Кризис на рынке жилья заставляет агентства недвижимости изыскивать новые формы работы. Некоторые вспоминают и адаптируют к нынешним условиям советский опыт, когда квартиры не продавались и покупались, а обменивались.
При отсутствии наличных денег квартирный обмен может стать выходом для всех участников рынка: продавцов, покупателей и посредников. Однако осуществление такого рода сделок связано с определенными трудностями.
Квартирный обмен - соломинка для утопающего рынка недвижимости?
Примером сложного обмена, в котором не потребовались операции по купле-продаже, недавно стала сделка, осуществленная московской компанией «Релайт-Недвижимость». В ней участвовали четыре продавца четырех квартир, каждый из которых в результате получил жилье, удовлетворяющее его требованиям.
Такие прямые обмены в компании расценивают как единственный выход стронуть с места замерший рынок недвижимости.
В Москве предложение жилья значительно превышает спрос: квартир эконом-класса, выставленных на продажу, насчитывается на 30–40% больше, чем в докризисные времена. Но покупатели с длинным рублем не торопятся стать их хозяевами. Многие компании сегодня вспомнили о таком способе торговли, как бартер, и принялись обмениваться товаром; вслед за ними и агентства недвижимости начали предлагать своим клиентам технологию «баш на баш».
Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов сообщил порталу BFM.ru:
«Технология не нова. Каждый советский человек знаком с таким понятием, как обмен. Другое дело, что распространенный в последние годы обмен через договор купли-продажи даёт больше возможностей для подбора вариантов и проще в исполнении. А прямой обмен, особенно с участием нескольких квартир, — инструмент более сложный и тонкий, требующий от риелтора действительно мастерства и опыта. Однако он становится настоящим спасением в условиях стагнации рынка».
Но мастерство и опыт риелтора окажутся бессильны там, где столкнутся противоречивые интересы покупателей. BFM.ru цитирует слова директора аналитического портала IRN.ru Олега Репченко:
«При осуществлении таких сделок основная проблема заключается в том, что проблематично найти людей, которым нужно найти квартиры с совпадающими условиями.
При осуществлении сделки купли-продажи каждый находит ту квартиру, которая его устраивает, и её покупает. А здесь необходимо, чтобы та цепочка, которую выстраивают, носила круговой характер и в конечном итоге замкнулась. Но, как показывает практика советского времени, согласовать интересы всех заинтересованных сторон довольно сложно». Поэтому массовость квартирных обменов г-н Репченко подвергает сомнению.
Елена Звонарева считает квартирный обмен неактуальным
Елена Звонарева, директор красноярского агентства недвижимости «Септима», полагает:
«Для нашего города этот вид операций с квартирами неактуален. Более надежными являются сделки, которые совершаются независимо одна от другой. Только так можно минимизировать все связанные с недвижимостью риски.
Хочу подчеркнуть, что в Красноярске спрос на квартиры есть, и он достаточно активный, если не сравнивать, к примеру, с началом 2008 года.
Да, у населения стало меньше денег, но при этом многие по-прежнему собираются купить квартиру: кто-то избавляется от долларов, кто-то имеет давно накопленные для этого средства. Однако владельцы квартир не готовы продавать их за бесценок. И часто покупатели сталкиваются с тем, что выбрать просто не из чего. На продажу выставляется в основном дешевое жилье, а квартиры получше продавцы пока придерживают».
«Предложение на красноярском рынке недвижимости, как и в Москве, превышает спрос. Это связано с кризисом банковской системы и сворачиванием ипотечных программ. Но прямой обмен работает плохо, — считает Светлана Чернышева, директор филиала агентства недвижимости «Гранта». — Успех достигается примерно в одном случае из 50. И я не думаю, что это перспективный путь развития нашего бизнеса».
Иной точки зрения придерживаются в агентстве «Посад». «Мы возобновили деятельность по обмену квартир в августе прошлого года, — рассказал РМ директор агентства Виктор Тугунов.
— Да, рынок недвижимости с конца 90-х заметно перестроился, и клиенты порой удивляются, что прямой обмен жилья по-прежнему работает. Конечно, по сравнению с куплей-продажей прямой обмен предоставляет значительно меньше вариантов; трудно подобрать жилплощади, адекватные по цене. Но для многих обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия. Так что в условиях пассивного рынка прямой обмен — это хороший способ решения проблемы».
Пассивный рынок —
активный обмен
Словом, несмотря на все сложности, у прямого обмена квартир есть вполне реальные перспективы. С одной стороны, в ближайшее время денежный дождь не собирается пролиться на население.
А с другой, люди по-прежнему будут стремиться улучшить свои жилищные условия. Дети все так же растут, мужья находят себе других жен, новые тещи и свекрови создают новым молодым семьям невыносимые условия. Вариант «разменяться» никогда не перестанет быть актуальным.
Марина Никитюк, заместитель генерального директора агентства «АРЕВЕРА-недвижимость», сообщила РЕКЛАМЕ-МАМЕ: «Московские рынки созревают быстрее, так что для нас успешная практика прямых обменов в московских агентствах — это своеобразное предсказание. В принципе, иногда такие сделки совершаются и у нас, но пока их доля очень незначительна.
Уже примерно полгода сообщество красноярских риэлторов убеждает наших горожан в том, что нет необходимости иметь непрофильные активы — например, пустующие гаражи и земельные участки. С их помощью можно улучшить свои жилищные условия, переехать в более комфортабельную квартиру. Люди начали это понимать. Так что, можно сказать, это первые ласточки широкомасштабных обменов».
Марина Никитюк предложила РЕКЛАМЕ-МАМЕ подождать с прогнозом до конца года — тогда будет ясно, действительно ли квартирные обмены, практикуемые сейчас в Москве, подсказывают дальнейшее направление движения бизнеса.