Здание речного вокзала в центре Красноярска в октябре выставят на торги. Объект культурного наследия пустят с молотка ради погашения долгов перед кредиторами ООО «Дива». Собственника речвокзала суд ранее признал банкротом.
Решение о признании финансово несостоятельным владельца речного вокзала Арбитражный суд края вынес 22 июня 2011 г. В отношении ООО «Дива» было открыто конкурсное производство сроком до 15 декабря 2011 г., а конкурсным управляющим утвержден Евгений Кацер. Через месяц он направил в суд ходатайство об установлении цены продажи имущества, которое было отдано под залог кредитору в лице ОАО «Сбербанк России».
Красноярский речной вокзал выставлен на торги
Как указано в материалах дела, банк взыскал с ООО «Дива», ООО ТА «ДЮЛА-ТУР» и ООО «БИЛЕТ-МАРКЕТ» порядка 158,8 млн руб. долга. В обеспечение иска полтора года назад приставы наложили арест на счёта и оргтехнику турагентства «ДЮЛА-ТУР», которое выступало поручителем по кредиту ООО «Дива» (см. «Дюла» в ответе за «Диву»). Теперь должник решил окончательно рассчитаться с кредитором и предложил реализовать свои объекты недвижимости на аукционе.
Кацер просил суд установить цену на трёхэтажное нежилое здание речвокзала на набережной реки Енисей и право аренды прилегающего земельного участка площадью 1,07 га (земля обладает статусом федеральной собственности и находится в долгосрочной аренде на 49 лет).
Арбитраж просьбу управляющего удовлетворил, только залоговую цену снизил почти на 30% — с 198,6 млн руб. до 130 млн руб.
Эксперты рынка полагают, что стоимость объекта существенно занижена.
Даже если не брать в расчёт земельный участок и отталкиваться от того, что фактически цена выставляется только за речвокзал, то квадратный метр здания обойдётся в 45 тыс. руб. — дешевле офисной недвижимости в промышленном Ленинском районе. Там, к примеру, даже складские помещения стоят по 50 тыс. руб. за квадрат, а в центре города — уже просят около 100 тыс. руб.
Аналитики считают, что реальная стоимость квадратного метра в речном вокзале должна составлять порядка 60-80 тыс. руб. Продажа объекта по частям была бы собственнику выгоднее, но сейчас все выставляется одним лотом.
«Здание, безусловно, интересное, но если честно, я даже не знаю, что там можно сделать, — пояснил ДЕЛА.ru генеральный директор компании «Аревера-Недвижимость» Константин Попов.
Здание речного вокзала в Красноярске является
объектом культурного наследия (его возраст под 60 лет)
— Во-первых, это исторический объект, где даже ремонт нужно проводить с согласования компетентных органов. Во-вторых, там практически негде парковаться. По моему мнению, самое неправильное решение — это разместить в речном вокзале офисы, потому что для них нужны большие окна, кабинетная система и так далее, а там этого нет. Разве что сделать там какой-нибудь магазин? Хотя, на мой взгляд, там неплохо было бы разместить музей. Только вряд ли это нужно какой-то структуре, имеющей коммерческий интерес в покупке здания».
Ранее девелоперы «рисовали» проекты реконструкции вокзала
Пока назвать компании, которые заинтересованы в покупке, сложно. Известно, например, что инвесторов для проекта помогала искать московская компания GVA Sawyer. Та самая, что хотела строить «Енисей Парк Сити» на острове Молокова (см. «Остров Молокова «дорисуют» через 1,5 года»).
В брокерском предложении инвесторам предлагалось провести реконструкцию вокзала с расширением его площади до 4 тыс. квадратных метров, размещением на первом этаже ресторана и кафе с летней террасой, конференц-залом и новой парковкой. Стоимость проекта — 10 млн евро.
Надо отметить, прежние собственники уже пытались вести ремонт здания, который закончился скандалом. В марте 2008 г. УВД по Центральному району Красноярска возбудило уголовное дело по факту повреждения речного вокзала при проведении ремонтных работ по ч.1 ст. 243 УК РФ (уничтожение или повреждение памятников истории и культуры).
По данным прокуратуры, владельцы без получения разрешения со стороны контрольных органов начали крупномасштабные работы на фасаде речного вокзала. С южной стороны рабочие демонтировали оконные заполнения и кирпичную кладку под ними, перила и ленные балясины было выполнено остекление по первому этажу западного крыла галереи. При этом владельцам выдавалось санкция только на замену чердачного перекрытия и несущих конструкций кровли.
Фактически новый собственник здания должен будет завершить реконструкцию объекта.
«По условиям конкурса к покупателям предъявляются требования в соответствии с федеральным законодательством в сфере охраны объектов культурного наследия, — рассказал ДЕЛА.ru директор управления по работе с проблемными активами юридических лиц ОАО «Восточно-Сибирский банк Сбербанка России» Виталий Харьков.
— Решение о продаже объекта принималось с учетом мнения собственников и по результатам переговоров, которые вел банк с другими заинтересованными лицами. Оно позволяет, на наш взгляд, в наибольшей степени обеспечить соблюдение интересов всех сторон, участвующих в урегулировании вопроса. Мы со своей стороны надеемся, что новый собственник обеспечит выполнение требований надзорных органов и закончит начатую реконструкцию объекта».
ссылка на комментарий
Валентин Богомолов
Генеральный директор компании «Русские инвесторы — Сибирь»
Речной вокзал может быть интересен тем инвесторам, которые хотят его сделать торгово-развлекательным либо рекреационным объектом. Это было бы вполне логично, учитывая месторасположение здания на набережной Енисея. К примеру, там даже есть возможность организовать пункт для отправки туристов по реке на теплоходе.
Однозначно могу сказать, что объект такого типа нужно использовать комплексно. На мой взгляд, если купить здание и просто раздать площади в аренду, то от этого не будет максимальной отдачи. Такой вид бизнеса разве что можно использовать в качестве дополнительного источника дохода.
Безусловно, снижает интерес покупателей к речному вокзалу его статус памятника. Это не является минусом в принципе, но у инвестора, который хочет вложить свои деньги и рассматривает срок окупаемости в течение 5 лет, могут возникнуть сомнения в реализации своих планов. Ведь инвестиционная привлекательность здания зависит от того, в каком состоянии находятся его конструкции, фундамент, инженерные коммуникации.
Если инфраструктура не будет отвечать современным требованиям, то всё придётся переделывать. Не лучшим образом обстоят дела и с земельным участком. На его использование, как в случае со зданием, могут распространяться ограничения, в том числе градостроительные. К тому же, инвестор покупает не сам участок, а лишь право его аренды.