По данным статистиков, при общем росте объемов жилищного строительства в крае строительство индивидуального жилья в 2013 г. увеличилось более чем на 20%. По словам участников рынка загородной недвижимости, среди красноярцев медленно, но верно растет спрос как на земельные участки под ИЖС, так и на строительные услуги по возведению загородных коттеджей и готовые «домики в деревне». При этом тенденцией года стали возросшие требования к комфорту загородной жизни — и одновременно рост «нечестных» предложений недвижимости в окрестных полях и перелесках.
Рынок загородной недвижимости растет постепенно, но стабильно
Число тех, кто решает переехать за город или хотя бы прикупить с десяток соток на природе, в Красноярске увеличивается.
«В течение прошлого года продажи участков в нашей компании росли, пусть и не стремительно, но стабильно. Уже и в этом году, сразу после Нового года, мы наблюдаем необычный рост обращений, пик которых всегда приходился на лето», — говорит Михаил Паршков, специалист компании «Горизонт».
Спрос на уже готовые дома и коттеджи в 2013 г. тоже был достаточно стабильным — правда, не во всех ценовых сегментах.
«Люди покупали в основном дома стоимостью от 4,5 до 10 млн, но вот по элитному загородному жилью отмечался заметный спад, — говорит Людмила Усачева, эксперт-риелтор компании «Аревера-Недвижимость». — Коттеджей площадью свыше 300 кв. м стоимостью от 20 млн по городу продано за год всего порядка 3-4. Та же картина и с элитными квартирами: покупательская способность потребителей этого класса была заметно снижена».
«Предложений на рынке готового загородного жилья достаточно много, но и спрос на него существует, — отмечает Олег Эппорт, владелец компании «Строй Ко». — Всегда находятся и клиенты, которые заказывают у нас строительство индивидуальных домов. Если судить даже только по нашему сайту, то количество посещений за последние годы выросло вдвое».
По словам Эппорта, многие ищут готовое жилье, хотя оно обходится обычно дороже, чем дом «с нуля», а основной ценовой сегмент, который людям «по плечу», — от 3 до 5 млн руб.
«Хоть это и эконом-вариант, но он предполагает строительство не дачных сарайчиков, а комфортных домов, в которых приятно жить, площадью от 100 до 150 кв. м», — отмечает эксперт.
По мнению участников рынка, структура спроса на загородную недвижимость меняется — мало кого сейчас прельщает просто кусок земли на природе.
«Основной спрос пошел земельные участки с развитой инфраструктурой в придачу, —
говорит Михаил Паршков. — В чистом поле земли берут разве что по совсем низкой цене. Предпочитают купить подороже, но с коммунальными услугами — электричеством, водоснабжением и прочим».
В компании «Горизонт» при этом линейка предложений довольно широка: от 38 до 110 тыс. руб. за сотку.
По словам Паршкова, в «джентльменский набор» входит наличие документов и статус участка.
«Документы обязательно должны быть на руках, чтобы на участок можно было оформить собственность, он должен быть «чистым», не обремененным залогами или кредитами, а статус земель — обязательно под ИЖС», — поясняет эксперт.
Важное место среди обязательных требований занимают красоты ландшафта. «Близость к городу уже не играет определяющей роли, как раньше, — говорит Паршков, — хотя и влияет процентов на 70. Главное для сегодняшнего покупателя — чтобы был живописный вид из окна, а вокруг побольше леса».
Важны и инфраструктура, и вид из окна. А также статус соседей и охрана
Людмила Усачева отмечает, что именно на инфраструктуру обращают первоочередное внимание и покупатели загородных домов.
«Если дом выбирают для постоянного проживания, то, конечно, смотрят прежде всего на инфраструктуру, затем — на статус жильцов-соседей, на то, насколько дом хорошо охраняется», — говорит эксперт.
По ее словам, статусные поселки в окрестностях Красноярска можно перечесть по пальцам, а наибольшим спросом пользуются те, что находятся практически в черте города — Видный, Горный, Серебряный бор, где уже сформирована некая социальная сеть. «Аревера» предлагает на продажу интересные объекты и в Горном, и в Серебряном бору.
Олег Эппорт добавляет, что сегодняшние покупатели обращают больше внимания на экологичность дома: меньше востребованы конструкции из шлакоблоков и отделка из гипсокартона. Заметно растет популярность деревянных домов. Кирпичные стоят дороже, а построенные из дерева и более доступны по цене, и возводятся быстрее, за 5–7 месяцев. По словам Эппорта, больше стали приглядываться покупатели и к каркасным домам, которыми застроены страны северной Европы, Канада и Америка.
По мнению Людмилы Усачевой, все больше клиентов выбирают строительство дома именно по своим проектам, предпочитая создавать жилье «под себя», проявлять творческую инициативу, а не покупать уже готовое. При этом, по ее словам, основной контингент покупателей — люди от 33 до 43 лет, полные сил и желания строить свою жизнь за городом.
«Статусных поселков» под Красноярском единицы, зато всевозможных нечестных предложений — масса. С этим соглашаются все собеседники ДЕЛА.ru.
Говорить о мошенничестве, правда, сложно: скорее имеет место недобросовестность продавцов.
«Рынок хорош тем, что настоящие мошенничества на нем затруднительны: любой из предлагаемых участков можно проверить по его номеру на сайте росреестра, узнав данные о его регистрации, кадастровой стоимости, типе земель, координатах, а затем получив выписку в регпалате о том, что он никому не продан», — говорит Михаил Паршков.
Популярнее становятся деревянные экологичные дома
Однако ввести в заблуждение клиента можно.
«Покупателей должна насторожить сверхнизкая цена, 10–15 тыс. руб. за сотку, и транспортная доступность — например, 15–20 км по заасфальтированной дороге — предлагаемого к продаже участка», — отмечает Паршков.
По его словам, при этом застройщики часто обещают «город-сад», но впоследствии ничего подобного на территории не возникает: «Инфраструктурная обвязка вообще занимает до 30% стоимости участка, а такие девелоперы не закладывают ее в цену».
В результате люди получают просто кусок земли, пригодный разве что для посадки картофеля —
хотя, конечно, многие и решают потом проблемы с подключениями к сетям самостоятельно.
«Нечестных предложений на рынке немало. Обещают многое, но на выходе получается, что купленный участок не имеет необходимых коммуникаций либо они некачественно обслуживаются, в Сибири это непростой вопрос, — говорит Людмила Усачева. — Нередки случаи, когда люди приезжают в дом, а там все разморожено».
«Очень многие застройщики нагло обманывают население. Построить деревянный дом «под ключ» по 18 500 руб. за квадрат невозможно, это ложь! —
возмущается Олег Эппорт. — При этом понятие «под ключ» может означать что угодно, в том числе просто деревянный сруб под крышей с затянутыми полиэтиленом окнами. Знаю фирмы, которые укладывают утепление пола всего в два слоя, когда по СНиПам положены 4–5.
Обманывают и с поселками: видишь рекламу про какой-нибудь поселок «Лесные чудеса», а на месте там оказываются два столба без проводов и случайно построенная халабуда. Как правило, к продаже по низким ценам предлагают чистое поле — откуда взяться инфраструктуре, для которой необходимы огромные вложения?»
Чтобы не стать жертвой «заманчивых предложений», по мнению Паршкова, следует посмотреть на предыдущие объекты девелопера: первый ли поселок он предлагает к продаже, а также исследовать участок на наличие опор, фидеров, оценить его отдаленность от магистральных сетей и прочего.
С этим согласен Эппорт:
«Нужно все посмотреть своими глазами: как говорится в Писании, «виждь и внемли». Я, к примеру, всех потенциальных покупателей принимаю не в офисе, а вожу на стройку, на наши объекты, где все можно рассмотреть в деталях».
По словам Эппорта, в малоэтажном домостроении сегодня появилось много новых материалов, но принципы строительства остались прежними.
«Кроме хороших рук, головы и знаний, ничего не требуется. Достаточно подходить к строительству со знанием дела. И избегать услуг прорабов, которые предлагают те самые 18500 за квадрат и никакого отношения к производству работ не имеют — их в последнее время вывелась целая каста».
Нечестные предложения легко вычислить по низкой цене участка —
как правило, в итоге покупатель приобретает кусок земли в чистом поле
Ну а возможностей построиться под Красноярском, по мнению Михаила Паршкова, пока предостаточно:
«Конкуренции на рынке местной загородной недвижимости, как ни парадоксально это звучит, нет. Допустим, если человек хочет приобрести участок на левом берегу, правый он не будет рассматривать категорически — его не волнует ни цена, ни ландшафт. И наоборот».
Это говорит о том, что каждый из девелоперов занимает свою нишу, и всем хватает места. «Спрос стабилен, он растет, но ощущения насыщения рынка пока нет», — резюмирует Михаил Паршков.