Ипотека: глубокая разморозка

«Ипотека умерла», — примерно так полтора-два года назад звучали газетные заголовки. Действительно, «длинное» жилищное кредитование в условиях кризиса стало еще более труднодоступным и дорогим удо­вольствием, чем было в стабильные времена. Чуть не вдвое сократи­лись его сроки, тоже вдвое — но выросли — первоначальные взносы, банки пошли в отказ с выдачей займов. Все поднакопившие денег в наволочках затеялись терпеливо ждать, когда упавшие на недвижи­мость цены свалятся еще ниже.
В итоге в 2008 г. темпы роста ипотечного кредитования по сравнению с 2007-м замедлились вдвое, в 2009-м — в четыре раза уже на фоне 2008-го. Но нынешний год вернул народу ипотеку в заметно похоро­шевшем виде.

Процесс пошел

Оживление ипотечного кредитования началось уже зимой и продолжается сейчас. Не случайно именно в июле 2010 г. правительство утвердило «Стратегию развития ипо­течного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.». Разрабо­танный совместно с министерствами экономического развития и финансов, Федеральной служ­бой по финансовым рынкам, рядом банков и другими причастными организациями, этот документ определяет перспективы ипотечного рынка. Главная задача стратегии — повысить доступность покупки жилья для 60% семей.

Оживление ипотечного кредитования началось уже зимой и продолжается сейчас

Содействие государственным программам оказывают региональные операторы учрежденного правительством еще в 1997 г. Агентства ипотечного жилищного кредитования. Они действуют в 8 федеральных округах и 39 субъектах РФ. В Крас­ноярске оператором Агентства является Красноярский краевой фонд жилищного строительства, созданный 6 лет назад, — самая крупная компания края, занятая в сфере ипо­течного кредитования. В фонде можно получить бесплатную консуль­тацию по программам ипотечного кредитования, рассчитать сумму кредита и затраты на его оформление, узнать о необхо­димых документах и социальных выплатах. В целом информация фонда дает довольно объективное представление о сегодняшнем состоянии ипотечного рынка.

«Итоги первой половины нынешнего года показали, что интерес населения к ипотечному кредитованию возрос, — рассказал ДЕЛА.ru генеральный директор Красноярского крае­вого фонда жилищного строительства Евгений Добрянский. — Специалистами фонда за это время было проведено в полтора раза больше консультаций по ипотечному креди­тованию, чем за аналогичный период прошлого года: 3328 против 2159». В мае начался сезонный спад, но, по словам Евгения Добрянского, «уже середина третьего квартала характеризуется ростом как проводимых консультаций, так и принимаемых заявок на предоставление ипотечного кредита».

Татьяна Игнатович: весной этого года произошел рост числа заявок на ипотечные кредиты

О значительном улучшении ситуации говорят и другие игроки ипотечного рынка, и банки. Так, руководитель Ипотечного центра «на Перенсона» Татьяна Игнатович отмечает: «Безусловно, весной этого года произошел рост числа заявок на ипотечные кредиты».

«2010 г. не похож на предыдущие периоды развития жилищного кредитования в нашем регионе. В первом полугодии 2010 г. объем выдачи жилищных кредитов физическим лицам в Восточно-Сибирском банке Сбер­банка России вырос на 66% по сравнению с тем же периодом прошлого года, — рассказывает Светлана Туровец, директор Управления планирования, контроля и качества клиентского обслуживания Восточно-Сибирского банка Сбербанка России.

— При этом большую часть жилищных кредитов составили ипотечные сделки (65% по количеству и 78% по сумме). В июле, несмотря на период отпусков, объем жилищного кредитования продолжил рост и стал максимальным в текущем году. Осенью мы прог­нозируем дальнейший рост и планируем в 2010 г. увеличить портфель жилищных кредитов более чем на 7%».

Подарок от кризиса

Цифры говорят сами за себя. Что же стало причиной активизации ипотечного рынка? Во-первых, уникальная обстановка, когда «завтрак уже закончился, но обед еще и не думал начинаться (Милн, Заходер и К)»: при общем улучшении экономической ситуации еще сохраняются «пережитки» кризиса — такие как цена на жилье.

«Рост интереса населения к ипотечному кредитованию и увеличение количества про­водимых ипотечных сделок связаны с появлением стабильности в экономической сфере, а также теми условиями, которые сложились на рынке жилья в кризисный период. В пер­вую очередь это снижение стоимости квадратного метра жилья, которая на сегод­няшний день, согласно статистическим данным Фонда, не растет такими темпами, как было в 2006-2007 гг.», — отмечает Евгений Добрянский.

Увеличение спроса на жилье, как всегда, потянет за собой и цены

Светлана Туровец согласна с этим: «Потребность улучшения жилищных условий у населения именно сейчас имеет все шансы к наиболее выгодной реализации из-за значительного снижения цен на рынке недвижимости». «Заемщики, почув­ствовав, что цены на недвижимость довольно резко снизились, начали искать возможность привлечь кредитные средства и приобрести жилье, пока его стоимость опять не возросла», — говорит Татьяна Игнатович.

Действительно, нынешнее положение дел, скорее всего, продлится недолго. Увеличение спроса на жилье, как всегда, потянет за собой и цены. По мнению председателя Саморе­гулируемой корпорации строителей Красноярского края Антона Глушкова, к концу года стоимость жилья может увеличиться в среднем на 10%. Уже за лето цена, которая не менялась со второго полугодия 2009 г., подскочила на 8%. Но пока еще можно успеть купить квартиры «по-старому».

Банковские приманки

Второй причиной улучшения ситуации с ипотекой можно считать заметное изменение банковской политики. «Банки нарастили после кризисного периода свои кредитные портфели и смогли предложить новые программы с выгодными условиями для заемщиков», — отмечает Татьяна Игнатович.

Большое влияние на развитие ипотеки оказывают меры государственной поддержки

Евгений Добрянский уточняет: «В целом можно отметить появление на рынке все большего количества ипотечных программ коммерческих банков, которые еще год назад не осу­ществляли выдачу ипотечных кредитов, снижение размера первоначального взноса до 20%, что связано с изме­нениями в действующем законодательстве, а также появление новых ипотечных программ социальной направленности, которые становятся востребованы населением: военная ипотека, ипотечные кредиты с использованием средств материнского капитала и другие».

Ипотечные кредиты сегодня выдаются во многих красноярских и федеральных банках, с небольшими вариациями условий (см. «Рейтинг банковских предложений Красноярска по ипотечным кредитам»). Одним из лидеров на этом рынке уже несколько лет является Сбербанк.

«Востребованность ипотеки среди клиентов Восточно-Сибирского банка Сбербанка России объясняется существенными изменениями условий кредитования за первое полугодие 2010 г.», — говорит Светлана Туровец. Уровень процентных ставок по ипотеч­ным кредитам снизился в среднем на 1–2 пункта в зависимости от жилищной программы (их у банка несколько). «Кроме того, изменились требования по сумме первоначального взноса, — рассказывает наш собеседник. Сбербанк также полностью отменил тарифы за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита. Еще один плюс — значительное сокращение сроков рассмотрения заявок.

Государство нас заселит

И, наконец, в-третьих: большое влияние на развитие ипотеки оказывают меры государственной поддержки. Так, например, городские власти обязаны участвовать в реализации региональных и федеральных программ по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Евгений Добрянский: сегодня федеральная программа ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК предлагает самые выгодные условия

«К компетенции органов местного самоуправления относится в первую очередь создание маневренного и коммерческого жилищного фонда», — отмечает Евгений Добрянский. Кроме этого, крайне важно, чтобы власти на местах создавали условия для деятельности региональных ипотечных операторов — в крае это, как уже было сказано, Красноярский краевой фонд жилищ­ного строительства, — обеспечивающих применение единых стандартов ипотечного жилищного кредитования на всей территории РФ.

«На сегодняшний день федеральная программа ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК предлагает самые выгодные условия предоставления ипотечных кредитов (займов): процентная ставка по условиям программы не превышает 12%», — говорит Евгений Добрянский. Конкретные шаги Фонда в направлении дальнейшего роста ипотеки в крае — участие в новых проектах, внедряемых АИЖК.

Это, например, новый ипотечный продукт «Новостройка», который направлен на креди­тование объектов первичного рынка жилья и жилья 2007-2010 гг. в сегменте эконом-класса, или проект «Малоэтажное жилье»: в его рамках в ипотеку можно приобрести земельный участок на территории комплексного малоэтажного строительства с жилым домом и т.п. Еще одна федеральная программа — «Стимул» — разработана АИЖК по поручению правительства РФ с целью внедрения различных механизмов жилищного финансирования, в том числе и за счет ипотеки, — в ней участвуют 18 субъектов федерации.

«Участие Красноярского края в этой программе позволит как увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов на 0,5 млрд руб., так и привлечь в строительную отрасль края порядка 1,5-2 млрд руб. Все это даст возможность жителям края приобре­тать жилье, отвечающее современным требованиям комфортного проживания», — говорит Евгений Добрянский.

И брокер поможет

Важный момент — информированность населения об условиях ипотечных займов. «Если говорить о перспективах развития ипотеки в крае, то, безусловно, они за качественными и профессиональными услугами в этой области, — отмечает Татьяна Игнатович.
— В частности, за профессиональными ипотечными брокерами (не стоит путать с риел­торскими агентствами). Дело в том, что с увеличением числа ипотечных программ и кре­дитных организаций, потенциальному заемщику все сложнее разобраться в нюансах действующих стандартов. Человек, обратившись в банк, получает информацию лишь по кредитованию данного банка, который может не удовлетворить потребности клиента. После аналогичной ситуации с двумя-тремя банками у заемщика складывается впечат­ление, что получить ипотеку обычному человеку не просто сложно, а невозможно. И желание улучшить жилищные условия откладывается „до лучших времен“».

Сегодня человек может обратиться к ипотечному брокеру, который вникнет в ситуацию и подберет подходящую программу, обеспечит консультационное и юридическое участие до момента сделки. «Соответственно, от качества услуг и подхода брокера во многом будет зависеть, получит клиент кредит или нет», — говорит г-жа Игнатович.

Идеальные проценты

Как известно, ипотекой в Древней Греции называли столб, который устанавливался на земле, отданной в залог под денежное обеспечение. В России условия ипотек до последнего времени были такими (достаточно вспомнить недавние 18–19%), что взявшим кредит впору биться об этот столб лбом. Но непомерные цифры постепенно начали снижаться. Премьер-министр еще в конце прошлого года пообещал ипотечным кредитам в 2010-м 10-11% — правительство выделило на это 250 млрд руб. Те же примерно цифры мы видим и в комментариях наших собеседников. Хотя, конечно, до западных 5-6, а то и 2-3% нам еще далеко.

«Сложно сказать, каким в идеале должен быть уровень развития ипотеки: для разных периодов времени он будет разным, и планка этого уровня будет подниматься все выше. Тем не менее, если хотя бы у 40-50% населения края будет возможность оформить ипо­течный кредит по процентным ставкам 9-10% годовых и при этом приобрести жилье, относящееся к категории эконом-класса с комфортными условия проживания, то можно будет говорить о хорошем уровне развития ипотечного кредитования», — считает Евгений Добрянский.

Татьяна Алёшина
ДЕЛА.ru