Долевое строительство жилья постепенно утрачивает свои позиции на красноярском рынке недвижимости. Сделок купли-продажи квартир на стадии свай все меньше, констатируют эксперты. Многим застройщикам отныне невыгодно демпинговать, чтобы привлекать инвесторов. Таким образом, количество низких ценовых предложений на новостройки, скорее всего, будет сокращаться, а стоимость «квадрата» год от года регулярно расти.
Красноярские дома все реже продаются на стадии свай и фундамента
Причем участники рынка недвижимости — а это сами застройщики, риелторы и банки — уверены, что
даже нависшая в стране угроза экономической стагнации вряд ли остановит традиционный подъем цен на квартиры.
Тем более что в Красноярском крае социально-экономические показатели, включая объем производства и зарплаты, со времен кризиса пока растут.
«Красноярск выглядит даже оптимистичней Новосибирска — нашего вечного соперника за звание столицы Сибири», — отметил в ходе круглого стола по перспективам рынка недвижимости в 2014 г. помощник президента краевого союза строителей Юрий Подопригора.
Впрочем, вводить новые дома застройщиков стимулируют не только доходы покупателей, но и увеличение населения города. Красноярск, конечно, прибавляет и в темпах естественного прироста, но основным демографическим драйвером остается миграция из районов края.
«По неподтвержденному наблюдению, кроме миграции в Красноярск есть миграция из Красноярска, и она качественно отличается, — отметил Подопригора. — Приезжают сюда учиться, найти работу. Уезжают — образованные специалисты, молодые кадры, перспективные и нацеленные на карьерный рост».
Тем не менее именно приезжие формируют серьезную долю спроса на жилье эконом-класса.
Если этот поток мигрантов не изменит своего курса, то рост продаж квартир и все вытекающие отсюда показатели будут стремиться вверх. И экономическая нестабильность, о которой уже всерьез говорят на всех уровнях, возможно, окажется на руку участникам рынка.
Банкиры отмечают, что на данный момент
«у населения нет других инструментов долгосрочного инвестирования», кроме недвижимости, «и предпосылок к их появлению в ближайшее время не существует».
Спрос готовы подогреть и сами кредитные учреждения, хотя в оценках развития ситуации они расходятся: кто-то ставит весьма амбициозные планы по расширению программ ипотеки, кто-то, напротив, не ждет большого спроса из-за секвестра расходов в госструктурах.
По разным данным, объем жилищного кредитования в России в текущем году увеличился на 20%. Представитель Сбербанка заявил, что департамент стратегии
закладывает на 2014 г. план прироста ипотечного портфеля еще на 40%.
«Это касается всей России и конкретно — Восточной Сибири и Красноярска», — сказал он.
Для клиентов и застройщиков это, возможно, и хорошая новость. Но банкам, чтобы выполнить план, вероятно, придется искать целевую аудиторию среди тех, кто вообще не может подтвердить своих доходов. А это чревато появлением финансового «пузыря».
«Я думаю, что в этом случае мы раскопаем такие целевые сегменты, что нашему коллекшену будет работа, причем с большим отскоком», — предположил замуправляющего «Газпромбанка» Николай Яблоков.
Насчет ипотечной ставки прогнозов еще нет: все будет зависеть от состояния экономики. В Сбербанке рабочей пока остается нынешняя средняя ставка – 12,5%, пояснил представитель банка. У основных игроков рынка данные примерно такие же.
Разве что «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (учреждено правительством края) говорит о планомерном снижении своей ставки до 10,16% в этом году. Замгендиректора фонда Ирина Селиванова утверждает, что доступность ипотеки растет. Но тенденция касается далеко не всех слоев населения.
В том же фонде, где большинство программ требуют справки 2НДФЛ, основной заемщик имеет ежемесячный доход около 40 тыс. руб. и работает в бюджетной сфере, на крупном производстве или в строительстве. Средние суммы кредитов — 1,75 млн руб., при том что однокомнатные квартиры в основном стоят дороже 2 млн руб.
Очевидно, что внезапное расширение ассортимента жилья на первичном рынке, которое могло слегка сбить цену на новостройки, если и случится, то не в ближайшем будущем.
Дефицит земли под строительство сохраняется. Так что, по словам исполнительного директора союза строителей края Андрея Тихонова, застройщики в поисках площадок скупают целые компании, владеющие каким-либо участками, или начинают расселять ветхое жилье, сталкиваясь с «потребительским шантажом».
Цены на новое жилье имеют все предпосылки к росту
Если нет земли, застройщики начинают вкладывать деньги в строительство домов, и инвесторы в этом случае не нужны.
«Зачем демпинговать, если можно построить до 7-8 этажа и продавать квартиры по нормальной цене?» — говорит Тихонов.
В итоге от реализации жилья «на сваях» застройщики постепенно отказываются, а количество договоров долевого участия начинает снижаться. В текущем году число таких продаж сократилось на 20% по сравнению с предыдущим.
В этом году застройщики планируют ввести в строй около 700 тыс. кв. м жилья, в 2014 г. — 689 тыс. кв. м. Следующие 2015–2016 гг. Тихонов назвал «забойными», имея в виду показатель по сданному жилью — 960 тыс. кв.м., «чего в городе не было давно».
В следующем году начать строительство «Красноярск-Сити» обещает «Монолитхолдинг». Активно осваивается мкрн Солнечный, потому что, по словам Тихонова, там нашлись большие участки земли. Также он отметил ГК «Красстрой», которая «выкупила 150 садовых участков в Ленинском районе и будет проектировать там микрорайон».
Впрочем, даже с учетом этих объектов не факт, что достичь цифр по вводу жилья удастся. Планы многих компаний запутал «КрасКом», не выдававший «целый год по разным причинам техусловия на свои ресурсы по левому берегу», отметил исполнительный директор союза строителей.
«Следующие годы мы будем проседать по цифрам, потому что застройщики не имеют возможности проектировать, проходить экспертизу и получать разрешение на строительство. Надеемся, что с 2014 г. будет принята инвестпрограмма «Краскома», без которой нельзя выдавать техусловия. Но год потерян», — констатировал Тихонов.
Такое сдерживание ввода жилья может привести к его дефициту и, соответственно,
росту цен за квадратный метр.
Вдобавок к этому есть риск увеличения стоимости строительства жилья в связи с появлением обязательного страхования договора долевого участия и новых норм градостроительного проектирования в Красноярске.
«Сейчас этот норматив советский, а будет — по парковочному месту на квартиру», — сказал Тихонов.
Поэтому в поисках площадей под стоянки «застройщики будут снижать выход кв. м жилья с земельного участка, что повлияет на ситуацию с объемом строительства», предположил он.
Директор по развитию «Культбытстроя» Антон Глушков полагает, что в целом уровень доходности красноярского «строительного бизнеса на протяжении двух лет снижается».
«Большая часть амбициозных проектов, связанных с комплексным освоением, на сегодняшний день заморожены из-за большого порогового вхождения. И на нашем рынке нет отчаянных парней, готовых рисковать и участвовать в масштабных начинаниях. Строительный бизнес к этому по большому счету не готов. Есть, конечно, исключения. У каждого своя маркетинговая политика. Но если мы начнем перечислять проекты, которые появились в 2013 г., я думаю, мы согнем в лучшем случае один палец», — прокомментировал он.
Вторичный рынок жилья между тем тоже «далек от насыщения», особенно в сегменте малогабаритного жилья. По оценкам риелторов, продажи растут во многом за счет ипотеки (порядка 50% всех сделок). Большинству покупателей по силам приобрести однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью от 11,7 до 52 кв. м.
Доходность строительного бизнеса снижается
Лидирует по спросу на «вторичку» мкрн Взлетка, в десятке также мкрн Северный, Первомайский, Северо-Западный, Зеленая Роща, Предмостная площадь, ул. Копылова и пр. Свободный.
Средняя цена за «квадрат» по городу составляет примерно 58 тыс. руб.
Причем стоимость жилья в монолитно-кирпичных домах растет, а в «панельках» снижается.
Риелторы прогнозируют, что в 2014 г. цена на «вторичку» будет расти в пределах инфляции, 4–6%, и приблизится к 61 тыс. руб. за квадратный метр.