Кривая цены превращается в прямую

Традиционно в летние месяцы вторичный рынок жилья замирает. В сезон отпусков сроки экспозиции растут, число совершенных сделок сокращается, цены либо стоят на месте, либо идут вниз. Однако этим летом ничего подобного продавцы жилой недвижимости не заметили.

Согласно данным отчета Российской гильдии риэлторов, из 28 крупнейших городов снижение расценок в августе наблюдалось только в восьми. И то несущественное. Так, жилье в Москве потеряло 0,2% стоимости, в Самаре цена ушла в минус на 0,1%, в Твери — на 0,3%. Чуть более значительное снижение, действительно похожее на сезонный спад рынка, показали лишь Калуга, где готовые квартиры потеряли 2,3% цены, Ростов‑на‑Дону и Саратов — за месяц жилье подешевело на 1,2%.

Все остальные города росли. Но опять же не слишком высокими темпами — ниже уровня инфляции. В российских городах-миллионниках цена поднялась в пределах 1,5%.

Спрос догнал предложение

Прайс медленно ползет вверх с прошлого года, отмечают риэлторы. Затишье на рынке они объясняют общей экономической стабильностью в стране. Самое дешевое жилье по очевидно заниженным, кризисным ценам выкупили еще в середине 2010 г. Сейчас спрос и предложение пришли в равновесие, квартиры продаются по прайсам, «близким к адекватной рыночной цене», а сроки экспозиции держатся на уровне вполне прием­лемых как для продавца, так и покупателя 1‑5 месяцев (в зависимости от адекватности цены предложения, района, типа дома и т. п.), утверждают эксперты.

Жилую недвижимость можно спокойно покупать и продавать, не опасаясь резких изменений конъюнктуры. Торг по‑прежнему уместен. Но дисконт, на который может рассчитывать покупатель, в большинстве случаев не превышает 3‑5%. На снижение первоначально объявленной цены продавец идет, как правило, если ему по каким‑то причинам нужно совершить сделку в кратчайшие сроки.

Спрос на вторичное жилье подстегивает оттаивающая ипотека. По оценкам аналитического центра DeltaCredit, в августе банки страны выдали займов под залог недвижимости почти на 51,86 млн руб. Это на 62% больше, чем год назад. Стабильность рынка привлекает банкиров, и они продолжают развивать программы, направленные на уменьшение первоначального взноса.

Однако, как отмечают риэлторы, ипотека погоды на рынке не делает. Число сделок с участием банковских денег действительно возросло, комментирует Станислав Нови, заместитель директора АН «Риэлти» (Ростов‑на‑Дону), но добавляет: «Что бы ни гово­рили о перспективах ипотеки, в ближайшие год‑два подавляющая часть сделок на вто­ричном рынке будет совершаться по схемам обмена. Люди продают однокомнатную квартиру, добавляют сбережения и покупают двухкомнатную. Или, например, продают двушку, чтобы приобрести две однушки». 


Строители спешат на медленно растущий рынок

Повлиять на объемы предложения на жилищном рынке могут строители. Очнувшись от кризисной стагнации, они обещают серьезно нарастить ввод домов в текущем году. Так, по прогнозам властей Татарстана, застройщики республики сдадут к декабрю не меньше 2,39 млн кв. м. А в Нижегородской области, например, намерены построить 1,47 млн кв. м.

Всего, по прогнозам Министерства регионального развития РФ, ввод жилой недвижимости по всей стране в 2011 г. должен вырасти как минимум на 7% к показателям прошлого года. Чиновники полагают, что до конца декабря российские строители сдадут порядка 63 млн кв. м жилья.

Выставленные на продажу квартиры от застройщиков, конечно, изменят спрос на вторич­ном рынке, рассуждают риэлторы. Новостройки переманивают клиентов у продавцов уже готовых квартир. Кроме того, покупатель строящегося жилья, как правило, выходит и на вторичный рынок, но уже в качестве продавца, добавляет Арсен Унанян, предсе­датель совета директоров группы предприятий «Компаньон» (Челябинск): «Крайне редко человек готов купить квартиру в новостройке за живые деньги. Чаще всего он должен продать свое старое жилье».

Однако пока существенного давления первичного рынка на спрос эксперты не наблю­дают. Резкого всплеска строительно‑монтажных работ на новых площадках незаметно, поясняет Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics (Новосибирск). Длительность строительного цикла, проблемы с землей, инженерными коммуникациями не позволят застройщикам быстро выбросить на рынок множество новых объектов. Продают в основном дома, строительство которых началось до кризиса, но было заморожено и возобновилось только в 2010‑2011 гг.

Кроме того, наученный неприятным опытом кризиса, покупатель не спешит приобретать квадратные метры на ранних этапах строительства и активизируется ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию. Потому о реальных объемах первичного рынка можно будет судить ближе к декабрю, когда строители традиционно сдают основную часть своих объектов

Затишье может нарушить новый глобальный кризис

В итоге цена жилой недвижимости продолжит неспешный рост, заключают риэлторы. Никаких предпосылок для резких взлетов и падений ценника они пока не видят и предполагают: по результатам года прайсы, скорее всего, поднимутся на 10%.

Сроки экспозиции будут сокращаться и дальше. А наибольшим спросом по‑прежнему будут пользоваться дешевые одно‑ и двухкомнатные квартиры.

Но, давая свой прогноз, участники рынка обязательно добавляют: кардинально изменить конъюнктуру могут макроэкономические потрясения. Эксперты внимательно следят за информацией с фондовых рынков и не исключают возможности нового спада. Его могут спровоцировать дурные вести из Европы или США. Правда, пока существенных предпосылок для этого нет.

Дмитрий Шлыков
Журнал «Деловой квартал — Красноярск»