Цены на жилье в Красноярске продолжают расти – в этом сходятся все эксперты. Впрочем, абсолютные оценки стоимости квартир у государственных органов и участников рынка сильно расходятся.
Красноярские квартиры дорожают с каждым годом
Так, по словам начальника отдела ЭГРП управления Росреестра по краю Дмитрия Незванова, за 2 месяца текущего года цена за 1 кв. м выросла на 3 тыс. руб.— с 40 тыс. в январе до 43 тыс. руб. в феврале. Рост наблюдался и в целом по краю — с 30 до 31 тыс. руб.
Впрочем, Незванов признал, что оценки Росррестра куда ниже, чем реальные цены на рынке.
Он объяснил это методикой расчета, когда усредняется цена по показателям самых неблагополучных и престижных районов города, и указал, что средняя цена за квадрат рассчитывается исходя из тех сумм, которые люди указывают в договорах.
«Подозреваю, что бывают такие ситуации, когда людям невыгодно указывать полную стоимость», — сказал Незванов.
Исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов констатировал,
что «может быть, в Солнечном, где-то на стадии фундамента, жилье и может стоить 40 тыс. с небольшим, но в среднем и в Солнечном цена квадратного метра начинается от 45–50 тыс. руб., а в городе она уже давно превышает 50 тыс.».
Директор ООО «ИЖИ» Наталья Полянская полагает, что на данный момент цены достигли своего потолка, и «покупатели считают, что за такую цену недвижимость покупать несколько неразумно и, видимо, чего-то ждут».
Она озвучила текущие цены по Октябрьскому району на вторичном рынке — это 56–60 тыс. руб. за 1 кв. м.
«По долевому строительству в Октябрьском районе средняя цена — 55 тыс. за квадрат», — добавила Полянская.
Незванов отметил, что, по данным Росреестра, в среднем каждая третья сделка на рынке — ипотечная.
«И если подводить итоги за I первый квартал 2013 года, то по сравнению с предыдущим годом на 22% увеличилось количество прав, зарегистрированных за счет кредитных средств», — отметил Незванов.
Снижение процентов не облегчит бремени «крепостной ипотечной зависимости» для населения
По оценке Тихонова, доля ипотечных кредитов в новом строительстве при продаже долевого и готового жилья составляет не 30, а 50–70%.
Он отметил, что вопрос цены ипотечного кредита и наличия недвижимости на рынке тесно связаны. По его мнению, решения сверху по снижению стоимости ипотечных кредитов
могут привести лишь к росту средней цены на рынке, и конечный покупатель от этого ничего не выиграет.
«План сдачи жилья в Красноярске в 2013 году демонстрирует спад, запланировано 628 тыс. кв. м. В предыдущие годы было около 700 тыс. То есть жилья будет на 10% меньше, и если одновременно с этим подешевеет ипотека, то это неминуемо приведет к увеличению цены. Вот завтра ставку установят в 7%, и семьи смогут позволить себе по ипотеке более крупные суммы. Но таких много, а квадратных метров на рынке мало. Спрос превысит предложение.
Получится в итоге, что 1 кв. м начнет стоить 80–90 тыс., и человек за большую сумму купит столько же метров, что и сегодня. То на то и выйдет, только это псевдокрепостное право за населением будет в большем объеме в рублях, вот и все», — сказал Тихонов.
Стоимость ипотечных кредитов, по его мнению, можно снизить, лишь наращивая количество свободных площадей на рынке, чтобы предложение превышало спрос.
«Вот когда мы не будем знать, куда девать площади, тогда можно ипотеку снижать», — заключил Тихонов.
Он отметил, что значительно дешевле приобретать жилье в долевое на нулевом этапе строительства — экономия может составить 30% и более.
«Некоторые застройщики, у которых оборотные средства позволяют не продавать дома на нулевом цикле, запускают продажи, когда уже стоит коробка. Если же застройщик продает дом на этапе котлована, это для участника долевого строительства достаточно выгодно, это означает, что у застройщика денег на начальном этапе не так много, и он готов уступать в цене.
Новую квартиру выгоднее всего покупать на стадии котлована
С учетом строительства дома, а это в среднем полтора года, и соответствующего роста цен на 15% плюс с учетом низкой стоимость на начальном этапе экономия может составить процентов 30 в зависимости от застройщика. Беру конкретный дом конкретного застройщика — стартовая цена была 40 тыс., продажная — 58 тыс. руб.», — рассказал Тихонов.
ссылка на комментарий
Тихон Гайдин
начальник инвестиционно-правового управления строительной компании «Реставрация»
Красноярские застройщики в настоящее время испытывают проблему со строительными площадками. Если изначально местные компании строили в чистом поле, например на Взлетке, не имея при этом проблем с коммуникациями, то сейчас город либо предоставляет участки в малопривлекательных районах, либо там, где необходим снос старого жилья.
К первым относится, например, Солнечный. С одной стороны, это перспективная для застройки территория, с другой — реализовать квартиры там непросто. При этом и аренда земли под строительство по сравнению с тем, что была раньше, далеко не дешевая. Получается, что весь тот период, который застройщик тратит на проектирование дома, все согласования и техусловия, он несет большие затраты, не получая прибыли. В Солнечном реально продавать жилье в большом доме только в стадии его готовности, а на стадии свай оно принесет копейки.
Второй вариант для компаний — заход на площадки, занятые частным жилым сектором, например, в Николаевку. Городские власти отдали ее под снос, но застройщики не ринулись туда. Мы, изначально не испытывая иллюзий по поводу этой территории, согласились на дополнительные затраты. Можно сказать, что снос — то есть выкуп принадлежащих частным лицам участков — составляет 10% стоимости квартир.
Дефицит земель под строительство — одна из причин того, что некоторые компании, например, «Культбытстрой», идут работать на подряд, как в проекте «Зеленый городок»; понятно, что они делают это не от хорошей жизни.
Что касается того, будут ли расти цены на квартиры, то, думаю, докризисные 65-70 тыс. руб. за квадрат — это тот предел, выше которого покупательский спрос в Красноярске подняться не сможет.