Наверное, ни об одном градостроительном проекте в Красноярске не спорили больше, чем о «Южном береге». Между тем, первый квартал его уже готов и продано более 70% квартир.
А застройщик, компания «СМ.СИТИ», озвучивает еще более амбициозные планы. В этих заявлениях много необычного, тут и голландские градостроители, которые спроектировали целые улицы, и желание создать новый центр. «Дома, которые мы начнем строить весной 2011 г., уже укладываются в рамки этой концепции», — рассказал ДЕЛА.ru генеральный директор компании «СМ.СИТИ» Александр Коропачинский.
Александр Коропачинский
— Что происходит у нас сейчас с рынком недвижимости? С одной стороны, мы слышим от всех строителей, что все успокоилось, цены вот-вот пойдут вверх и т. д. С другой стороны, есть разные сигналы, что все это временно, не очевидно. Все-таки дно пройдено или нет?
— Если говорить о ценовом дне, то оно, безусловно, пройдено, и это случилось еще осенью 2009 г. Подтверждение тому — количество сделок в 2010 г., которое, по нашим прогнозам, превысит 27 тыс. (25229 сделок за 11 месяцев). Это своеобразный рекорд. Люди, почувствовав в конце 2009 г., что дальше цены на жилье падать не будут, ринулись покупать квартиры. Невостребованное жилье, отложенный спрос сыграли свою роль.
— В каком смысле рекорд? Это больше, чем в докризисный период?
— Если я не ошибаюсь, то в 2007 и 2008 гг. было порядка 23–24 тыс. сделок в год максимум. Сейчас 27 тыс. — это абсолютный рекорд.
Прошедший год был очень непростой, не менее тяжелый для строительной отрасли, чем 2009-ый. В некотором роде, решающий — прошла эйфория, которая была в 2007–2008 гг., и к реализации проектов компании начали подходить очень взвешенно.
— Как будет в 2011 г. меняться цена в соответствии с инфляцией?
— Я считаю, что в 2011 г. рост цен на квадратный метр будет обгонять инфляцию. Причём, существенно — на 5–10%. Делаю этот вывод на основании двух факторов.
Во-первых, в 2011–2012 гг. прогнозирую превышение спроса над предложением. Простая арифметика: средний срок строительства дома от начала проектирования до его сдачи — два с половиной года.
Давайте предположим, что минимум на полгода кризис задержал строительство, потому что не хватало средств, не было инвесторов, банки не выдавали кредиты. Это значит, что в 2011 г. будут сдаваться дома, которые были заложены в 2008 г. А в 2012-ом дома, которые были заложены в 2009-ом. Мало кто в 2008–2009 гг. направлял средства на подготовку площадки, на обустройство ее инженерными сетями, на приобретение земельных участков. Поэтому предложение реально сократится.
Во-вторых, сегодня у нас и налоговое бремя увеличивается, и тарифы некоторых монополий растут. Недавно я разговаривал с директором одной крупной компании-застройщика, и он рассказал, что поставщики основных материалов (цемент, металл, кирпич) заключают договоры на 2011 г. с 15–20%-ым увеличением цены.
Эти факторы не могут не оказать серьезное воздействие на цену квадратного метра.
— С другой стороны, у большинства людей количество денег не увеличивается. Да и спекулянты-инвесторы, которые покупали недвижимость до кризиса впрок, как инструмент инвестиций, они тоже не вернулись…
— Во-первых, у людей денег в 2011 г. будет точно не меньше, чем в 2007-ом. А тогда средняя цена квадратного метра была выше, чем сейчас, и деньги откуда-то находились.
Что касается спекулянтов, я надеюсь, что все-таки в 2010 г. вышли на рынок и эти квартиры. Если и осталась какая-то доля на руках, то незначительная, и она не окажет серьезного влияния на цены. Основную роль в формировании цены на рынке будут играть квартиры непосредственно от застройщика.
— Всего год с небольшим назад у вас был сдан первый дом «Южного берега». Что за это время изменилось?
— Я думаю, в первую очередь стоит сказать о том, что изменился наш статус в глазах покупателей. К примеру, не так давно мы начали продажи следующего объекта, которому присвоили название «Дом № 5». И хотя мы объявили о старте продаж на уровне подготовки к заливке фундамента, за первый месяц уже было продано 7 квартир.
— Начинают верить?
— Уже поверили. Если бы только начинали верить, то попросили бы рассрочку до конца строительства. А люди принесли деньги и оплатили 100% стоимости квартиры. Это, наверное, самое ценное.
— Много жильцов уже заехало в «Южный берег». Недавно на одном из красноярских форумов прочитал о претензиях: то не так, это не так. Вы ведь сами задрали планку ожиданий, заявив о «новом адресе комфорта», и теперь вынуждены мириться и с повышенными требованиями. Как удается с этим справляться?
— Пока, скажу честно, с переменным успехом. Потому что есть определенные технологии, есть определенный процесс, который жильцы не всегда понимают, а мы не можем ускорить. Но я уверен, что нам удастся наладить систему оперативного контроля и реагирования, и сделать жизнь на Южном берегу максимально комфортной.
— По большому счету первый квартал «Южного берега» готов. Сейчас вы закладываете пятый дом. А что дальше? Ведь у вас территория намного больше.
— Куда идти дальше, мы задумались еще примерно полтора-два года назад и попытались понять, что нужно нашему потребителю сейчас и чего он «захочет» в недалеком будущем.
По старой русской традиции, это еще Петр I придумал, обратились к зарубежным коллегам и в прошлом году заключили договор с голландской компанией «KCAP» на разработку мастер-плана нашей территории. К сожалению, ряд очень важных, концептуальных моментов, предложенных «голландцами», невозможно реализовать по причине архаичности наших градостроительных норм и правил. Но в целом, мне кажется, нам удалось найти определенный компромисс и сформировать для себя идеологию дальнейшей застройки.
Дома, которые мы начнем строить весной 2011 г., уже вкладываются в рамки этой концепции. Если раньше мы говорили о дворах, то теперь хотим построить улицу. С тротуарами, проезжей частью, вместе с элементами озеленения, вместе с парковочными местами и т. д. Это должен быть ансамбль — удобный для пешехода, водителя, для владельцев коммерческой недвижимости и их клиентов.
— В Красноярске появится, в каком-то смысле, европейская улица?
— Я бы сформулировал основную цель, которую мы себе поставили, так — в Красноярске впервые за последние 40 лет должны появиться еще несколько улиц!
Работа именно с градостроителями, а не с архитекторами, позволила нам понять то направление, в котором нужно двигаться — необходимо создать уютное частное пространство — жилые дома и дворы, и дружественное общественное пространство — улицы. Мы не изобрели ничего нового, уже многие века это называется «квартальная застройка».
— Претензия на второй центр — это не просто лозунг?
— Надо достичь критической массы. Что такое центр? Это плотность людей, находящихся в районе одномоментно в различные дни, различные часы. Набор инфраструктур, привлекающих людей, и создает центр. Мечтаем создать общественный центр, претендующий по своей привлекательности на звание второго центра города.
Мы, конечно, не планируем построить еще один театр. Наверное, не будем строить еще один выставочный центр, потому что их уже достаточно. Ищем какие-то оригинальные идеи, объекты, способные «создать жизнь». Когда по вечерам на улицах нет людей, это не комфортно, а у нас в городе во многих районах именно так.
— Сильно отличается направление мыслительного процесса у наших и голландских архитекторов?
—На 90 градусов. Они сначала думают, как сделать так, чтобы все потом работало.
— Что это за компания «КCAP»?
— В качестве визитной карточки можно упомянуть, что они разрабатывали мастер-план Олимпийской деревни в Лондоне для Олимпиады 2012 г. А в России они делали мастер-план Перми.
— Это действительно высочайший уровень. Ваши конкуренты, коллеги уже смирились с вашим наличием на рынке, вашим влиянием? Вашими амбициями?
— Об этом лучше спросить у них.
— Что чувствует директор Коропачинский, когда выходит во двор «Южного берега»? Вот когда сдавали первый квартал, какие были ощущения?
— Неудовлетворенности.
— Серьезно? По-моему, должна гордость распирать…
— По правде говоря, чувство двоякое. С одной стороны, удовлетворенность от того, что большее из намеченного удалось воплотить. Но осталась неудовлетворенность тем, что мы не можем довести все это до задуманного уровня. Я понимаю, что лучшее враг хорошего. Но хочется все-таки подняться еще на одну–две ступеньки.
— А что мешает?
— Не все проектные решения, которые сегодня применяются, оптимальны. Наши проектировщики, к сожалению, мало задумываются над тем, как все это будет эксплуатироваться после завершения строительства и как удовлетворить постоянно возрастающие ожидания потребителей, то есть будущих жильцов.
— Но ведь это и есть главная задача маркетинга, думать о том, как удовлетворить запросы потребителя.
— Всегда существует проблема на стыке двух областей, в нашем случае маркетинга и проектирования. Поэтому самый важный специалист в этой ситуации — постановщик задачи. Человек, который формализует задачу. Или применительно к сегодняшней теме, переписывает отчет о маркетинговом исследовании в форму «Технического задания» на проектирование.
— Это же и есть девелопер?
— Можно назвать и так. За эти годы мы приобрели очень важный нематериальный актив — понимание, как правильно поставить задачу проектировщику, как правильно написать техническое задание, как правильно вести надзор за исполнителями и подрядчиками. И как правильно (здесь мы еще не достигли желанного уровня) эксплуатировать созданную недвижимость.
— Много дискутируют об архитектурном облике современного Красноярска. Так есть у нас сейчас архитектура или нет?
— Я бы не стал дискутировать на эту тему.
— Почему?
— Архитектура и дизайн вещи абсолютно субъективные…
— Но все-таки?
— Ладно, попытаюсь сформулировать свое мнение. Площадь 350-летия Красноярска, набережная и прочие ансамбли создавались единым заказчиком, государством, в лице краевого комитета партии, его первого секретаря. Был один заказчик, и он заказывал музыку. Поэтому был план застройки. Он свято исполнялся, его готовили под существующую идеологию, под логику развития промышленности, демографической ситуации. Учитывалось количество транспорта, населения и многое другое.
— А сейчас?
— С 90-ых гг. началась хаотичная застройка. Застройщик — он же архитектор. Он диктует свою волю, потому что платит деньги. Единой архитектурной концепции нет, потому что ее не может быть. Архитектуру, по моему представлению, определяет эпоха, среда, общественный строй, уровень развития общественных отношений, климатические условия, развитие технологий и еще целый ряд объективных факторов.
Должна существовать градостроительная концепция, но сегодня ее сложно реализовать законодательно. Поэтому, на мой взгляд, та законодательная база, в рамках которой идет сейчас застройка, это катастрофа, ведущая к разрушению городов. Мы уже так далеко зашли, что надо срочно останавливаться.
— Далеко зашли в чем, во вседозволенности?
— В хаотичной, бессистемной застройке наших городов при отсутствии четко сформулированной градостроительной концепции, основанной на прогнозах социально-экономического развития страны, региона, конкретного города.
Архитектура и градостроительство — это две совершенно разные области. Вот есть человеческое тело, а есть одежда. Создатель человеческого тела с его антропологическими данными — это градостроитель. А портной, который шьет одежду, — это архитектор. Архитектору даются объемы. Ему все задано.
— За границей градостроители являются такими законодателями для архитекторов?
— Совершенно верно. У нас же архитектор выполняет свою работу и работу градостроителя. А диктует ему заказчик. Поэтому никакой общей концепции и не может быть.
— Как вам кажется, в Красноярске вы самые продвинутые девелоперы или нет? Если не скромничать…
— Надеюсь, что да.
— Только появились и уже самые продвинутые?
— Чтобы вы поняли, почему я позволил себе такое смелое предположение, вернемся в тот период, когда я занимался автоматизацией…
— Это где было?
— Я по образованию инженер-системотехник. И после окончания института в течение 16 лет был связан с вычислительной техникой, программированием или «Автоматизированными системами управления», как это раньше называли.
В 90-ые мы начали разработку программного обеспечения для банка «Енисей». На тот момент в России уже широко использовались две достаточно распространенные программы для решения тех же задач. Когда мы закончили эту работу, оказалось, что наш программный продукт существенно превышает функционал и надежность существующего программного обеспечения.
Но когда мы, после трех лет эксплуатации, оглянулись вокруг, то увидели, что появились еще более новые и продвинутые программы. А мы существенно отстали. Потому что эти годы занимались сопровождением и не двигались вперед.
Поэтому, на мой взгляд, приходя откуда-то со стороны и видя всю картинку целиком, начиная с нуля, проще прыгнуть чуть выше, чем остальные. Потому что нет вериг опыта, нет стационарного процесса. Взгляд свежее. Ты видишь существующие проблемы и ищешь пути их решения. Самое главное — не погрязнуть в рутине. Не потерять широту взгляда и видеть, что требует рынок. Это и есть моя основная и единственная задача.
Владимир Перекотий
ДЕЛА.ru