Риэлторы: способы «честного» отъема денег

В современном мире при покупке-продаже квартиры уже почти невоз­можно обойтись без риэлтора. Это вполне естественно, ведь лучше поручить непростую задачу по поиску жилья профессионалу. Но тем важнее найти именно профессионала, а не просто посред­ника, глав­ной целью которого является получение с клиента «агентских», а не забота о конечном результате.

Зная способы «честного» отъема денег, приме­няемые недобро­совестными риэлторами, можно в некоторой степени обезопасить себя от разного рода нечистых на руку посредников.

Свой человек

Доводя человека до нужной «кондиции» риэлтор, прежде всего,
старается войти в дове­рие George Hardie

Как правило, хороший риэлтор является психологом и способен определить платеже­способность и желания клиента уже в первые минуты общения.

Так, опытный сотрудник агентства недвижимости всегда поможет нерешительному поку­пателю определиться с выбором, а продавцу — с ценой. Обычная тактика в первом случае: клиенту сообщается о наличии еще пары-тройки потенциальных клиентов на этот вариант квартиры и устанавливается небольшой срок для принятия решения. Особым эффектом обладает телефонный звонок от якобы еще одного потенциального поку­пателя, согласного купить предложенную квартиру.

Доводя человека до нужной «кондиции» риэлтор, прежде всего, старается войти в дове­рие. То есть стать для покупателя-продавца недвижимости грамотным товарищем, спо­собным дать профессиональный совет, помочь принять правильное решение. В таких случаях создается впечатление, что собственные интересы посредника отходят на вто­рой план, а клиент принимает «самостоятельное» решение. При таких отношениях чело­век уже не замечает огрехи в работе риэлтора и не спешит с ним расставаться.

Эксклюзивные возможности

После того, как клиент полностью доверился, в ход идет «эксклюзивный договор». Внезапно открывается, что ваш риэлтор — суперпрофессионален и имеет доступ к закрытой базе недвижимости, в которой хранятся наиболее интересные предложения. Только за эксклюзивные услуги придется заплатить дороже, а условия агентского договора свяжут по рукам и ногам.

«Основное требование, содержащееся в таких договорах — это ваш полный отказ от сотрудничества с другими риэлторами или агентствами недвижимости, — коммен­тирует юрист компании „Адвокатъ“ Надежда Солдатова. — При этом, конечно же, не сообщается что в соответствии со ст. 32 Закона „О защите прав потребителя“ и ст. 782 ГК РФ вы вправе отказаться от услуг исполнителя, каковым является риэлтор или агентство, в любое удобное для вас время при условии оплаты фактически понесенных им расходов. Поэтому, знайте, что никто не может заставить вас работать только с одним посредником».

После того, как клиент полностью доверился, в ход идет «эксклюзивный договор» designboom.com

При возникновении споров на этой почве вопросы оплаты фактически произведенных расходов придется решать либо в досудебном, либо в судебном порядке. Здесь важную роль играет то, каким способом оплачивались услуги: по предоплате или оплата по факту. В случае предоплаты клиенту, скорее всего, «зажмут» большую часть денег, мотивируя это тем, что услуги дорого стоят, да и прайс специально под отдельного клиента гото­вили. Тут без суда не обойтись. Если в договоре оказания услуг отсутствует цена той или иной услуги (показа квартиры, подготовки документов и т.д.), то эту цену придется выяснять с помощью товароведческой экспертизы.

«Если же оплата услуг должна была производиться по факту их оказания, то уже риэлтор будет искать вас и требовать денег, — рассказывает руководитель АН „Усадьба“ Раиса Романова. — В любом случае не стоит идти на поводу у любого агентства и верить ему на слово, когда речь зашла о стоимости услуг. Вполне естественно, что вас попытаются обмануть, „накрутив“ энную сумму на услугу, предоставляемую вам как не слишком грамотному клиенту».

Кому передавать задаток и в каком размере?

Следующий этап, после того, как клиент определился с выбором — передача задатка. У многих посредников довольно странное понимание аванса, а точнее его юридической природы. По сути, это суммы, переданные по предварительному договору купли-продажи, или деньги, полученные по договору оказания услуг. И хорошо, если сделка пройдет без проблем, однако если она сорвется, да еще и по вине продавца, то выплаты двойного размера задатка покупатель вряд ли дождется, хотя, вероятнее всего, риэлтор при оформлении документов рисовал такую картину.

«Обычно клиенту выдается расписка. Риэлтор заполняет ее как положено — на бланке. Правда, фирменную печать не ставит. Зато „для пущей надежности“ указывает в расписке, что лично принял деньги, и аккуратно переписывает со своего паспорта все данные. В их правильности клиент к собственному удовлетворению может убедиться самолично», — раскрывает секрет схемы нечестных риэлторов сотрудник АН «Атланта» Марина Александрова.

«Это филькина грамота, — заявляет Надежда Солдатова, — в данной расписке не говорится, кому именно и за какую квартиру должны быть переданы деньги. Кроме того, расписка — это ваши дела с риэлтором, и если риэлтор, принявший деньги, вдруг исчезнет, — например, уволится — то с риэлторской фирмы взятки гладки».

Желательно, чтобы при внесении задатка покупатель выяснил средний размер задатка по аналогичным предложениям Andy Smith

Поэтому, в расписке, квитанциях, любых других документах, выдаваемых риэлторами, обязательно должно быть указано, что все действия (подбор квартиры, прием денег, их передача другим лицам и т. д.) совершаются агентством в лице его сотрудника — риэлтора, агента такого-то. Также непременно указывается основание, подтверждающее полномочия конкретного сотрудника на соответствующие действия: как правило, это доверенность от агентства — пишутся ее реквизиты, в том числе дата выдачи.

При оформлении задатка необходимо также обратить внимание на его величину. Желательно, чтобы при внесении задатка покупатель выяснил средний размер задатка по аналогичным предложениям. Слишком низкий размер задатка может свидетель­ствовать о том, что риэлтор и продавец не принимают покупателя всерьез, так как уже нашелся другой, готовый выложить большую сумму.

Другой способ обмануть клиента заключается в том, что при передаче аванса в расписке не указывается конкретный адрес объекта. В данном случае речь идет об отсутствии ответственности за «уплывшую» из-под носа квартиру. Впоследствии будет трудно доказать, что деньги были переданы именно за эту квартиру и никакую другую.

Красивые бумажки

В процессе поиска подходящего варианта зачастую могут предлагать подписать разные бумаги с красивыми названиями: гарантийное письмо, протокол согласования цены, подтверждения цены и т.д. Обычно риэлторы мотивируют необходимость их подписания тем, что нужно закрепить цену понравившейся квартиры. Самое интересное, что подоб­ные документы подписываются между клиентом и риэлтором. Клиент успокаивается и прекращает дальнейшие поиски. Через некоторое время выясняется, что продавец решил цену поднять.

Если смысл документов вам не понятен, попросите их копии и возьмите тайм-аут, во время которого обратитесь к юристу за разъяснениями Eline Lowie

Как быть? Со стороны риэлтора начинается давление: хозяин — барин, покупайте по новой цене или оплатите мои услуги. Самое обидное то, что в данном случае жаль терять время на судебную тяжбу, перспективы которой весьма призрачны, так как та бумажка с умными словами, которая была подписана, к продавцу не имеет никакого отношения и соответственно никаких обязательств с его стороны не порождает.

«Всегда читайте документы, перед тем как их подписать, — рекомендует Надежда Солдатова. — Если смысл этих документов вам не понятен, то попросите их копии и возьмите тайм-аут, во время которого вы пойдете к юристу за разъяснением смысла этих документов».

Что взять с договора?

Неопределенность формулировок в договоре, особенно его предмета, дает возможность риэлтору получить немного легких денег. Допустим, расплывчатая формулировка того, что требуется от риэлтора. Например, что «исполнитель (риэлтор) обязуется оказать услуги заказчику (вам) по подбору одно- или двухкомнатной квартиры в таком-то районе, стоимость которой не превышает энную сумму». Это позволяет риэлтору показывать клиенту квартиры, которые радикально отличаются от тех, что вы себе представляли, и просить за свои услуги денег.

В некоторых случаях клиент сталкивается с упорным нежеланием представителей агент­ства недвижимости обсуждать условия договора, особенно когда речь идет о более под­робном описании предмета договора и обязанностей агентства по отношению к клиенту.

Если условия договора вам откровенно не нравятся, то постарайтесь уговорить риэл­торов подписать дополнительное соглашение или протокол согласования разногласий к договору.

Как сэкономить на риэлторе?

Дать однозначный ответ на вопрос, можно ли обойтись без услуг риэлтора при покупке квартиры, достаточно сложно. Несомненный плюс — экономия денег, но зато придется потратить немало времени.

«Я сама недавно покупала квартиру, — поделилась опытом с ДЕЛА.ру юрист компании „Адвокатъ“ Елена Прохорова. — Интересы продавца представляло одно из крупных агентств недвижимости. Цену мне озвучили в 3,5 млн руб. Когда дело дошло непосред­ственно до сделки, риэлтор буквально выгнала своих клиентов (продавцов) из поме­щения, где проходила сделка и прошептала мне: „Теперь вы платите мне 200 тыс. руб.“. То есть своим клиентам она сообщила, что квартиру готовы купить за 3,3 млн руб. С продавца она, кстати, взяла еще и официальную комиссию».

Вышеописанный случай на профессиональном жаргоне называется «маржеванием». Есть и другая причина, по которой риэлторы очень боятся, что продавец и покупатель выйдут на прямой контакт — они могут договориться и не платить за услуги посредника.

И напоследок…

Это наиболее распространенные и относительно безобидные способы обмана клиентов риэлторами. В статье намеренно опустили случаи откровенного мошенничества с поста­новкой целых спектаклей с фальшивыми нотариусами, продавцами и поддельными документами, а также методы работы так называемых «черных риэлторов», на счету которых не одна человеческая жизнь. Главное, что знание о методах работы посред­ников от недвижимости, дает шанс избежать распространенных ошибок при выборе риэлтора или агентства недвижимости.

Анна Тимофеева
ДЕЛА.ru