут выдавать толь­ко для приобретения новых квартир. Причем условия креди­тования, по уверению власти, изменятся в лучшую сторону: перво­начальный взнос не будет превышать 20%, а процентная ставка – 11% (сегодня — около 18–19%).
По мнению аналитиков, при таких расценках ипотечный кредит будет доступен каждому второму россиянину. Однако как будет реализо­вываться программа массового жилищного кредитования, не ясно пока не только обычным гражданам, но даже кровно заинтере­сованным в ней строителям.

На реализацию программы ВЭБ и Фонд национального благосо­стояния выделят 250 млрд руб.

В конце февраля на заседании президиума Совета по реализации приоритетных нац­проектов в Тюмени премьер-министр РФ Вла­димир Путин заявил, что с апреля этого года ипотечные кредиты будут выдаваться только на покупку квартир в новостройках под 11% годовых.

В перспективе ставка должна быть снижена до 6%. При этом максимальный размер стан­дарт­ного ипотечного кредита в регионах будет ог­ра­­ничен 3 млн руб., в Москве и Санкт-Петер­бурге — 8 млн руб. Первоначальный взнос по кредиту, по словам премьера, не дол­жен превышать 20% от стоимости квартиры.

Напомним, 19 февраля Госдума приняла поправки в закон «Об ипотечных цен­ных бумагах», позволяющие банкам выпускать ипотечные облигации под кредиты с первоначальным взносом в 20% вместо нынешних 30%. На реали­зацию программы ВЭБ и Фонд национального благосостояния выделят 250 млрд руб. «Таким образом, мы серьезно поддержим жилищное стро­ительство и стимулируем запуск новых строек. Эта программа должна зара­ботать в апреле», — сказал премьер-министр.

Схема реализации программы массового жилищного кредитования, по сло­вам заместителя председателя правления ООО «Городской ипотечный банк» (Москва) Игоря Жигунова, будет выглядеть следующим образом.

Феде­ральное ипотечное агентство организует выкуп кредитов у банков, иначе говоря, рефинансирование. «Банк за счёт собственного ресурса выдаёт кредит на покупку жилья, а дальше этот кредит продаётся в феде­ральное агентство либо напрямую, либо через регионального оператора.
Те средства, которые использует федеральное агентство — это средства, полученные из бюджета в виде оплат уставного капитала, выпуска обли­гаций и так далее», — рассказал Игорь Жигунов в интервью радио «Финам FM».

По его словам, на первом этапе это будет жилищный кредит, то есть кредит на приобретение строящегося жилья, который станет ипотечным, когда дом будет сдан, будет оформлено право собственности и закладная. При этом, уточнил банкир, важно понимать, что программа должна учитывать и те кредитные риски, которые будут нести банки, пока объект не построен и кредит находится на балансе кредитной организации.

Также он отметил, что программа массового жилищного кредитования рассчитана, прежде всего, на рынок строящего жилья и ее успех во многом будет зависеть от условий работы как для банков, так и для заемщиков. А пока эти условия только изучаются.

Сумма, выделяемая правительством на реализацию программы, невелика. «250 млрд… Ну, сделать простой расчёт — это порядка 170 тыс. кредитов. Примерно 2 тыс. кредитов на субъект федерации», — считает Игорь Жигунов.

В прошлом году в Красноярском крае, по данным министерства строи­тельства и архитектуры региона, было оформлено чуть более 1 тыс. (запла­нировано было 700) ипотечных кредитов на сумму 1,2 млрд руб. (через Красноярский краевой фонд жилищного строительства).

В 2008 г. фонд оформил 696 ипотечных жилищных кредитов на сумму около 1 млрд руб. Наибольшее количество кредитов приходится на Красноярск — 76%, остальные — на муниципалитеты. Для сравнения: в соседней Новоси­бирской области, по данным ЦБ РФ, за январь — ноябрь 2009 г. было выда­но 2,7 тыс. ипотечных кредитов на сумму 3,17 млрд руб.

Дело ясное, что дело темное

Мамед Абасов: Не стоит возвращаться к строительству малогабаритного жилья

Сами строители пока не до конца понимают, каким образом будет реализована программа массового жилищного кредитования, но наме­­ре­ния властей внушают им оптимизм.

«Механизм реализации еще не объявлен… Но если программа стартует в апреле, то можно наде­яться, что в марте уже будет какая-то ясность. В целом она достаточно интересная, под нее можно будет заранее продумать, какие квартиры строить. Ставка 11% годовых приемлема по сравнению с теми, которые предлагают банки сейчас, а это — от 16–17%.

Озвученные условия стимулируют рынок жилищ­ного строительства, в котором сейчас наблюда­ется спад. Например, спрос на жилую недвижимость с начала 2008 г. в Красноярском крае упал приблизительно в пять раз», — говорит гене­ральный директор ООО «Монолитхолдинг» Мамед Абасов.

После того, как программа заработает, спрос на недвижимость должен вырасти, уверен генеральный директор группы компаний «Исток» (группа реализует проект малоэтажного жилого комплекса «Новалэнд» в Красно­ярске) Андрей Тимошенко. Однако, по его словам, это вряд ли будет касаться рынка малоэтажного строительства.

«Мы возводим дома площадью более 120 кв. м. и понятно, что они стоят больше, чем 3 млн руб., в пределах 5 млн руб. Хорошо, если ипотека заработает для малоэтажки так же, как для первички», — сказал господин Тимошенко.

Антон Глушков: При снижении ставки до 11% количество ипотечных сделок в Красноярском крае может увеличиться на 15-20%

При снижении ставки до 11% количество ипо­течных сделок в Красноярском крае может увеличиться на 15–20%, отмечает предсе­датель Совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края» Антон Глушков.

«Эти цифры основаны на анализе спроса при снижении процентной ставки. Если озвучен­ная система будет работать гармонично, рынок ожи­вет. Условия благоприятны для поку­па­телей и инвесторов.

Правда, пока не понятно, каким образом будет реализована программа массового жи­лищного кредитования, и как подтолкнуть банки к уча­стию в ней. Если же говорить о господдержке строительной отрасли в целом, здесь ожидаются положительные моменты, связанные со смягчением налогового и земельного законодательства», — резюмирует г-н Глушков.

Строители надеются, что при реализации программы массового жилищного кредитования власти не будут ограничивать их в площадях квартир. «Не стоит возвращаться к строительству малогабаритного жилья площадью 31 кв.м. С одной стороны, государство затягивает нас этими параметрами, объясняя, что такая недвижимость пользуется спросом на рынке. Но, по-моему, минимальная площадь однокомнатной квартиры должна состав­лять 42 кв. м, а квартира 31 кв.м. — это конура», — добавляет Мамед Абасов.

Элвис Марламов: дешевые кредиты могут «смести» предложение, и цены вновь взлетят

Высказывания премьера Путина, по мнению некото­рых аналитиков, могут привести и к тому, что цены на жилую недвижимость взлетят.

«Понятно, что заявления премьера стимулируют оживление и спрос. Если каждый сможет взять кредит под 11% годовых, строительная отрасль ожи­вет. Но здесь возможен и экстремальный вари­ант развития событий, при котором дешевые кре­диты сметут предложение, и цены вновь взле­тят», — рассказывает директор инвестиционной ко­м­пании «Финам» в Красноярске Элвис Марламов.

Сегодня среднерыночная стоимость квадратного метра, установленная Минрегионразвития по Крас­но­ярскому краю, составляет 30,4 тыс. руб. Она, по словам аналитиков, может вырасти в разы. Обозначенные же пра­вительством меры господ­держки строительной отрасли пока вызывают много вопросов.

«Каким образом деньги через ВЭБ и АИЖК будут поступать на рынок жилой недвижимости? Понятно, что власти решили разогреть именно спрос, а ведь можно было зайти с другой стороны: дать кредиты под такие же невысокие процентные ставки непосредственно строителям.

Я считаю, что озвученные меры господдержки ипотечного кредитования объясняются еще и тем, что госбанки аккумулировали большое количество жилья и даже получили контроль над крупными девелоперами. Когда такая господдержка заработает, банки смогут распродать принадлежащие им квартиры, которые достались им, в том числе, по невыплаченным ипотечным кредитам», — прогнозирует г-н Марламов.

Он отмечает, что кроме этих квартир под контроль ВТБ и Сбербанка попали целые компании, что делает их важными игроками строительного рынка: «Стимулируя низкими процентными ставкам спрос, государство в первую очередь поддерживает госбанки».

Очень точечная поддержка

Аналитики подсчитали, что после того, как будет апробирован механизм получения дешевых жилищных кредитов, взять их сможет каждый второй россиянин. Чтобы получить такой кредит, необходимо подать заявку в тот банк, который будет работать по этой программе, говорит Игорь Жигунов. «Соответственно, как только банки начнут работать по программе, свя­занной с рефинансированием на первичном рынке, я имею в виду, если мы говорим о федеральной программе, информация об этом сразу же будет и в СМИ…», — уверен банкир.

Имеющиеся в Красноярском крае программы проблемы в целом не решают

А пока господдержка жилищного кредито­вания не эффективна. Так, по словам г-на Мар­ла­мова, имеющиеся в Красноярском крае прог­раммы не всегда доходят до конечного адресата.

«Поддержка точечным способом социально незащи­щенных слоев населения (предо­став­ление льготных условий на покупку квартир бюджетникам и многодетным семьям) не решит проблему доступности ипотеки. От­дель­ные семьи, возможно, смогут улучшить свои жилищ­ные условия, но в целом проблема не решится.

Проблему доступности ипотеки можно решить на уровне федерации, но не на уровне ее субъектов. Необходимо создать условия, при которых банки будут охотно брать деньги у ЦБ и распределять их среди населения в виде кредитов. А пока банки, имея доступ к дешевым государственным сред­ствам (ставка Центробанка сейчас снижена до 8,5%), не спешат выдавать кредиты, потому что все еще опасаются новых волн кризиса», — уверен аналитик.

Краевая власть стимулирует жилищное строительство, главным образом, путем реализации проектов по переселению жителей северных территорий, а также людей, живущих в ветхом и аварийном жилье.

«В регионе действуют различные программы. Например, на этой неделе правительство Красноярского края утвердило программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилья (на 2010 г.). На ее финансирование из бюджета будет выделено около 1,4 млрд руб. Для переселенцев будет построено новое жилье.

Также реализуется программа «Дом», которая предусматривает благо­устрой­ство земельных площадок, создание инженерной инфраструктуры под жилую недвижимость. Строительство объектов коммунальной инфра­структуры будет профинансировано из краевого бюджета. В текущем году на эти цели будет направлено 178 млн руб., в 2011 и 2012 гг. — по 200 млн руб.

Кроме того, в течение трех лет, с 2010 по 2012 гг., в форме субсидий на строительство и приобретения квартир для переселения граждан из непригодного жилья из бюджета будет направлено 660 млн руб.», — рас­сказали РМ в министерстве строительства и архитектуры Красноярского края.

Спрос на жилье высокой степени готовности увеличивают, предоставляя социальные выплаты. Напомним, в конце прошлого года красноярский пар­ламент внес поправки в закон «О дополнительных мерах по стимулированию строительной отрасли Красноярского края в 2009—2010 гг.». Поправки об­лег­чают доступ к получению господдержки при покупке квартиры в ипотеку или при участии в долевом строительстве.

«Право на получение ежемесячных выплат имеют все граждане, которые заключили кредитные договоры или договоры займа с краевым фондом жилищного строительства после 3 августа 2009 г. То есть, приобрели жилье или стали участниками долевого строительства дома высокой сте­пени готовности после вступления в силу закона», — пояснила ведущий специалист отдела по реализации социальных программ Красноярского кра­евого фонда жилищного строительства Наталья Седова.

Поправки в региональный закон облегчают доступ к получению господдержки

Суть поправок в следующем: до декабря прош­лого года (до внесения поправок) домом высо­кой степени готовности считалось поме­щение, где завершены монтажные работы, выполнен тепло­вой контур, закончен монтаж внутренних и на­ружных сетей.

«В конце прошлого года лишние требования убрали, сейчас дом высокой степени готовности определяется как помещение, где просто завер­шены строительно-монтажные работы и начата внут­ренняя отделка», — отметила Наталья Седова.

По ее словам, эта корректировка должна облег­чить доступ к участию в программе. Кроме того, с декабря прошлого года социальные выплаты могут получить покупатели квартир у инвестора по договору уступки прав требований.

«Раньше право на выплаты имели граждане, которые приобрели квартиру у компании-застройщика по договору купли-продажи или по договору доле­вого участия в строительстве. С внесением поправок выплаты могут предоставляться на основании договора уступки прав требований, если квартира приобретена у инвестора. Но у этого инвестора-застройщика дол­жен быть договор подряда или возмездного оказания услуг», — пояснила Наталья Седова.

Любой житель края имеет право на получение ежемесячных выплат. «Ни стаж, ни место работы в данном случае значения не имеют. Важно коли­чество членов семьи», — уточнили в краевом фонде жилищного строи­тельства.

Размер социальной выплаты рассчитывается в зависимости от общей площади квартиры, процентной ставки по кредиту, среднерыночной сто­имости 1 кв. м. и количества членов семьи.

Например, при покупке одним человеком двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. м. под 12% годовых, ежемесячная выплата составит около 1,3 тыс. руб. Если квартиру той же площади приобретает семья из двух человек, то выплата составит 3,4 тыс. руб. Семья с ребенком при тех же условиях получит уже 6,3 тыс. руб. Но с начала действия закона право на социальные выплаты получили всего 38 человек.

Алена ЛЕБЕДЕВИЧ
ДЕЛА.ru