Новый пакет поправок в закон о банкротстве, подготовленный Минэкономразвития, направлен на защиту инвесторов долевого строительства. По замыслу разработчиков, он позволит им претендовать на квартиру или возврат денег даже в том случае, если покупка осуществлялась по «серым» схемам.
Красноярские эксперты называют законопроект нерабочим и декларативным.
О попытках законодательно защитить права дольщиков РЕКЛАМА-МАМА уже рассказывала (см. «Застройщики и дольщики поправят отношения»).
Эксперт РМ Юрий Подопригора, исполнительный директор Красноярского союза строителей, тогда выразил сомнения в правильности частой корректировки законодательства — инерционная по своей природе строительная отрасль не успевает приспособиться.
И вот не за горами очередная корректировка. Она хотя и вносится в закон о банкротстве, но напрямую касается взаимоотношений застройщиков и дольщиков.
Минэкономразвития предлагает ввести в закон «О несостоятельности (банкротстве)» новую главу, регулирующую банкротство застройщиков. Заместитель директора департамента корпоративного управления Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников рассказал «Коммерсанту», что в ходе работы министерство учитывало судебную практику, сложившуюся в основном в регионах:
«Практика показала, что основными проблемами является множество видов договоров, которыми оформляются права на получение квартир, а также разногласия между самими кредиторами, часть которых желает получить квартиру, а часть — вернуть деньги».
Проблему обманутых дольщиков, внесших деньги на этапе строительства, но так и не получивших квартиры, пытались решить еще в декабре 2004 года. Тогда был принят закон, известный под номером 214-ФЗ, который определил права участников долевого строительства многоквартирных домов.
Ряд застройщиков, впрочем, используют иные, не предусмотренные этим законом способы оформления прав граждан на строящиеся квартиры. Гражданам, в частности, предлагается заключать предварительные договоры купли-продажи квартир, вносить вклады в коммандитные товарищества, приобретать векселя для последующей оплаты ими квартир.
Проект, подготовленный Минэкономразвития, предлагает судам, рассматривающим дела о банкротстве, считать обходные схемы продажи квартир в новостройках притворными сделками, прикрывающими договоры о передаче жилого помещения. Это значительно упростит включение требований участников строительства в реестр кредиторов.
Очередность удовлетворения требований, впрочем, значительно отличается от общих правил: в деле о банкротстве застройщика будет не три, а четыре очереди кредиторов.
В первые две, как обычно, войдут те, кто получил производственную травму либо имеет требования по зарплате, а участников строительства поделят на две очереди. В третью войдут только кредиторы, у которых вообще отсутствует жилье либо площадь имеющегося жилья составляет менее 15 кв. м на человека.
Кредиторы, согласно законопроекту, должны получить квартиры или деньги
А участники строительства, имеющие на банковских счетах достаточно денег для покупки жилья, смогут войти только в четвертую очередь кредиторов. Юристы считают эти правила принципиально новыми.
«До сих пор очередность зависела только от вида требования, а теперь суд должен будет учитывать еще и имущественное положение кредитора. Законодательство о банкротстве впервые в истории начинает использовать принципы социального обеспечения, что рыночному процессу банкротства несвойственно»,— говорит руководитель судебной и арбитражной практики коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Кира Корума.
Дмитрий Скрипичников рассказал, что кредиторы, согласно законопроекту, должны получить преимущественно квартиры. «Если же это в принципе невозможно, то требования переводятся в категорию денежных»,— объяснил он.
А для того чтобы жилые дома можно было достроить, Минэкономразвития предлагает разрешить региональным властям в преимущественном порядке покупать недостроенные объекты по их оценочной стоимости.
Недостроенные дома будут продаваться региональным властям без проведения торгов, но с обязательством их достроить и передать квартиры кредиторам третьей очереди. А если власти не захотят купить недостроенный дом, он будет продан с торгов, а вырученные деньги выплачены кредиторам.
Как рассказал РЕКЛАМЕ-МАМЕ эксперт по рынку недвижимости одной из крупных красноярских строительных компаний, предлагаемый механизм сложно вообще назвать рабочим.
— Это просто декларация. Почему я так считаю? Потому что если застройщик ведет неправильную хозяйственную деятельность, которая привела к банкротству, дольщики не дождутся ни квартир, ни денег.
Потому что надо будет рассчитаться в первую очередь с подрядчиками и банками, — поясняет эксперт. — На мой взгляд, власти просто хотят продемонстрировать свое желание как-то решить острую проблему дольщиков.
Поправки в закон могут
оказаться лишь декларацией
Возможность получить то или иное возмещение ущерба дольщик-кредитор благодаря новому законодательству действительно получает, но в значительной степени формальную.
По той простой причине, что банкротство застройщиков не выгодно ни подрядчикам, ни банкам. Банку проще перекредитовать, должника, чем банкротить.
В качестве примера специалист привел ситуацию с банком ВТБ, который не обанкротил компанию «ДОН-строй», которая должна 500 млн. долларов. Банк получил контрольный пакет акций девелопера за... 500 рублей, а с ним и контроль над всеми объектами жилищного строительства.
«Когда начнется рост на рынке, банк получит от этого большую выгоду, чем если просто заберет свои деньги у обанкроченного должника, — сказал эксперт.
Рост на рынке рано или поздно действительно начнется, и банки получат свои деньги. И инвесторов поправки в законодательство вроде бы защищают. А вот будет ли закон действительно рабочим, пока неизвестно.