Застройщики и дольщики поправят отношения

Призванный защитить права дольщиков пакет поправок в законо­дательство, регулирующее взаимоотношения застройщиков и инвесторов, вызвал неоднозначную реакцию.
Каждая из заинтересованных сторон считает, что законопроект может осложнить их положение.

Принятые Госдумой в первом чтении поправки предлагается внести сразу в несколько действующих законов: о долевом строительстве, о госрегистрации сделок с недвижимостью, об ипотеке, в закон о банк­ротстве и Налоговый кодекс, сообщает Газета.Ru.

Как пояснил первый вице-спикер Госдумы Олег Морозов, поправки обязывают застройщиков заключать с гражда­нами, нуждающимися в жилье, договор долевого участия. За любой иной порядок привлечения денежных средств граждан депутаты намерены установить административную ответственность в виде штрафа: на должностных лиц — в размере от 20 до 50 тысяч рублей, на юридических лиц — от 500 тысяч до миллиона рублей.

Депутаты намерены не только наказывать застройщиков рублем, но и стимулировать развитие рынка.

«Предлагается освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве», — уточняет Морозов. Это должно побудить застройщиков не использовать схемы финансирования строительства, не подпадающие под обложение НДС.

Законопроект предусматривает также дополнительные меры защиты жертв строительных афер — обманутые дольщики могут обратиться за помощью к региональным или муниципальным властям. Власти же наделяются преимущественным правом приобретения имущества и имущественных прав обанкротившегося должника «с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи их гражданам».

Кроме того, Госдума предлагает включить в понятие «застройщик» юридических лиц, которые имеют земельные участки на правах субаренды. Сейчас правом регистрировать договоры долевого участия наделены застрой­щики, арендующие земельные участки либо имеющие их в собственности.

Эксперты скептически оценивают эффектив­ность законопроекта. Суммы штрафов, которыми будут наказываться девелоперы, не серьезны, если учесть масштаб строительного бизнеса, говорит руководитель корпоративной практики «ФБК-право» Александр Ермоленко. Вызывает вопросы и попытка разрешить проблемы обманутых дольщиков за счет местных властей.

Принятие поправок осложнит жизнь недобросовестным застройщикам, однако они все равно найдут способ обойти закон, считает главный экономист УК «Финам-менеджмент» Александр Осин, например, можно создать некую буферную прослойку между застройщиком и гражданами, которая будет аккумулировать средства на строительство и уже в качестве юридического лица выступать его соинвестором.

С тем, что обойти можно любой закон, согласен Юрий Подопригора, исполнительный директор Красноярского союза строителей.

«Строительство — такая сфера, где особую роль играет не столько сам нормативный акт, сколько четкая практика правоприменения, — сказал он РЕКЛАМЕ-МАМЕ. — Эти поправки оставляют меньше лазеек недобро­совестным застройщикам, но панацеей сами по себе они не являются».

В России может значительно увеличиться количество обманутых дольщиков, отмечает РБК.daily. Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, для гражданина, заключающего ДДУ с застройщиками, риски денежных вложений становятся минимальными, а для застройщиков процесс получения средств от физических лиц — более сложным и менее выгодным. Только в 2006 году доля незаключенных ДДУ в строительстве составила 84%. Компании используют, например, такие обходные схемы, как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры и предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи.

Представители обществ обманутых соинвесторов уже выразили свой протест против нового закона.

По словам депутата Госдумы Антона Белякова, председателя Общероссийского общественного движения «Комитет помощи пострадавшим доль­щикам. Жилье. Земля. Люди», Совет движения признал поправки наносящими ущерб инвес­торам. Беляков отметил, что эти поправки направлены на защиту интересов застройщиков, а отнюдь не индивидуальных инвесторов.

Такие новации, как обнуление НДС и снижение требований к пакету документов, предоставляемых для регистрации договоров долевого участия, облегчают сбор средств на строительство, но не повышают уровень защищенности дольщиков, а массовый отказ застройщиков от использования договоров долевого участия вызван вовсе не высокими налогами, но обязательствами застройщика перед дольщиками, по которым ему в случае нарушения договора придется отвечать в суде.

В прежней редакции закон предоставлял серьезные привилегии простым гражданам. После окончательного принятия поправок эти привилегии будут ликвидированы. Беляков сообщил, что в ближайшее время Совет комитета пострадавших дольщиков будет решать вопрос о проведении акций протеста.

Как пояснил один из авторов поправок Александр Хинштейн, хотя законопроект и был написан в докризисное время, он носит антикризисный характер. Но участники рынка с этим не согласны.

«Предлагаемое ужесточение ответственности в условиях кризиса может потенциально увеличить количество банкротств строительных компаний», — считает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Кроме того, по его словам, помимо необходимости уплаты налогов у компаний периодически возникает масса других преград, не позволяющих использовать договоры долевого участия.

«Законопроект создает крен в пользу потребителей и больно бьет по застройщикам», — говорит руководитель проектов компании «Самета-Недвижимость и право» Денис Шорин. Он отмечает, что на фоне падения цен на недвижимость у граждан возникает искушение найти способы истребования вложенных в строительство средств. С учетом несовер­шенства работы, в первую очередь чиновников, неизбежно происходят срывы по срокам оформления собственности.
«Девелоперу придется осуществлять возвраты, используя иные резервы, что, скорее всего, повлечет остановку строительства других объектов», — говорит эксперт.

Юрию Подопригоре представляется сомнительной уже сама частая корректировка законодательства. «Фактически, строительный комплекс, инерционный по своей природе, только-только приспособился к ФЗ-214, а тут уже изменения пошли, — пояснил он РЕКЛАМЕ-МАМЕ.

Кроме того, многие положения закона выглядят декларативно. Так, не прописаны практические механизмы освобождения дея­тельности застройщика от НДС.

Алексей Пашкевич, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы», уверен, что законопроект выгоден всем трем сторонам: государству, застройщикам и самим дольщикам. Несомненным плюсом этого закона станут четкие правила, по которым можно работать. Если сделки будут проходить в рамках закона, у государства появится возможность изымать недвижимость у застройщиков, которые не соблюдали условия договора, и помогать физическим лицам, принявшим долевое участие в строительстве.

С тем, что у закона есть свои плюсы, согласен и Юрий Подопригора:
«У меня лично наибольшее понимание вызвал аспект, связанный с банкротством застройщика. Стандартная процедура тут неприменима, и защита прав участника долевого должна быть зафиксирована законо­дательно. Готов приветствовать вовлечение в этот процесс органов местного самоуправления, что вполне вписывается в логику общего процесса градостроительства».