Вопреки апокалиптическим прогнозам мировых экономистов, предрекающих России новый финансовый кризис, эксперты местного рынка первичного и вторичного жилья не ждут от 2014 года потрясений. По их предположениям, рост стоимости нового жилья лишь немногим превысит 10% и недалеко уйдет от уровня инфляции, а наиболее востребованным на рынке останется малогабаритное жилье.
По данным департамента градостроительства мэрии Красноярска, в 2013 г. в городе было введено 707,8 тыс. кв. м жилья, из которых 650,3 тыс. приходится на многоэтажное строительство (75 многоэтажных домов, 11,6 тыс. квартир). Практически столько же — 704,5 тыс. кв. м — было сдано в 2012 году. Всего же за последние 5 лет в Красноярске введено в эксплуатацию 3,7 млн кв. м жилья (746 домов и около 60 тыс. квартир).
За год цены на квартиры в Красноярске выросли на 8–12%
Однако, по словам директора по развитию «Культбытстроя» Антона Глушкова, в 2014 г. объем ввода жилья по сравнению с прошлым годом незначительно уменьшится.
«Прогнозный ввод 2014 года — это пока многоквартирные дома общей площадью около 500 тыс. кв. м, то есть мы имеем сокращение порядка 10-12%», — отметил Глушков.
Стоимость жилья на первичном рынке за 2013 г. возросла, по оценкам экспертов, на 8–12%.
При этом, как отмечает замдиректора ООО «Строительная компания «СибЛидер» Андрей Клещев, рост наблюдался на протяжении всего года и даже летом, когда спрос на рынке традиционно снижается и цены замирают до осени.
«В этом году активность не снижалась, что обеспечило и летний рост цен», — сказал Клещев.
На вторичном рынке, как рассказала ДЕЛА.ru президент «Красноярского союза риелторов» Валерия Шапран, цены менялись незначительно.
«Начало года, может, и отличалось небольшим увеличением цен, но потом они стабилизировались и сохранялись на одном уровне», — сказала Шапран.
В результате ценовой разрыв между долевым строительством и готовыми квартирами в 2013 г. сузился.
«Разница в 15%, которая была между долевым строительством и готовым жильем в начале 2013 года, сейчас сократилась до 9%», — оценил Глушков.
В текущем году эксперты не прогнозируют больших ценовых колебаний.
«Хочется верить, что, невзирая на упаднические настроения, рынок будет стабильным», — сказал Клещев.
Значительного роста цен он не прогнозирует, предполагая, что увеличение стоимости ограничится уровнем инфляции, то есть 7–8% за год. Глушков ожидает большего роста.
«На сегодняшний момент с учетом тех заявлений, которые делает правительство РФ, с учетом инфляционных процессов рост цены на 1 кв. м составит за год, по моим оценкам, 12–13%», — считает Глушков.
По его словам, на рост цены повлияет отвязка курса валют и ослабление госрегулирования в этой сфере, что
даст населению стимул стабилизировать свои накопления не только в валюте, но и путем инвестиций в недвижимость.
В связи с этим Глушков спрогнозировал рост числа «инвестиционных» покупок жилья — когда оно приобретается в качестве долгосрочного актива, а не для жизни. Впрочем, и сейчас, по его оценке, для этих целей на первичном рынке покупается каждая пятая квартира.
«Это инвестиции в будущее — люди покупают квартиры «на вырост» для своих детей или чтобы самим в пенсионном возрасте сдавать жилье в аренду и иметь под рукой актив, который можно потом трансформировать в финансы», — сказала Шапран.
Во втором полугодии рост цен на недвижимость подстегнет и введение с 1 января процедуры обязательного страхования ответственности застройщика (пока в себестоимость квартир, представленных на рынке, страхование не входит).
Согласно этой процедуре застройщик обязан деньгами гарантировать выполнение взятых на себя обязательств, страхуя по каждой сделке свою ответственность на сумму из расчета утвержденной министерством регионального развития цены квадратного метра (34,8 тыс. руб. в Красноярском крае), помноженной на метраж конкретной квартиры.
«Сложность в том, что до сих пор ни одна страховая компания публично не заявила своих тарифов, хотя с 1 января процедура уже действует. Потому что без оценки финансовой устойчивости и рисков невыполнения обязательств конкретной строительной компанией ни один страховщик такой тариф не заявит.
Спрос на квартиры в городе формируют молодежь, состоявшиеся граждане и приезжие
Уже сейчас понятно, что эти тарифы будут формироваться на уровне внутренних договоренностей между строителями и страхователями, публичного тарифа найдено не будет. Поэтому нельзя сказать однозначно, как эта составляющая отразится на цене — для крупных компания надбавка будет одна, для новых игроков рынка она окажется совсем другой и значительно большей», — рассказал Глушков.
Но есть и фактор, играющий на снижение цены жилой недвижимости.
«По всем оценкам, в том числе коллег из банковской сферы, финансовые компетенции инвесторов из года в год снижаются. Сейчас даже на первичном рынке 60–70% сделок — это ипотечные кредиты, то есть не собственные, а привлеченные средства. Этот показатель говорит о том, что емкость рынка и платежеспособный спрос неуклонно уменьшаются», — констатировал Глушков.
Спрос на рынке, по словам экспертов, формируется за счет трех основных категорий населения. Это молодые семьи, которые в первую очередь заинтересованы в приобретении малогабаритных одно–двухкомнатных квартир; состоявшиеся люди, желающие улучшить свои условия: их интересуют трехкомнатные либо большие двухкомнатные квартиры; и, наконец, приезжие из городов и поселков края и близлежащих регионов.
Клещев отмечает, что такие люди, отправляясь на новое место, как правило, заблаговременно продают свое жилье и, приехав в Красноярск, готовы уже здесь стать участниками рынка ипотеки.
И на первичном, и на вторичном рынке наиболее востребованным остается малогабаритное жилье.
При этом эксперты отмечают, что в последний год люди стали чаще интересоваться и крупными квартирами.
«В прошлом году мы наблюдали востребованность крупногабаритных квартир, потому что люди, которые получили ипотечные кредиты несколько лет назад, выплатили часть кредита и поняли, что могут перекредитоваться и переехать в более крупное жилье. Поэтому было небольшое смещение спроса в сторону крупногабаритных квартир», — сказала Шапран.
Еще одна причина такого смещения — в сравнительной доступности крупного жилья. Так, по словам Глушкова, сейчас на вторичном рынке присутствует достаточно много трехкомнатных квартир, которые пользуются низким спросом.
Крупногабаритные квартиры за год стали более востребованы
«Цена на них по некоторым районам даже ниже цены долевого на аналогичные площади. То есть трехкомнатную квартиру можно купить в хороших, не очень старых домах дешевле, чем стоило бы долевое», — сказал Глушков.