Время арендаторов

Все сегменты местного рынка коммер­ческой недвижимости переживают две беды — избыток предложения и сниже­ние арендных ставок. Эксперты прогно­зируют, что такой расклад сохранится еще, как минимум, полгода.

«Ситуация радикально изменилась: раньше условия диктовали собст­венники, теперь — арендаторы», — отмечает руководитель отдела коммер­ческой недвижимости АН ООО«ГРАНТА» Ольга Савченко. За последние 2-3 месяца число предложений в базе агентства увеличилось в десятки раз. Компании либо меняют свои прежние помещения на «поменьше и поде­шевле», либо вовсе сворачивают свою деятельность. Но очереди за подешевевшими объектами недвижимости не выстраиваются.

Руководитель отдела маркетинга инвестиционной компании «Европа» Юлия Якунина характеризует ситуацию, используя термины военного времени: «Появились два фронта — продавцы и покупатели. Последние считают, что цены должны продолжить падение во всех классах — от экономичного до премиального. Даже сниженные ставки многие считают неадекватными и завышенными».

Премиум держит ставки

Арендные ставки на офисные площади кризис кардинально «подвинул» лишь после новогодних праздников. До этого времени собственники если и уступали в цене, то несущественно, а в январе риэлторы отметили небы­валое снижение ставок. К примеру, если осенью в бизнес-центре на ул. Взлетная, 5, просили по 1000-1200 рублей за кв. метр без торга, то в феврале 2009-го «вилка» ставок за «квадрат» здесь начиналась уже с 550 рублей в месяц. Разброс в ценах объясняется наличием у здания нес­кольких собственников.

В целом по городу, согласно оценке ООО «ГРАНТА», средние арендные ставки на торгово-офисные площади снизились на 30-50% по сравнению с октябрем-ноябрем прошлого года. В среднем сегменте для Центрального района они составляют теперь 700-800 рублей. Владельцам оказалось невыгодно держать площади пустыми, и они стремятся получить с них хоть какую-то отдачу, борясь за арендаторов и заманивая их новыми выгодными условиями. С каждым клиентом собственник работает индивидуально, обговаривая размер дисконта в зависимости от солидности компании-арендатора и от размера помещения, на которое она претендует.

Между тем, многие организации уменьшили свои аппетиты и соглашаются на менее престижное расположение своего нового офиса, если уменьшатся расходы на аренду. Это приводит к тому, что деловая активность постепенно перемещается из центра к периферии.

«Раньше нам делали жесткие заявки: офис должен, например, распо­лагаться на участке от ул. Диктатуры пролетариата до ул. Парижской коммуны. Все, что выходило за эти границы, считалось непригодным, — рассказывает Ольга Савченко. — Сейчас основной фактор — цена: если в центре квадратный метр сдается за 800 рублей, а на Взлетке есть предложение за 550 рублей, то, скорее всего, клиент возьмет Взлетку».

Эксперт отмечает и еще одну тенденцию — значительное уменьшение «ходового» размера офисных помещений. До кризиса наиболее часто компании (особенно финансовые) подыскивали себе офисы в 300-500 квадратных метров. В феврале 2009 года наибольшим спросом пользуются 10-, 15-, 20-метровые кабинеты, и на фоне этого крупными клиентами считаются те, что подбирают помещения в 100-150 «квадратов».

А вот на офисный премиум-класс экономический кризис особо не повлиял. Это связано с тем, что таких площадей в Красноярске не так уж много. По словам Юлии Якуниной, на конец февраля заполненность БЦ «Европа» составляет более 90% при арендной ставке 2360 рублей за квадратный метр.

По сути, с начала работы здания ставка не снижалась. «За меньшую стоимость здесь будут располагаться уже совсем не те компании», — уверяет эксперт. На сегодня пул арендаторов «Европы», сформированный задолго до кризиса из филиалов крупных федеральных компаний, практически не изменился. Юлия Якунина уверена, что солидным организациям вполне по силам оплачивать аренду качественных площадей по такой ставке.

Директор УК «Монолитдевелопмент» Казим Абасов: «Есть компании, готовые и сегодня платить по 3000 рублей за возможность работать на качественных офисных площадях. Но их не так много, и держать такую ставку сейчасневыгодно». По мнению г-на Абасова, в благоприятных рыночных условиях к лету 2009 года стоимость аренды одного квадратного метра в сдающемся бизнес-центре «Монолит», скорее всего, выросла бы до тех самых 3000 рублей в месяц.

В БЦ «Монолит» планируется разместить крупных арендаторов, готовых снимать от 1 тысячи квад­ратных метров. Ставки здесь с прошлого года также не изменились — от 1600 до 2000 рублей за «квадрат». По словам Казима Абасова, даль­нейшая корректировка ставки в большую либо меньшую сторону будет зависеть от рыночной ситуации.

Второй бизнес-центр от «Монолитдевелопмента» — «Весна» — на сегодня полностью заполнен. «Изначально у «Весны» было всего три арен­датора, каждый из которых снимал по 3-5 этажей, — поясняет г-н Абасов. — В связи с кризисом они немного «ужались» в площадях, но высво­бодившиеся этажи сразу же были заняты».

Торг уместен

Ритейл в полной мере ощутил на себе последствия кризиса: покупатели резко сократили свои расходы, ограничиваясь только самым необходимым. «В среднем выручка одежных ритейлеров упала на 30% от прошлогодних объемов», — прикидывает начальник отдела маркетинга компании «StroinRos» Александр Дудин. Вместе с тем, в начале года испытали покупательский ажиотаж продавцы бытовой техники, цена на которую напрямую зависит от курса доллара и евро. По наблюдениям Ольги Савченко, федеральные торговые операторы продолжают не только удерживать былые позиции, но и расширяться, открывая точки в новых ТРК — «Июнь» и «Огни».

Но у крупноформатных комплексов проблем хватает. В «Огнях» с арендо­пригодной площадью в 43 тысячи кв. метров нашли свой способ избежать постновогоднего оттока арендаторов. С каждым провели личную беседу и определили индивидуальный размер снижения арендной ставки на январь и февраль 2009 года. В среднем, по словам Александра Дудина, дисконт составил 20-30%. Конкретный его размер зависит, в частности, от местоположения в комплексе, от товарной группы, которую представляет арендатор. В конце февраля сторонам придется договариваться об условиях на март и апрель: дальше двух месяцев в «StroinRos» пока не загадывают.

Между тем, некоторые арендаторы, застолбившие за собой место в «Огнях», так и не приступили к работе. Так, отдельным франчайзи одежных брендов, по словам г-на Дудина, не удается выкупить у франчайзоров актуальные коллекции, соответственно, открывать бутики им просто не с чем. В «позиции ожидания» сейчас находятся гипермаркет и магазин бытовой техники — якорные арендаторы.

Примечательно, что пустующие площади и выгодные ставки манят в современные ТРК «неформат». Александр Дудин: «Продавцы дешевой обуви стремятся зайти к нам. Но мы не можем сделать из нашего комплекса, пардон, рынок, иначе вся концепция разрушится».

Мелкие же комплексы с площадями от 1 до 10 тысяч квадратных метров испытывают отток арендаторов. Стремясь заполнить площади, они предлагают выгодные условия стрит-ритейлу — в последние несколько недель его представители уходят из своих прежних помещений. Ярче всего эта тенденция проявилась в центральной части левобережья, где снижение арендных ставок не успевает за падением объемов продаж. В торговом комплексе ритейлер меняет большую вывеску и отдельное крыльцо на приемлемую ставку и эффект синергии.

Избыток предложения в сегменте торговых площадей Красноярска обусловлен не только кризисом, но и недальновидностью девелоперов. Такое мнение высказывает генеральный директор ТД «Вальди» Владимир Егоров. Компания владеет долей в ТК «Вавилон», площади которого арендует множество мебельных компаний. «В 2006-2008 гг. в городе бурно вводились объекты с чудовищным количеством торговых площадей, и это никак не соотносилось с покупательской способностью жителей, — рассуждает Егоров. — Сейчас этот мыльный пузырь лопнул, но кризис просто помог ему. У собственников этих площадей возникли бы проблемы с заполняемостью уже в 2009-2010 годах».

Вместе с тем, эксперт уверен, что и эти «избыточные» площади рано или поздно заполнились бы при адекватной и гибкой ценовой политике. По словам Владимира Егорова, его компания добровольно дала арендаторам скидки «из-за кризиса и сезонного снижения продаж», однако опускать ставки до минимума тут не намерены.

Склады ждут лета

На сегмент производственно-складских помещений напрямую оказывает влияние деловая активность региона в целом. Если в край не спешат заходить новые крупные компании, логично, что и заметного «пере­дела складов» не наблюдается. «Складские мощности у большинства операторов далеко не заполнены», — говорит директор логис­тической компании «Л2» (ГК «Ленком») Андрей Попов.

Эксперт поясняет, что спрос на площади терминала «Л2» стал умень­шаться с III квартала 2008 года и до сих пор не оживился. Некоторые надежды связываются с началом летнего сезона, когда традиционно возникает повышенный спрос на высокооборачиваемые товары. По информации «ГРАНТА-недвижимости», движение в этом сегменте все же есть: за последние 2-3 месяца 3-4 крупных торговых оператора подыскивали для себя складские площади в аренду — по 1200-3000 «квадратов».

Складской сегмент всегда был более дешевым по сравнению с офисами и торговыми помещениями. Однако и здесь, по словам Ольги Савченко, собственники помещений зачастую уступают напору арендаторов. Главным аргументом последних по-прежнему остается формула «на дворе кризис». Если полгода назад приличный теплый склад сдавался по цене 300 рублей за квадрат, то сейчас — за 200-250. Но на дисконт соглашаются не все складские операторы. Андрей Попов: «У нас арендная ставка пока не снижается. Нам проще законсервировать складские площади, нежели давать скидки. Впрочем, сейчас нет и желающих, которые приходили бы и любой ценой хотели получить эти скидки».