Какие факторы влияют на стоимость нового жилья, насколько перспективен красноярский строительный рынок и каково в целом «самочувствие» строительной отрасли? Об этом рассказывает заместитель генерального директора строительной компании «СМ. СИТИ» Евгений Ковальский.
Евгений Ковальский, заместитель генерального директора строительной компании «СМ.СИТИ»
— Некоторые эксперты утверждают, что строительная отрасль выходит из кризиса и цены на жилье доберутся до уровня «сытого» 2008 г. Ваш прогноз?
— Я считаю, строительная отрасль до сих пор находится в кризисе, выбираться из которого будет по меньшей мере еще год. Что касается цен, то в ближайшее время они начнут расти быстрее, чем растут сейчас. Это обусловлено кризисными явлениями не в отрасли, а вообще в стране и мире. В такой ситуации люди предпочитают вложения в недвижимость другим способам сохранения денег. Наш опыт и опыт наших коллег это подтверждает.
Достаточно много жилья строится не для того, чтобы в нем жили, а для того, чтобы его купить и так сохранить деньги. Сегодня в Красноярске на 30 тыс. квартир больше, чем семей. Поэтому властям города надо заботиться не о масштабах, а о качестве жилищного строительства, в том числе задуматься о том, куда девать дома, которые в XXI веке вряд ли можно назвать жильем.
Есть другой момент. Красноярск, хоть и стал городом-миллионником, не растет гигантскими темпами, здесь нет сверхактивной миграции, а между тем строительство ведется довольно активное. Как следствие, на цену квадратного метра будет влиять не недостаток жилья, а другие факторы — например, инфляционные, кризисные ожидания, желание людей сменить плохую квартиру на хорошую. Поэтому цена нового жилья будет расти, а цена старого — падать. Думаю, в конце нынешнего года мы превысим по стоимости уровень 2008-го.
— Как вообще формируется стоимость квадратного метра?
— Так же, как и раньше — из строительной себестоимости и надбавки, которую платят покупатели за престижность и удобства. Но, на мой взгляд, строительная себестоимость составляет в цене львиную долю. Надбавка «за престиж» пока в нашем городе невысока. Судите сами: построить дом в центре Красноярска и на далекой окраине стоит одних и тех же денег, а разница в цене — 50-100%. В Москве, например, центр может быть дороже окраин в 10 раз.
— Тем не менее можно ли выделить какие-то особые факторы, влияющие на цену именно сейчас?
— Можно. Цена будет расти в силу все тех же инфляционных ожиданий как среди покупателей недвижимости, так и среди участников строительного рынка. Скажем, производители кирпича говорят, что цены на их продукцию быстро вырастут, поэтому покупайте сейчас, по нынешней стоимости, которая за последние месяцы выросла на 30-40%, а в ближайшее время вырастет еще. То же самое — по стальному прокату, арматуре.
С другой стороны, у самих строителей есть счастливое ожидание, что инфляция позволит поднять цену и заработать сверхприбыль. Что касается покупателей, то из боязни подорожания они приобретают квартиры, может быть, дороже, чем это стоило бы делать. Кстати, пресловутая коррупционная составляющая, о которой так много говорят по телевидению столичные девелоперы, в Красноярске никакой роли не играет — здесь все нормально.
— Насколько перспективен красноярский строительный рынок на фоне рынков других регионов?
— Вопрос в том, что подразумевать под перспективой. С точки зрения роста красноярский рынок вряд ли перспективен. Краевой центр — один из российских лидеров по объемам жилищного строительства на душу населения. Маловероятно, что мы вырвемся еще дальше и значительно обгоним страну. Городу это попросту не нужно и, соответственно, невыгодно экономически. Если же говорить о качестве строительства, то у Красноярска достаточно много наработок. Я думаю, мы строим лучше всех в Сибири, мы первые и по проектированию, созданию городской среды, строительно-монтажным работам и т.д.
Некоторые строители Красноярска уверенно применяют новые перспективные технологии, которые в других городах еще только изучают, приезжая к нам перенимать опыт. Но и здесь мы вряд ли сделаем какой-то качественный рывок. Если резюмировать, то красноярский рынок вряд ли перспективен для самих строителей. Наверное, поэтому у нас до сих пор нет крупных столичных девелоперов, которые с удовольствием работают в других сибирских городах. На нашем рынке им тяжело заработать, потому что он достаточно прогрессивен. А вот с точки зрения покупки или использования недвижимости — перспективы есть, и значительные. У нас низкие цены на качественную недвижимость.
— Есть ли некий потолок цены квадратного метра?
— Он высчитывается каждый день. Цена — это своего рода точка равновесия между желаниями покупателя и продавца. Если в цифрах, то в среднем по городу она подходит к 53 тыс. А дальше все зависит от места и качества того, что предлагается за эти деньги. Какое-то жилье не продашь и за 40, а какое-то и за 70 тыс. с руками оторвут.
— Это зависит от общего благосостояния, количества богатых людей?
— Конечно, наш город живет богаче, чем соседи по СФО, но это не единственный и не самый значительный фактор. Есть ипотеки, банки работают прекрасно... Можно упомянуть другой фактор — моду на покупку хорошего жилья. Многие, к примеру, приобретают автомобили, которые могут себе позволить только в ущерб чему-то другому. В этом смысле красноярский рынок — характерный рынок областного центра, который радикально отличается от столичного и так же радикально — от провинциального.
— «СМ. СИТИ» ведет комплексную застройку. В чем особенности такой идеологии?
— С точки зрения компании это одни убытки. Мы попросту вынуждены этим заниматься. Если говорить, например, о Южном береге, то раньше здесь никакого жилья не было — стоял завод. Строить дом посреди чистого поля или заводских руин нельзя, соответственно, нужно строить улицы, дворы, скверы, набережную, школы, садики — словом, делать то, что обычный горожанин считает комплексной застройкой. Конечно, компания получает от этого какие-то маркетинговые преимущества при продажах: приятно поселиться в районе, в котором все новое — дороги, коммуникации, скверы, даже магазины.
Но с точки зрения бизнеса — ничего хорошего. Затраты на улицы, скверы и прочее приходится покрывать дополнительными продажами, повышая себестоимость квадратного метра, уменьшая свою прибыль. Здесь хочу обозначить важный момент. Я считаю, что в последнее время СМИ подают тему комплексной застройки несколько однобоко, с подоплекой, что застройщик вместе с жилыми домами должен строить школы, детские сады и остальное. На самом деле он не имеет такой возможности. При возведении дома застройщик берет деньги не только в виде кредитов, но в основном за счет продажи долевого участия в строительстве.
Для того чтобы не возникало проблемы обманутых дольщиков, законом предусмотрен жесточайший контроль использования средств. Деньги дольщиков можно тратить только на строительство собственно квартир. Если застройщик на средства инвесторов начнет строить, например, школу, он понесет уголовное наказание — попросту сядет в тюрьму. Поэтому рассуждения о том, что вместе с домами застройщик обязан возводить школы и прочие социальные объекты, которые априори будут принадлежать государству, нелепы.
Безусловно, освоение территорий должно быть комплексным — по-другому строить нельзя, но это дело городской власти, а не строительных компаний. Город должен предусмотреть строительство социальных объектов при комплексном освоении какой-либо территории, например, микрорайона Покровского. Другой вопрос — когда компания на открытом тендере получает участок, на котором, помимо дома, предусматривается возведение другого объекта — это уже инвестиционный контракт, который определяется другим законодательством.
— Каковы ближайшие планы «СМ. СИТИ»?
— Реализация проекта «Южный берег» будет продолжаться еще лет 10. Концепцию, которую мы здесь воплощаем, я считаю достаточно успешной — об этом говорят и продажи, и весь накопленный опыт. Будем продолжать строительство улиц, создание городской среды. Правда, для этого придется побороться с градостроительными нормативами, оставшимися еще с советских времен, но, уверен, рано или поздно и они будут приведены в соответствие с реальностью.
Кроме того, в нынешнем или начале следующего года мы закончим микрорайон «Зеленый городок», где наша компания также постаралась сделать квартальную застройку. Это дало нам некоторые преимущества перед коллегами: квартиры там продаются очень хорошо и скоро уже закончатся. Приступим в ближайшее время и к активной фазе проектирования жилого района на месте одного из цехов комбайнового завода.
Александр Григоренко
ДЕЛА.ru