Застройщики видели дно кризиса

По итогам благополучных докризисных лет красноярский строительный рынок мог смело претендовать на звание чем­пиона. Строили столько, что Красноярск вышел на первое место среди россий­ских городов по объемам вводимого жилья на одного жителя.
В 2007 г. был взят рубеж в миллион квадратных мет­ров жилья. Но даже при таком темпе строи­тельства спрос на недвижимость в городе опе­режал предложение. Падать с большой высоты оказалось больно.

40–50% — Падение цены нового жилья в Красноясрке

В кризис стоимость жилья в Красноярске сократилась на 30–50% и резко снизился спрос. Застрой­щики впервые за многие годы почувствовали кон­куренцию и стали биться за потребителя: они увеличивают рекламные бюджеты, внедряют различные инструменты стимулирования продаж. Кроме того, ведут постоянные переговоры с банками и подрядчиками о ре­структуризации платежей. Страхи, что все рухнет, — не оправдались. Как утверждают участники рын­ка, строительный комплекс края в сложный кризисный период устоял, массового банкротства застройщиков и «уми­рания» строек не произошло.

Иллюзии
Чемпионы вне конкуренции

Красноярский рынок жилья ежегодно прирастал примерно на треть.
В 2008 г. застройщики набрали рекордный темп: осенью прошлого года
в интервью «ДК» генеральный директор компании «Монолитхолдинг» Мамед Абасов говорил, что в первой половине 2008-го рост темпов сдачи жилья
у «Монолитхолдига» был 96%. Но даже при таком темпе строительства спрос на недвижимость в городе опережал предложение.

Один из участников строительного рынка сравнил покупку жилья в Крас­ноярске до кризиса с тем, как в начале 90-х покупали спортивные костюмы с поезда «Пекин — Москва». Расхватывали у китайцев товар не глядя, про­совывали в окошко поезда деньги, без всякой гарантии, что получат качественный товар, что вообще получат товар. А когда заполучали ко­стюмчик — довольные убегали. Жилье в Красноярске до недавнего вре­мени расхватывали примерно так же. Несмотря на то, что его стоимость с 2005 г. по 2008 г. выросла в три раза.

Диапазон стоимости «квадрата» нового жилья в городе, тыс. руб. (Источник: данные компаний)

«Все, от обувщиков до кондитеров, вкладывали свободные деньги в квад­ратные метры. Не в свое производство, которое приносило 20–30% годовых, а в строительство, которое давало до 100% дивидендов еже­годно», — говорит заместитель генерального директора по экономике и правовым вопросам ФСК «Готика» Андрей Тихонов.

Кризис опьяненному победами рынку принес тяжелое похмелье. Рухнула ипотека — двигатель спроса на рынке жилья, особенно в экономсегменте, где число ипотечных сделок доходило до 80%. Число выданных ипотечных кредитов в кризис сократилось примерно в 6 раз. Если раньше квартиры расхватывали на стадии свай, то сейчас потребитель колеблется при покупке жилья даже на стадии 95% готовности.
Потребитель думает, взвешивает, не спеша выбирает. Ажиотажный спрос остался в прошлом, несмотря на то что цена на недвижимость рухнула почти наполовину и находится в Красноярске на данный момент в диа­пазоне 34–42 тыс. руб. за квадратный метр.

Ситуация на рынке непростая. Многие застройщики из-за дефицита обо­ротных средств были вынуждены сократить коллективы, задолженность по заработной плате сотрудникам на этом рынке остается высокой — в струк­туре общей задолженности по зарплате в ноябре текущего года она занимала около 20%.

Страхи
Продажи остановятся

Очень тяжело пришлось застройщикам в конце 2008 г. — начале 2009 г.
«В ноябре-декабре прошлого года для преодоления дефицита оборотных средств приходилось продавать недвижимость очень дешево», — говорит заместитель директора по коммерческим вопросам компании «Енисей­лесстрой» Алексей Сиделев.

«У нас был месяц в начале 2009 г., когда не продали ни одной квартиры.
А в предыдущий и последующий месяцы — по одной», — вспоминает Андрей Тихонов.

Застройщики всерьез опасались, что панические настроения у покупателей затянутся. «Слишком часто с экранов СМИ говорили все эти глупости о скором крахе отрасли, о раздаче квартир «по 15 тыс. руб. за квадрат», — говорит г-н Сиделев.

Игорь Шиманский, директор строительной компании «СибЛидер»: «Дно было. Примерный период — июнь–август 2009 г. Мы его чувствовали и на уровне интуиции, и на уровне анализа. Почувствовали это и на самом стро­гом индикаторе — кассе».

«Садились за стол переговоров и со всеми договаривались. С банками заклю­чали соглашения о реструктуризации задолженности. Вели пере­говоры с поставщиками и подрядчиками. Все понимали — в этой ситуации нужно запасаться гибкостью и терпением», — говорит г-н Тихонов.

Многие застройщики в кризис пошли в подряд к государству. Если раньше в тендерах по госзаказу участвовало до 10 строительных компаний, то
в кризис их число доходило до 50. «Мы стали активнее работать на внешних подрядах, чтобы загрузить свои производственные мощности», — рассказал Мамед Абасов.

Объём введённого жилья в Красноярске, кв. м (Источник: «ДК»)

Сейчас, в конце года, застройщики констатируют: пессимистичные про­гнозы не сбылись. Люди трезво оценивают ситуацию, в чудеса не верят, сказал один из застройщиков.

«2009 г. оказался спокойнее, чем ожидалось. Те объемы жилья, которые пла­нируют сдать застройщики к концу года, выше моих прогнозов», — ска­зал генеральный директор девелоперской группы «СМ.сити» Александр Коропачинский.

Возможности
Выйти на новый уровень качества

О возможностях, которые дал строительному рынку кризис, готовы говорить
не все застройщики. Большая часть участников рынка оценивает про­исходящее как падение в глубокую яму, из которой придется выбираться многие годы. Однако наиболее хладнокровная и маркетологически мысля­щая часть игроков этого рынка готова увидеть в происходящем плюс — появление конкуренции, которая подстегнет качество рынка и оздоровит бизнес-процессы его участников.

Первые ростки конкуренции уже заметны. «Посмотрите на количество рек­ламы, которую игроки выбрасывают на рынок. Думаю, по величине рек­ламных бюджетов строители уже перегнали страховые компании и банки»,— говорит Александр Коропачинский.

Застройщики сами пошли к потребителю. «Омега», совместно с партнером — риэлтерской компаний «АРЕВЕРА», открыла офис продаж рядом со стройплощадкой, «Культбытстрой» открыл 2 офиса продаж. «СМ.сити» продвигает свой продукт в нетипичных для застройщиков местах, например, в ТРК «Планета».

Компании стали использовать индивидуальный подход. «Стараемся под­ходить к каждому клиенту индивидуально, понять его ситуацию и пред­ложить возможные решения», — говорит Мамед Абасов. В «Енисей­лесстрое» цена на жилье привязана к динамике выплат. Если все и сразу — это одна цена, если с определенной рассрочкой — другая.

В «СМ.сити» дифференцировали цены. Стоимость квартиры с видом на Ени­сей отличается от стоимости той, что выходит во двор. Чем ниже этаж — тем дешевле, и тп. В «СМ.сити» подчеркивают растущую значимость для рынка маркетинга и консалтинга. «Важно знать пожелания покупателей. Например, фокус-группа, которую мы проводили, пришла к выводу, что для покупателя важен такой параметр, как выход из лифта в парковку.

Оказалось, что по важности этот параметр сопоставим чуть ли не с видом из окна. Понимая, что покупатель хочет получить, можно максимально точно задать параметры следующего проекта», — говорит Александр Коропачинский.

Опрошенные «ДК» участники-застройщики довольно оптимистичны.

«Напряженная работа в условиях финансового дефицита дополнительно закалила. В целом все это — тяжелый стресс, который, как ни удиви­тельно — оздоравливающий», — говорит Игорь Шиманский.

«Продолжено строительство многих приостановленных в первой половине года жилых объектов. За исключением пары одиозных застройщиков все коллеги стараются достроить начатое и не подводить своих дольщиков», — говорит Алексей Сиделев.

Оптимизм строители связывают и с оживлением банковского сектора. Круп­ные банки возобновляют выдачу ипотеки под залог строящегося жилья

Татьяна СОБОЛЕВА
Журнал «Деловой квартал — Красноярск»