На красноярском строительном рынке спрос обогнал предложение и подтолкнул вверх цены на жилье. Только за первые шесть месяцев 2011 г. стоимость новых квартир выросла в среднем на 10%. Застройщики констатируют: в ближайшие годы дефицит на первичном рынке сохранится.
В 2010 году строительные компании в основном завершали начатые ранее проекты. О возведении новых жилых комплексов никто не объявлял. Не было ясно, как изменится потребительский спрос, и как скоро он вернется на докризисный уровень. В этом году спрос начал расти даже сильнее, чем рассчитывали застройщики. И это обострило давнюю городскую проблему — нехватку площадок для строительства.
Цены пошли вверх
Новый 2011-й год для красноярских строителей начался с увеличения цен на первичном рынке жилья. В январе-феврале квадратный метр, по оценкам экспертов, в среднем подорожал на 10%.
Директор по развитию СК «Культбытстрой» Антон Глушков пояснил, рост цен был равномерным, и в зависимости от типа жилья составил от 6 до 15%.
«По динамике роста стоимости новых квартир Красноярский край по итогам первого квартала занял третье место в России. По итогам второго квартала наш регион вышел на первое место в стране», — прокомментировал «ДК» г-н Глушков.
Цены поднялись и на рынке вторичного жилья. Однако этот тренд имел временный характер. «В начале года „вторичные“ квартиры качнулись в сторону роста, но уже весной их стоимость вернулась на уровень ноября 2010 г. и стабилизировалась. Думаю, на первичном рынке цена „квадрата“ в ближайшее время останется на прежнем уровне, но с сентября-октября 2011 г. может снова пойти вверх», — рассказал заместитель директора СК «СибЛидер» Андрей Клещев.
По словам председателя правления СК «Монолитхолдинг» Разима Абасова, рост стоимости жилья вызван подорожанием строительных материалов и электроэнергии. Но все же главным фактором, обеспечившим положительную ценовую динамику, стал растущий спрос.
Эксперты называют текущий год переломным и отмечают, впервые после кризиса спрос начал опережать предложение.
Спрос, в свою очередь, подстегнула ипотека. «На 30% активнее наши клиенты стали вступать в сделки по покупке „долевого“ жилья», — уточнил Разим Абасов.
Однокомнатные нарасхват
Наибольшим спросом на красноярском рынке новой недвижимости пользуется малогабаритное жилье. Именно в этом сегменте держатся самые высокие цены за кв. м и наблюдается нехватка предложения.
«Говорить о том, что рынок после кризиса восстановился настолько, что стало востребованным жилье всех сегментов, пока преждевременно. По-прежнему, лидер продаж — однокомнатная квартира», — рассказал Антон Глушков. Разим Абасов отметил, что наиболее популярны сейчас одно-, двух-, и трехкомнатные квартиры стандартной площади.
По оценкам экспертов, около 80% объема продаж всего рынка жилой недвижимости, приходится на квартиры площадью до 60 кв. м.
Медленно, но верно начал возвращаться спрос и на крупногабаритные квартиры. Этот сегмент в кризис пострадал сильнее всего — застройщики переключились на строительство массового жилья. Больших квартир до сих пор строится мало. Но желающие их приобрести появляются снова. «К нам в компанию стали чаще обращаться потенциальные покупатели четырехкомнатных квартир. Думаю, если бы в наших комплексах присутствовал этот сегмент, мы бы смогли увеличить его продажи», — заметил Андрей Клещев.
По подсчетам Разима Абасова, продажи таких квартир выросли по сравнению с прошлым годом примерно на 3%. Однако даже незначительное изменение говорит о многом. «Люди постепенно возвращаются к тому, что жить в просторной квартире намного комфортнее, чем в небольшом пространстве», — уверен г-н Абасов.
Строителям дадут площадки
По прогнозам красноярских застройщиков, а ближайшие два года объем предложения на первичном рынке сохранится, а вот спрос будет расти во всех сегментах нового жилья. Это напрямую отразится на цене.
«В ближайшие годы увеличения ввода жилья ожидать не стоит. Для того, чтобы утолить спрос предложением, понадобится еще минимум 1,5-2 года», — подсчитала г-н Глушков.
Андрей Клещев ожидает, что предложение начнет серьезно расти с 2013 г.: «Я твердо уверен, что ни в этом, ни в следующем году, рывка не будет. В Красноярске просто нет такого количества находящихся в производстве строительных объектов, чтобы в 2012 г. увеличить объем сдачи. Следующий год мы ждем с напряжением. Ожидаем, что нехватка предложения приведет к дополнительному росту цен на жилую недвижимость».
В последнее время красноярские строители практически не закладывали новые площадки. Уже три года в краевом центре не проводились аукционы по выделению земельных участков для жилого строительства. Сейчас многие компании исчерпали накопленный ранее запас площадок и проектов, и вопрос — где строить? — стоит все острее.
Основания полагать, что эта проблема все-таки решится, есть. Как рассказал «ДК» Разим Абасов, краевой Союз строителей совместно с Министерством строительства края и департаментом градостроительства администрации Красноярска разработали план подготовки строительных площадок к торгам. В ближайшее время этот вопрос будет рассмотрен Горсоветом.
«Откладывать нельзя: для развития города и края, для их нормального функционирования необходимо реализовывать намеченные строительные планы. Понимают это все: краевая и городская власти, сами строители, а, значит, проект имеет все шансы для реализации в ближайшем будущем», — подчеркнул г-н Абасов.
Антон Глушков, директор по развитию СК «Культбытстрой»
— Если государство не начнет выступать в роли массового заказчика жилья, то увеличить рыночными способами предложение будет очень сложно. С 2005 г. земельные участки под жилую застройку выдаются муниципалитетами только на аукционах. Но из-за кризисных явлений уже тригода не проводилось ни одного аукциона. В связи с этим, красноярские строительные организации начали использовать альтернативные пути получения новых стройплощадок.
Застройщик приобретает объекты недвижимости, они сносятся, компания закрепляет права на данный участок и приступает к реализации уже подготовленного проекта. Сложность такого варианта строительства во временном лаге, в среднем на подготовку участка непосредственно к строительству уходит 3-4 года. Этот способ по карману только крупным предприятиям, у которых уровень оборотных средств позволяет расселить всех жильцов, подождать, пока будут подготовлены документы и сама площадка. Небольшие компании такие затраты себе позволить не могут. И если в ближайшее время аукционы возобновятся, некоторые игроки будут вынуждены уйти с рынка.
Юлия Спирина
Журнал «Деловой квартал — Красноярск»