Стоило кризису немного отступить, начал оживать и рынок ипотечного кредитования — более половины заемщиков уже смогли восстановить свою платежеспособность. В свою очередь, и государство — как на федеральном, так и на местном уровне — приступило к разработке способов поддержки ипотечного кредитования.
Правда, до окончательной победы еще далеко, ведь большая часть мер, принимаемых властью, работает только в стабильной экономической ситуации. А к ней Россия пока только стремится.
В условиях оттепели
Жилищная проблема остается актуальной как в целом по стране, так и в крае. По последним данным Красноярскстата, в 2009 году 7,6% населения Красноярского края не были удовлетворены своими жилищными условиями. А «отличными» условия своего проживания признали только 5,5% жителей сельской местности и 3,5% горожан.
Решить эту проблему можно с помощью ипотеки, которая позволяет в короткие сроки качественно улучшить квартирные условия.
Однако в кризисный период объемы ипотечного кредитования резко снизились. Иного ожидать было сложно. Общее снижение платежеспособности населения привело к тому, что банки, пытаясь минимизиро-вать риски, начали ужесточать требования к заемщикам и повышать ставки: дефицит ликвидности диктовал кредиторам свои правила игры. В итоге в 2009 году объем выданных ипотечных кредитов снизился более чем в четыре раза по отношению к предыдущему году.
Сейчас, однако, ситуация начинает меняться в лучшую сторону. «Основная заслуга государства в период кризиса — сохранение доверия населения к ипотеке и банкам, — заявил на конференции „Ипотечное кредитование в России“, которая проходила в мае этого года в Москве, первый заместитель гендиректора Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Евгений Чепенко. — Около 65% заемщиков АИЖК смогли за год восстановить платежеспособность и начать выплачивать кредиты, по которым была проведена первичная реструктуризация».
По мнению многих экспертов, принятые государством меры сохранения и развития ипотечного креди-тования позволяют надеяться, что в 2010 году произойдет существенное оживление этого сектора экономики.
Одним из примеров государственной поддержки специалисты рынка называют ситуацию с материнским капиталом, который с начала этого года заработал достаточно активно. По данным Красноярскстата, 505 семей в крае решили направить средства материнского капитала на приобретение жилья на общую сумму около 160 млн рублей. Но больше всего заявлений принято на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам — от 4460 семей на сумму более 1,25 млрд рублей.
Инновационная ипотека
Не осталась в стороне и краевая власть, которая реализовала проект оказания прямой поддержки ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию.
Помимо этого еще в начале мая нынешнего года Красноярский краевой фонд жилищного строительства приступил к реализации нового ипотечного продукта «Новостройка», разработанного совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. «Основное преимущество нового продукта — беспрецедентно низкие ставки по кредитованию объектов долевого строительства», — сообщают на информационном портале Правительства края. К примеру, если ставки на рынке ипотечного кредитования находятся в рамках от 14 до 17% годовых, то по программе «Новостройка» они варьируются от 10,5 до 11% годовых и зависят только от величины первоначального взноса, который составляет от 30% от стоимости квартиры.
«При этом предусмотрена возможность понижения процентной ставки еще на 0,25–0,5% для участников подпрограмм федеральной целевой программы „Жилище“, получателей материнского капитала, а также в случае приобретения недвижимости, стоимость одного квадратного метра которой не превышает цифры, установленной Минрегионом России для Красноярского края (на I полугодие 2010 года это 30 400 рублей). Немаловажно отметить и размер суммы, которую можно получить как ипотечный заем, — до четырех миллионов рублей», — уточняет генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства Евгений Добрянский.
Копить и строить
Описанные выше меры должны, согласно планам властей, привести к оживлению рынка ипотечного кредитования. Однако на поверку все не так гладко. «Для возрождения ипотеки необходимы два условия: стабилизация рынка недвижимости и рост реальных доходов населения», — считает управляющий директор УК «ФИНАМ Менеджмент» Сергей Хестанов.
Частично решить проблему могли бы так называемые накопительные ипотечные вклады, которые успешно зарекомендовали себя на Западе. Вариант этого вида ипотечного кредитования выделен отдельным пунктом Стратегии развития рынка ипотечного кредитования, разработанной АИЖК. Схема такова: клиент банка на основании договора в течение 4–6 лет вносит на депозит определенную сумму, что позволяет ему накопить 30–40% от цены недвижимости. После этого банк выдает ему недостающую сумму по льготной ставке (предположительно в 5% годовых сроком на 10–15 лет). Особенностью этой схемы кредитования является то, что она работает только в стабильной экономической ситуации и при низком уровне инфляции. Пока же Правительство страны к этим показателям только стремится.
Другой сдерживающий ипотеку фактор — жилищное строительство. Стоимость ипотечных программ напрямую зависит от ситуации на рынке жилья, а также от реализации государственных программ, с ним связанных. К примеру, ставки по ипотеке значительно идут вниз, если государство активно решает задачи по обеспечению жильем бюджетников и малоимущих граждан с помощью социальных программ.
Кроме того, возведение социальных «квадратных метров» является одним из инструментов, который позволяет стимулировать жилищное строительство по всей стране. Ведь доступность ипотеки — это результат не только снижения ставок по кредитам, она может достигаться и за счет сокращения самой стоимости приобретаемого жилья. А это, в свою очередь, возможно только при увеличении объемов жилищного строительства.
Таким образом, в ближайшее время перед государством стоит комплексная задача. С одной стороны, развивать ипотечное кредитование, с другой — запустить масштабные программы по возведению недорогого жилья. Ну и с третьей — увеличить процент строительства социального жилья за счет бюджета, так как одними ипотечными программами жилищную проблему не решить.
Евгений Добрянский, генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства:
— Фонд является региональным представителем федерального агентства, учрежденного Правительством РФ. Наш фонд не единственный в крае предоставляет услуги по ипотеке, но является самым крупным. На сегодня мы выдали населению более 6000 ипотечных кредитов на сумму около семи мил¬лиардов рублей. Можно сказать, что на рынке ипотечного кредитования края наблюдается оживление. Так, если в кризисный 2008-й мы выдали 696 ипотечных кредитов, в 2009 году — 1091, то в этом году их число составит 1200–1400.
Михаил Рогозин, директор красноярской компании «Региональный ипотечный сберегательный союз»:
— В связи с кризисом цены на квартиры снизились, но сейчас начинают выравниваться. Когда реально заработает созданная в АИЖК программа ипотечного страхования, которая позволит снизить сумму первоначального взноса на покупку жилья с сегодняшних 30 до 10%, тогда ипотечный кредит станет более доступным для широких слоев населения и привлечет дополнительных клиентов. Как следствие вырастет спрос на строительство жилых домов, что, в свою очередь, создаст мультипликативный эффект: оживится производство стройматериалов, повысится потребность в дополнительных рабочих местах.
текст: Валерий Корчин
фото: Эдуард Карпейкин
Журнал «Советник. Грамотное управление»
Ранее по теме на Dela.ru: