Сегодня вступили в силу поправки в закон о банкротстве. Изменения касаются процедуры признания финансово несостоятельными тех строительных компаний, которые привлекали деньги участников долевого строительства.
Для Красноярска проблема обманутых дольщиков более чем актуальна: сейчас в городе, по данным краевого Стройнадзора, к проблемным относятся 11 многоквартирных домов.
Строительство этих объектов практически разом было остановлено в кризисный 2009 г.
По официальным сведениям Министерства регионального развития РФ, число обманутых дольщиков в стране составляет порядка 80 тыс. человек. Около половины реестра (примерно 45%) приходится на Самарскую область, Москву и Московскую область, Республику Татарстан, Новосибирскую область и Краснодарский край.
В списке обманутых дольщиков Красноярского края находится около 1,2 тыс. человек. Фактически все они поделены между тремя застройщиками — ООО «Красноярец плюс», ЗАО «Сибстоун», ООО «Стройтехника».
В красноярском долевом строительстве самая сложная ситуация с домами «Стройтехники»
Наиболее сложная ситуация в «Стройтехнике», которой предстоит ввести в эксплуатацию 8 домов. Где-то компания практически даже и не начинала строительство, но есть и многоэтажки, готовность которых составляет от 20% до 37%. На данный момент суд ввёл в «Стройтехнике» процедуру финансового оздоровления, и застройщик сможет продолжить работы на своих объектах.
Правда, деньги на это вновь решено взять у дольщиков. Людям предложили скинуться по 8443,95 руб. за квадратный метр независимо от готовности их квартиры (см. подр. «Стройтехника» хочет сдать свои недострои в 2012»). Сумма средств, которую соберут на достройку, пока не называется, однако, по подсчётам экспертов, она может составить более 1,5 млрд руб.
В знаменитом недострое «Сибстоуна» на Копылова квартиры проданы и по два раза, и на несуществующих этажах
Впрочем, с другими красноярскими компаниями не пройдёт даже такой вариант завершения строительства домов. И у «Сибстоуна», и у «Красноярца плюс» имеются факты двойных перепродаж квартир, из-за чего точное число договоров долевого строительства не известно. Сейчас в мошенничествах застройщиков разбирается суд. Махинации того же гендиректора «Сибстоуна» Сергея Шапочкина Ленинский районный суд рассматривает больше года. Предпринимателю вменяют больше 100 эпизодов преступной деятельности, ущерб от которых оценен в 370 млн руб. (см. подр. «Дело строителя Шапочкина дошло до суда»).
Форс-мажорные обстоятельства в связи с банкротствами застройщиков возникают из-за того, что до сих пор в стране не существовало единого механизма, который бы давал возможность обманутым дольщикам без лишних административных проволочек достроить свои дома, считают специалисты. Всякий раз проблему пытались решать по-разному, но с момента вступления в силу поправок в закон о банкротстве утверждена одна законная процедура.
Сможет ли документ в полной мере помочь дольщикам, покажет правоприменительная практика, пояснила ДЕЛА.ru начальник отдела надзора за долевым строительством краевого Стройнадзора Елена Хамардюк.
«На мой взгляд, закон сложен для восприятия обычного гражданина, — сказала она. — Но при этом важно, что документ даёт возможность дольщику право одним из первых взыскать свои требования, после того, как возмещается вред здоровью и погашена заработная плата.
При этом закон распространяет свои действия не только на сделки участников долевого строительства, но на так называемые обходные сделки, которые придумывали застройщики, — это договоры займа, предварительные договоры купли-продажи, вексельные схемы и т.д. Кстати, подобная практика в крае не получила широкое распространение, как в других регионах».
Теперь дольщики могут самостоятельно достроить свой дом
Кроме того, теперь люди, не получившие свои квартиры по вине застройщика, могут достроить свой дом, образовав жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В этом случае недостроенный объект исключается из общей конкурсной массы, и прочие кредиторы теперь не смогут на него претендовать.
С другой стороны, деятельность ЖСК тот же Стройнадзор уже не сможет контролировать и обязывать его к предоставлению отчётов, поэтому все эти функции придётся исполнять самим дольщикам.
«ЖСК относится к виду самоуправляемых организаций, участники сами всё контролируют, принимают решения, — добавила г-жа Хамардюк. — В этой организации будут собраны люди, объединившиеся с единственной целью — достроить свой дом, поэтому им придётся самим всё контролировать».
По ее словам, в Красноярске ЖСК может быть создано силами дольщиков «Стройтехники», которые уже приняли решение достраивать свои дома.
Поправки в закон, по мнению экспертов, большого влияния на строительный рынок не окажут, и вряд ли избавят его от недобросовестных игроков.
По мнению замдиректора компании «СибЛидер» Андрея Клещева, в принципе основные правила игры для застройщиков на рынке долевого жилья были введены ещё в 2005 г., а новые поправки помогут дольщикам отстоять своё жильё в случае банкротства компании.
«Если застройщик обанкротился, то по сути его больше нет, — рассуждает г-н Клещев. — Соответственно проблемный объект всё равно не будет забыт, и через некоторое время его достроят. Тем более, если он в высокой степени готовности, то закончить его для инвесторов будет уже не так дорого.
В части создания ЖСК, я предполагаю, в закон уже легла формулировка из сложившейся практики. Насколько я знаю, и в Красноярске, и в других городах инвесторы так и поступали: образовывали организацию, оформляли права на земельный участок и на объект, а потом за дополнительные средства его достраивали».
Другое дело, что ЖСК вполне может стать очередной аферой, которая обернётся для дольщиков ещё большими убытками. В связи с этим инвесторам придётся самим вникать в тонкости законодательства или нанимать юриста — в общем, надеяться на свои силы.