Наступает ипотечная «весна»?

На ипотечном рынке наблюдаются первые признаки «оттепели».
В третьем квартале 2009 года увеличилось количество выдаваемых банками ипотечных кредитов, ряд банков возобновил кредитование новостроек. Эти тенденции коснулись и красноярских филиалов федеральных банков. При этом аналитики отмечают, что до докри­зисных показателей еще далеко.

На ипотечном рынке потеплело

По данным ЦБ РФ, в августе было выдано 13 529 кредитов — на 26% больше, чем в июле (10 717 кредитов, что, в свою очередь, на 16,2% больше июня), приводит данные обзора «Аналитический консалтинговый центр Миэль» газета «Ведомости».

Это произошло за счет того, что в третьем квар­тале 2009 года неко­торые банки снизили став­ки кредитования. По данным АКЦ «Ми­эль», в результате средняя ставка по ипотечным кре­дитам на 15 лет c первоначальным взносом в 30% в рублях на вторичном рынке жилья сократилась на 1 процентный пункт и составила 17,31% годовых. В долларах и евро ставка по сравнению со II кварталом сократилась на 1,3 процентных пункта — до 12,84% годовых.

Эстафета по снижению ставок банками продолжилась и в четвертом квар­тале. В конце сентября — начале октября снизили ставки по ипотечным кредитам такие крупные банки, как Банк Москвы, ВТБ24, Газпромбанк, «Возрождение», «Нордеа банк» и Московский Кредитный банк. Кроме по­теплевшего отношения к ипотечным заемщикам, банки стали лояльнее относиться и к новостройкам. Их кредитование возоновили, в частности, ВТБ-24, Дельтакредит, Московский Кредитный банк.

Аналогичные тенденции на рынке ипотечного кредитования демонстрируют и красноярские филиалы. Согласно информации красноярского филиала Газпромбанка, в октябре 2009 года по программам приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости ставки были снижены в среднем на 1% в рублях и долларах США, а по программе приобретения квартир в стро­ящихся жилых домах — на 1,5-2% в рублях РФ и на 1% в долларах США.

«У нас ставки понизились на 1,5% по сравнению со 2-м кварталом. При­чина снижения одна для всех банков — уменьшение стоимости ресурсов на рынке, связанное с политикой Банка России, — рассказывает РЕК­ЛАМЕ-МАМЕ главный специалист по рекламе филиала ГПБ (Газпромбанк) в Красноярске Виктория Берлова.

— Также мы никогда не приостанавливали кредитование долевого — ни сей­час, ни во время кризиса. Однако так как у большинства строительных компаний ситуация с бизнесом остается не совсем радужной, мы про­должаем кредитовать объекты только с большой степенью готовности — «коробка» должна быть почти закончена».

Ставки на ипотечные кредиты медленно, но верно ползут вниз

По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы МИАН, несмотря на то, что на рынке ипотечного кредитования на­блю­даются первые признаки «оттепели», объем рынка ипотечного кредитования по-прежнему далек от докризисного, а требо­вания к заем­щикам достаточно высокие.

«В третьем квартале по сравнению со вторым объем выдач ипотечных кредитов у нас вырос на 50%. Однако до докризисного уровня пока далеко. По вновь выдаваемым кредитам мы не прогнозируем проблем, так как сейчас перво­начальный взнос увеличен до 20-30% от стоимости квартиры, дальнейшего падения цен на квартиры (утраты стоимости залога) нет, и андеррайтинг заемщиков несколько ужесточен», — подтвердила слова федерального эксперта Виктория Берлова.

С тем, что до сытой докризисной реальности рынку ипотеки еще жить и жить, соглашаются и федеральные эксперты.

«Наблюдающееся снижение процентных ставок, возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и постепенный рост количества выда­ваемых ипотечных кредитов говорит о начавшемся оживлении рынка ИЖК. Однако отставание объемов кредитования от показателей 2008 г. составляет около 60%.
Процентные ставки по ипотечным кредитам превышают ставки конца 2005г. Это свидетельствует о предстоящем длительном периоде восстано­вления, — считает Владислав Луцков, генеральный директор «Анали­тического консалтингового центра Миэль».

Красноярские и московские эксперты уверены, что массового «выброса» на рынок недвижимости залоговых квартир, владельцы которых не смогли расплатиться по кредитным обязательствам, ожидать не стоит. Однако несмотря на то, что ситуация в финансовом секторе достаточно ста­бильная, а текущий объем предложений залоговых квартир настолько мал, что не может оказать влияние на общую ситуацию на рынке недвижимости, риски всплывания проблемных кредитов все-таки остаются.

Ипотечные заемщики, потерявшие работу и не успевшие устроиться снова, становятся проблемными

«По ранее выданным кредитам (особенно в 2008 году, на пике цен на недвижимость) дальнейшее возникновение проблем доста­точно вероятно. Часть платежеспособных за­емщиков перестает исправно платить в свя­зи со значительным падением стоимости ипо­течных квартир.

«Зачем выплачивать кредит 3 млн. рублей, если эта квартира сейчас стоит 2 млн.?», — комментирует г-жа Берлова.

— Другая часть заемщиков, которая с насту­плением кризиса действительно утратила пла­тежеспособность, вероятно, воспользовалась возможностью реструкту­ризации (моратория на пога­шение кредита) на срок до 12 месяцев. Сейчас сроки моратория истекают, и если заемщик не нашел работу с до­кризисным уровнем дохода (а такое происходит сейчас нередко), кредит превра­щается в проблемный».

Между тем проблемы, о которых пока говорят как о возможных, по данным «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», уже начались: около 55% заемщиков, у которых возникли проблемы с выплатой ипотечных кредитов, прячутся от кредиторов.

«Это произошло как из-за многочисленных сокращений сотрудников круп­ных российских предприятий, так и из-за достаточно агрессивной политики возврата средств банками, которую они ввели в начале кризиса», — уточнил генеральный директор (АРИЖК) Андрей Языков в интервью BFM.ru.

Многие взявшие ипотечный кредит в неустойчивое экономическое время сейчас ложатся на дно, прячась от кредиторов

Ситуацию может усугубить и то, что принятые властями меры по поддержке ипотечных заем­щиков пока не увенчались особым успехом. Число граждан, которым удалось реструк­туризировать ипотечные кредиты с помощью программ АРИЖК, составляет всего 10% от обратившихся. И только 23 человека сумели при помощи чиновников восстановить плате­жеспособность и снова гасят ипотечные кре­диты самостоятельно.

По оценкам АРИЖК, на сегодняшний день тема реструктуризации ипотечного кредита инте­ресна тысячам граждан. Только в агентство с начала года было свыше 35 тыс. обращений за консультацией. Помогли далеко не всем: из 5 тыс. с небольшим заемщиков, заявления от которых поступили в агентство, добиться реструктуризации удалось только 4 тыс. человек. В АРИЖК отказывали всего в 20% случаев, а в остальных граждане сами решали не обращаться за помощью.

Окончательные выводы о том, что ждет рынок ипотеки, делать рано. Глава АРИЖК оценивает ситуацию позитивно, поскольку просрочка падает и в це­лом наблюдается улучшение экономической ситуации по стране. А пред­ставитель банковской сферы отмечают, что новый виток в развитии ипо­течного кредитования ожидается не ранее чем через год, при этом ас­сортимент предложений по кредитным продуктам будет близок к докри­зисному.