Местных застройщиков проинструктировали, как следует законно сносить бараки и пятиэтажки в центре Красноярска. 24 января строители и эксперты в ходе Архитектурно-строительного форума обсудили проблему реновации застроенных территорий города и на примере других городов проследили, каким образом застройщики совместно с муниципалитетами осваивают подобные площадки.
Глава департамента градостроительства Андрей Лапицкий констатировал, что вопрос развития застроенных территорий стоит в Красноярске остро.
«До этого момента застройщики были один на один с этими неприспособленными территориями, с частными лицами, которые всячески диктовали свои условия. Мы хотим этот процесс привести в порядок», — обозначил он проблему.
Вопрос конкретизировал исполнительный директор Союза строителей Андрей Тихонов. Сейчас, по его словам,
в Красноярске более 500 аварийных двухэтажных бараков, на месте которых можно было бы построить новое жилье.
Бараки на Копылова уже начали сносить, причем не под жилье: здесь обещают разбить сквер
Однако их снос — обязательство муниципалитета, а у города хватает денег лишь на 15–20 бараков в год. Поэтому застройщики, желающие зайти на площадки, застроенные старыми деревянными домами,
вынуждены применять «серые схемы», сначала приватизируя и потом выкупая жилье.
Поскольку в рамках гражданского кодекса никаких нормативов стоимости земли не прописано, собственники участков диктуют застройщику свои цены.
«Как правило, в таких случаях в целях экономии один барак сносится, строится свечка, а рядом все бараки остаются», — констатировал Тихонов.
Однако, по его словам, существует и официальный, «белый» способ выхода на такие площадки.
«Речь идет о системе развития застроенных территорий в рамках градостроительного кодекса, который позволяет выставлять на торги под многоэтажное жилое строительство территории, застроенные многоэтажными жилыми домами», — сообщил Тихонов.
Такая схема сулит выгоды и для мэрии, и для застройщиков. Администрация получает возможность влиять на застройщика в части принятия планировочных решений и формировать стартовые условия торгов исходя из интересов города — например, включать в договоры развития застроенных территорий возведение объектов социальной и инженерной инфраструктуры за счет застройщика.
Возможно, принятие муниципальной программы остановит «случайные» пожары
В свою очередь застройщик получает законное право на получение участка, не слишком удаленные сети, уменьшение стоимости сноса и дополнительные гарантии за счет участия властей.
По словам Тихонова, для того, чтобы участок с неугодными домами можно было выставить на торги, нужно, чтобы дома были признаны аварийными. Либо должна быть принята муниципальная адресная программа, утвержденная городом.
Второй вариант позволяет сносить даже пятиэтажки — не признавая их при этом аварийными.
Застройщик обязан подготовить проект планировки и межевания такой территории, в сроки подготовки предоставить жилье муниципальным квартиросъемщикам и уплатить выкупную цену собственникам.
В качестве примера использования этой схемы Тихонов привел Санкт-Петербург. Там руководствуются именно муниципальной адресной программой и сейчас готовятся сносить не признанные аварийными пятиэтажки. Тихонов заметил, что для Красноярска это следующий этап,
к которому можно будет приступать после победы над бараками.
Участники обсуждения связались по Skype с Владимиром Ефремовым, директором проектов компании «Реновация», которая выиграла в Санкт-Петербурге конкурс на повторное освоение территорий, сейчас занятых пятиэтажками.
Санкт-петербургский коллега предостерег застройщиков от поспешных решений
Он сообщил, что сейчас идет расселение жильцов, причем адресная программа в Петербурге была принята таким образом, что новое жилье предоставляется «в пределах того квартала, который был отторгован, либо по соглашению с жильцами на сопредельных территориях». Ефремов отметил, что «это условие не слишком принципиально для людей, но ограничивает инвесторов в принятии решений», и порекомендовал застройщикам «внимательно отнестись к условиям расселения».
Кроме того, он порекомендовал «создавать инструменты взаимодействия между обществом, властью и инвестором»,
поскольку «у людей всегда есть опасения, что инвестор будет заниматься вольницей и самоуправством».
Своим опытом повторного освоения городских площадей поделился и начальник отдела по градостроительству Иркутска Павел Коротенко. Там первый аукцион по развитию застроенных территорий состоялся в сентябре 2012 г. Предмет торгов — площадка в 7 га, на которой расположено 39 многоквартирных двухэтажных домов общей площадью почти 16 тыс. кв. м на 340 квартир. Все дома признаны аварийными и подлежащими сносу.
По условиям аукциона, на подготовку проектов планировки и межевания застройщику отводилось 2 месяца.
«Сейчас проект — на утверждении в администрации, весной планируем приступить к строительству», — сообщил Коротенко.
Опытом реновации площадок поделились и представители Перми, Железногорска, Абакана. Под занавес Тихонов добрался и до наработок Красноярска в этом вопросе. По его словам,
для сноса бараков на ул. Добролюбова на правобережье город самостоятельно подготовил проект планировки территории.
Сейчас он готовится к слушаниям, после чего участок можно будет выставлять на торги.
Судьба деревянной Николаевки по-прежнему неизвестна
Фото Юлии Шубниковой
В то же время не все понятно с повторным освоением Николаевки,
где помимо многоквартирных бараков и двухквартирных домов, которые по закону тоже считаются многоквартирными, есть и одноквартирные дома, являющиеся частной собственностью. И что делать с ними — большой вопрос, потому что схема с муниципальной программой годится лишь для многоквартирных домов.