В ближайший год следует ожидать увеличение цен на жилье, считают риэлторы. Масштабное снижение цен на жилье остановилось, начался стабильный рост, который с учетом падения объемов строительства, будет продолжаться еще несколько лет. В первую очередь будут дорожать новостройки.
Увеличение цен на новое жилье в первую очередь вызвано снижением объемов строительства в кризисные 2008-2009 гг.
По данным Российской гильдии риэлторов, масштабное снижение цен на жилье, какое было в прошлом году, приостановилось. Красноярск сейчас на 12 месте по дороговизне квартир в стране.
Самая дорогая недвижимость в столице — 157 тыс. руб. за квадратный метр. А самая дешевая — в городе Жигулевске Самарской области — 21 тыс. руб. У нас квадратный метр сейчас стоит в среднем 39 тыс. 800 руб.
Красноярские риэлторы уверяют, что квартиры начали расти в цене еще в конце прошлого года.
«В Красноярске подъем цен на квартиры начался еще в 2009 г. Увеличение цен медленное, но стабильное. В октябре прошлого года в первую очередь выросла стоимость квадратного метра в новостройках, к ним относятся дома, построенные около трех лет назад, и стоимость квартир, приобретаемых в рамках долевого строительства, — рассказывает ДЕЛА.ru директор агентства «Септима» Елена Звонарёва.
— Для сравнения, если в сентябре 2009 г. квадратный метр в новостройке можно было купить за 28 тыс. руб., то сейчас найти новую квартиру на левом берегу стоимостью ниже 40 тыс. за квадратный метр трудно».
Увеличение цен на новое жилье в первую очередь вызвано снижением объемов строительства в кризисные 2008-2009 гг. Объемы сократились весьма ощутимо. Согласно недавно озвученному в краевой администрации отчету о работе отрасли в 2009 г., Красноярский край утратил позицию лидера строительной отрасли в СФО.
Как сообщил и.о. министра строительства и архитектуры Николай Глушков, в 2009 г. в крае построено 849,9 тыс. кв. м жилья, что составляет 77,1% по отношению к уровню 2008 г. Вслед за падением строительной отрасли значительно снизились объемы производства строительных материалов.
Пострадали предприятия-производители, оборот средств в этой отрасли в прошлом году составил — 9,8 млрд руб. (60,1% от уровня 2008 г.). Таким образом, наш регион переместился с первого на третье место, уступив Новосибирской и Кемеровской областям.
И это несмотря на то, что в 2009 г. в строительную отрасль региона, по данным Николая Глушкова, было направлено более 8,8 млрд руб.: 5,9 млрд руб. — средства краевого бюджета; 1,4 млрд руб. из бюджета федерального, 0,9 млрд руб. из инвестиционного фонда РФ и 0,6 млрд руб. из фонда содействия реформированию ЖКХ.
Николай Глушков: в 2009 г. в строительную отрасль региона было направлено более 8,8 млрд руб
С тем, что проблемы в строительстве подстегнули цены на новые квартиры, соглашаются и участники рынка недвижимости.
«Рост цен в первую очередь обусловлен ограниченным предложением. В 2009 г. из строительных компаний фактически никто не выходил с проектами новых домов, были лишь единичные случаи, и такое положение было несвойственно для региона, — объясняет Елена Звонарёва.
— Не последнюю роль сыграло и оживление рынка ипотеки. Осенью прошлого года банки стали более лояльно относиться к заемщикам, снизили первоначальный взнос, стали учитывать «серые» доходы заемщиков.
На руку также сыграл отложенный спрос. Какой бы тяжелый кризис не был, потребность людей в новом жилье остается. Как только экономическая ситуация стабилизировалась, цены на жилье перестали падать, покупатели активизировались, и цены начали расти».
Иными словами, сработал принцип эластичности спроса: начал расти спрос, а за ним и цены. По словам г-жи Звонарёвой, к концу года цены прибавят в «весе» еще. Это произойдет за счет дефицита предложения на рынке нового жилья, который будет сохраняться еще несколько лет.
«Сейчас никакие проекты строительства новых домов не разрабатываются. А учитывая, что перед непосредственным началом строительства, строителям нужно потратить год-два на согласование всей проектной документации, можно прогнозировать, если власти не будут ничего делать для ускорения всех необходимых процедур перед началом застройки, то у нас впереди два «провальных» года. В течение этих двух лет цены на новое жилье будут расти, а предложение уменьшаться, — говорит Елена Звонарёва.
— Зная, в каком финансовом состоянии находятся многие строительные компании, можно ожидать, что это положение дел сохранится и на более длительный срок».
Радует риэлторов то, что предполагается активное кредитование новостроек — по программе «Стимул». АИЖК в настоящее время переориентируется со вторичного рынка на первичный, по тому же пути пойдут и 4 государственных банка. Люди смогут получить ипотеку на долевое на более льготных условиях, чем для покупки «вторички».
Эта программа, по словам г-жи Звонарёвой, даст покупателям возможность получить кредит на жилье в новостройке на льготных условиях, по приемлемой процентной ставке, а строителям расширить круг покупателей жилья и ускорить завершение строительства.
Вряд ли в ближайшем времени цены на жилье будут изменяться резко. По прогнозам экспертов, цены будут плавно расти до лета, потом застопорятся, а осенью, скорее всего, продемонстрируют рост на 5-10%. В первую очередь должна увеличиться стоимость квартир в новостройках. При этом, как заявляют риелторы, если ситуация не будет коренным образом переломлена, то вполне может случиться так, что красноярский рынок недвижимости вернется к реалиям 2007 г., когда цены на недвижимость были необоснованно завышены.
«С одной стороны, со всех сторон слышим громогласные заявления о недопустимости роста цен на жилье. С другой стороны, есть сложная ситуация, в которой находятся застройщики, они не могут не только наращивать объемы строительства, но и обеспечивать объемы строительства предыдущих периодов, — отмечает Елена Звонарёва.
— Отложенный спрос, снижение процентов по ипотечным кредитам способствуют необоснованному росту цен на жилую недвижимость, и на рынке снова начинает расти пресловутый денежный пузырь. Для нас, как для участников рынка, намного удобнее работать, если на рынке идет стагнация. Менее напряженная атмосфера».
Михаил Васильев: у нас по-прежнему в зачаточном состоянии находится программа строительства индивидуального жилья за пределами городов
Критикуют действиям краевых властей не только риелторы, но и народные избранники. Так, председатель комитета по экономической политике Законодательного собрания края Михаил Васильев заявлял:
«У нас по-прежнему в зачаточном состоянии находится программа строительства индивидуального жилья за пределами городов. У нас по-прежнему есть дефицит ряда строительных материалов при избыточности края по любым видам ископаемых».
Он также отметил, что без обстоятельного разговора, без взаимных консультаций с министерством строительства и архитектуры, с теми службами, которые занимаются надзором и контролем в этой области, с проектировщиками, ситуацию изменить к лучшему вряд ли не удастся.
ДЕЛА.ru надеются, что точки соприкосновения между властями и строителями, благодаря которым дела в строительной отрасли реально пойдут в гору, найти удастся, как и избежать необоснованного роста цен на новое теперь уже дефицитное жилье.
ссылка на комментарий
Алексей Анучин
Генеральный директор агентства недвижимости «Гранта»
— Дно рынка мы уже прошли. Если ничего катастрофического в экономике страны не случится, то до конца года можно прогнозировать рост цен на жилую недвижимость в размере 10-15%.
Сейчас, действительно, новых объектов строится мало. Но у застройщиков есть большое количество площадок, с уже согласованными документами и разрешениями на строительство, то есть фактически готовых к непосредственной застройке. За последние два года покупатели в большинстве случаев приобретали квартиры в домах высокой степени готовности или уже готовых, таких домов в этом году будет меньше, почти все они достроятся и сдадутся в эксплуатацию.
Это означает, что если, в связи с дефицитом нового жилья цены начнут расти, спрос просто перекинется на объекты, которые только начинают строиться. Аналогичная ситуация была в 90-ых гг., когда квартиры разбирались, как только забивались сваи.
Последние два года спрос на долевое сильно снизился. Логично, что при отсутствии готового нового жилья, спрос перекинется на долевое жилье, и в этом случае возможный ценовой пузырь может исчезнуть. Если цены на квартиры в новостройках будут слишком высоки, застройщики объявят о новых застройках, и покупатели начнут активно брать квартиры в новых проектах. Вот и все.
ссылка на комментарий
Александр Осадчий
Ведущий специалист по связям с общественностью компании «Монолитхолдинг»
— Оживление спроса на рынке недвижимости заметно еще с конца прошлого года. Люди стали активнее покупать жилье. Однако говорить о каком-то выходе на докризисный уровень пока преждевременно. Корректировка в сторону понижения ставки по ипотечным программам, которая сейчас происходит, в первую очередь разогревает рынок вторичной недвижимости, спрос на это жилье начал расти.
До рынка первичной недвижимости «очередь» тоже дойдет. Возможно, осенью на этом рынке произойдут ценовые корректировки. Они будут вызваны тем, что с рынка окончательно уйдут «дешевые» предложения. Речь идет о той недвижимости, которую строительные компании передавали подрядчикам. Часть этой недвижимости реализуется по очень низким, иногда даже по демпинговым ценам.
Сейчас заявлено, что процентная ставка по ипотечным кредитам должна опуститься до 6-9%, что не пройдет для рынка бесследно. Но, в то же время, не надо говорить о возникновении ажиотажного спроса в 2010 г. и скачкообразному росту цен на недвижимость. Если рост цен на новое жилье и произойдет, то он не будет критичным. Рынку нужна стабильность в спросе и в ценах. 2010 г. — очень удобное время для решения квартирного вопроса: во-первых, улучшающиеся условия ипотечного кредитования, во-вторых, нет ажиотажа на рынке и можно совершить обмен или продажу имеющегося жилья с целью улучшения жилищных условий, не боясь, что цена за неделю обновит свои исторические максимумы.