Правила игры на рынке коммерческой недвижимости Красноярска задают арендаторы и покупатели. Первые научились грамотно выбирать место работы и далеко не всегда отдают предпочтение торговым центрам. Вторые, экономя время и деньги, хотят получить максимум возможностей в формате «у дома».
Бизнес осваивает жилые комплексы
Несмотря на новую экономическую реальность, рынок коммерческой недвижимости Красноярска в сегменте торговых площадей активно прирастает «квадратами».
Площади торговых и торгово-развлекательных центров увеличиваются как за счет ввода новых объектов (ТРЦ «Галерея Енисей», ТЦ «МАВИ», ТЦ «Авиатор», ТЦ «Ньютон», ТРЦ «ПокровSky»), так и за счет расширения уже работающих комплексов (III очередь ТРЦ «Планета», II очередь ТЦ «Континент»).
По данным аналитического агентства GVA Sawyer,
совокупная площадь всех ТЦ и ТРЦ города составляет более 1,1 млн кв. м,
16% из них приходится на продретейл (на февраль 2016г.). Портал о коммерческой недвижимости Красноярска knkras.ru приводит несколько другие оценки – 756 тыс. кв. м (на III кв. 2016 г.). Ситуацию в этом сегменте могут изменить ввод строящегося в Солонцах ТРЦ «Торговый квартал» – сроки сдачи объекта уже неоднократно сдвигались – и появление специализированного торгового центра Ikea.
Еще один драйвер расширения торговых площадей – новые жилые комплексы, первые этажи в которых отданы под объекты стрит-ретейла.
По подсчетам knkras.ru, общий объем таких помещений в Красноярске составляет порядка 350 тыс. кв. м (на III кв. 2016 г.). Эксперты говорят, что в ближайшие несколько лет коммерческие площади в городе будут увеличиваться именно за счет «торговых улиц» в жилых комплексах.
«Объекты стрит-ретейла востребованы бизнесом, а для покупателя квартиры это один из главных аргументов в пользу правильного выбора. Стрит-ретейл – это инфраструктура будущего района: магазины, аптеки, детские центры и так далее», – считает руководитель портала knkras.ru Георгий Куприянов.
Торговлю на пр. Мира «обрушили» платные парковки
Активнее всего площади стрит-ретейла прирастают в двух точках Красноярска – на правом берегу («Малые кварталы», «Образцово») и на Взлетке (жилые районы «Преображенский», «Слобода Весны», SkySeven). Подробнее на ДЕЛА.ru: http://www.dela.ru/articles/210625/.
Рынок коммерческой недвижимости сегодня – это рынок арендатора: именно он задает правила игры.
После резкого снижения спроса в 2014–2015 гг. он, по разным оценкам, просел от 10 до 30%, в 2016-м интерес к «коммерции» со стороны арендаторов и инвесторов вновь вырос. Несмотря на то, что предложение все еще превышает спрос, рынок медленно, но верно нащупывает равновесие. Это напрямую отражается на стоимости «квадрата».
«Традиционно ставки зависят от объекта, его наполняемости и трафика. В «Планете» были незначительные корректировки, но это не показатель для рынка. По некоторым ТРЦ ставки снижались до 30–40%, меньше всего это коснулось специализированных торговых центров. На стрит-ретейл в центре города сильно повлияло введение платных парковок. За полгода проспект Мира резко опустел. К примеру, уже около года не востребованы площади в ТД «Воскресенский», хотя ранее он не испытывал проблем ни с арендаторами, ни со ставками», – говорит руководитель управляющей компании Level Сергей Смирнов.
Георгий Куприянов отмечает еще один нюанс, меняющий расстановку сил на рынке торговой недвижимости. Экономя время и деньги, люди по-новому стали подходить к процессу покупок. Главный запрос сегодня – получить максимум возможностей недалеко от дома. Вслед за спросом появляется и предложение: за своим покупателем в жилые комплексы идет и бизнес.
«На пике открытия новых ТРЦ нередко говорили о том, что крупные центры заберут на себя почти всю торговлю. Но что мы видим сегодня? Покупатель хочет получить как можно больше услуг рядом с домом – и речь не только о продуктовых магазинах и салонах красоты. Новая, более рачительная, модель потребления, с одной стороны, пробки и ускоренный темп жизни – с другой приводят к тому, что в ТРЦ люди едут тогда, когда им нужен широкий выбор.
Но если дать покупателю такой же выбор буквально в двух шагах от его подъезда – он останется в районе.
Поэтому бизнес, который раньше выбирал для работы только центр города или ТРЦ, все активнее осваивает жилые комплексы и спальные районы».
Стрит-ретейл ставит на концептуальность
На сегодня в формате стрит-ретейла динамичнее всего развивается продретейл – «магазины у дома»; общепит – кофейни, рестораны; услуги – салоны красоты, парикмахерские. Кроме этого, интерес к «стриту» вырос со стороны банков и медицинских компаний – в этом формате появляются аптеки, медцентры, лаборатории по сбору анализов. Однако это далеко не полный список.
«Есть целый ряд бизнесов, для которых стрит-ретейл гораздо предпочтительнее, чем ТРЦ. Скажем, сервисный центр производителя электроники или компания, реализующая узкоспециализированные товары. У нас в практике были примеры, когда компания уезжала из ТРЦ – для нее были важны большие витрины, автономность доступа, – и вставала в «стрит». ТРЦ – это так или иначе определенные барьеры по доставке товара, режиму работы, фейс-контролю, другим процессам. В стрит-ретейле бизнес зависит только от себя самого и собственника помещения», – говорит Сергей Смирнов.
Формат стрит-ретейла удобен для небольших магазинов
Успешная работа бизнеса в формате стрит-ретейла определяется рядом параметров – от уровня жильцов и пешеходного трафика до наличия общедоступной парковки. Один из ключевых факторов успешности – правильная оценка конкурентной среды. Бизнесу важно не только понять, кто работает с ним «на одной улице», но и предложить концепцию, которая дополнит общую картину.
«Бизнес, который «стоит» в первых этажах, наконец научился грамотно выбирать место для работы. Уже норма, когда предприниматель проводит день-два перед помещением, оценивая аудиторию, трафик, конкурентов. Проще всего с новыми районами, где уже по цене квартиры можно понять, что за покупатели там будут жить. Плюс, в отличие от старого фонда, в новых домах всегда платежеспособная аудитория. Так или иначе, общее правило – не «бодаться» с конкурентами, а встать в «стрит» с проектом, дополняющим концепцию», – считает Георгий Куприянов.
Важность единой концепции для развития стрит-ретейла понимают и застройщики. Компания «Красноярск-Сити» (возводит «Преображенский город») делает ставку на развитие «торговых улиц» по всему району.
Главная из них расположится на широком пешеходном проспекте и станет «магнитом» строящегося района.
«Вопрос развития стрит-ретейла мы проработали с участием международных консалтеров – компании Colliers International. Аналитики пришли к выводу, что для более эффективной работы нужно «разбавить» стрит-ретейл социально ориентированными объектами – такими как частные детские сады, обучающие и досуговые центры. Следуя этой концепции, мы и будем наполнять микрорайон торговыми точками. Но на этом работа не закончится – поддерживать заданный вектор будет управляющая компания.
Речь идет как о формировании пула арендаторов, так и о организации досуговых мероприятий, которые будут интересны жителям района и привлекут гостей со всего города. Также УК возьмет на себя еще ряд задач: она будет сопровождать бизнес в «Преображенском» и информировать жителей о новинках, акциях и новых предложениях», – рассказывает заместитель генерального директора ГК «Монолитхолдинг» Аделина Абасова.
Она добавляет, что в таком ключе будет развиваться стрит-ретейл, расположенный не только на центральной улице.
Так, рядом с тематическими скверами планируется расположить «тематическую торговлю».
Около сквера Радости, ориентированного на детей и их родителей, – магазины детской одежды, игрушек; рядом со сквером Чемпионов – магазины спортивных товаров и одежды; недалеко от сквера Верности, где можно будет провести время с питомцем, – зоомагазины. Привлечь целевую аудиторию, рассчитывает застройщик, удастся не только интересной концепцией, но и развитой инфраструктурой. Помимо прочего в микрорайоне запланирована большая гостевая парковка – для Красноярска это первый подобный опыт.
О необходимости работы с целевой аудиторией говорят и эксперты рынка.
«Внутренний спрос со стороны жителей микрорайона или жилого комплекса – это «подушка безопасности», на которую бизнес всегда может рассчитывать. Чтобы привлекать покупателей извне, важен не только интересный продукт, но и большая парковка и транспортная доступность объекта. В сочетании с грамотно выстроенной концепцией такой стрит-ретейл имеет все шансы стать не просто местом для покупок, но пространством для досуга», – резюмирует Григорий Куприянов.
Получить аналитику по помещениям на первых этажах (формат «стрит-ретейл») можно на сайте коммерческой недвижимости Красноярска knkras.ru. Ссылка подписки на аналитику
Ул. 78-й Добровольческой бригады, 15. Офис продаж.
Тел.: 272-27-07, +7-905-088-41-41
Застройщики: ООО «Красноярск – Сити», ООО ФСК «Монолитинвест» Проектная декларация на сайтах: мойпреображенский.рф, монолитинвест.рус