Ветряные мельницы красноярского ЖКХ

Избитую фразу о главных проблемах страны в наше время впору закончить так: в России три беды — дураки, дороги и ЖКХ. Красноярск не исключение. Но проблемы местного жилкомхоза, вопреки распространенным заблуждениям, не объясняются одной лишь злой волей жилищников, коммунальщиков и чиновников.

Истоки их лежат намного глубже и обусловлены ситуацией, которая сложилась на красноярском рынке жилищно-коммунальных услуг изначально.

ДЕЛА.ru попытались проанализировать, как строилось в городе огромное здание ЖКХ и почему оно нуждается в срочном капитальном ремонте.

Нечестная игра

Точкой отсчета в отрасли следует считать 2005 г., когда в России вступил в действие новый Жилищный кодекс.

Государство, которое на протяжении десятков лет владело всей многоквартирной жилой недвижимостью страны, вдруг решило отказаться от своих прав в пользу квартиросъем­щиков. Начался масштабный процесс приватизации квартир. Но мало кто из новых хозяев в то время задумался о том, что вместе с квартирной жилплощадью получил в собственность и долю общедомового имущества — подъезда, подвала, крыши, коммуникаций. И уж точно практически никто не удосужился узнать: каков объект, который он берет на свой баланс.

Если рассматривать ситуацию с юридической точки зрения, то передача домов другим собственникам должна была фиксироваться в актах приема-передачи с подробным перечнем всех проблем дома, начиная от степени износа коммуникаций и заканчивая состоянием придомовой территории. Но чуть ли не повальная юридическая безграмотность населения привела к тому, что

жители многоэтажек помимо квартир приобрели «котов в мешке» — изношенные на 60–70, а то и на 90% «коробки» и трубы, облупленные подъезды и дырявые крыши.

В момент передачи собственности от государства народу баланс большинства красноярских домов был нулевым. Куда ушли деньги, которые народ добросовестно платил 30 и более лет, по сей день остается вопросом. А это значит, что на латание дыр средства требовалось собирать с нуля — и уже не государственные, а свои собственные, из кармана.

Осознание этого факта ко многим не пришло до сих пор — люди считают, что ремонт в домах должны делать жилищники, забывая о том, что государство больше не имеет к обслуживанию домов никакого отношения, а управляющие компании попросту призваны управлять имуществом жителей за их же деньги. Между тем, чтобы «починить» жилой фонд страны, по расчетам Счетной палаты, требуется не менее 6-7 трлн руб. — бюджет небольшого государства на несколько лет.

«В свое время государство не в полном объеме выполнило свои обязательства в рамках закона о приватизации жилья: его капитальный ремонт сделан не был, — объясняет причины нынешнего положения дел Олег Гончеров, глава департамента городского хозяйства Красноярска. —

Выделяемых на сегодня средств явно недостаточно для этих целей. Комплексного ремонта как такового не производится до сих пор: меняются те элементы, которые необходимо заменить в первую очередь, например, крыша или подвальные коммуникации, и, собирая деньги за капремонты, управляющие компании вынуждены «размазывать» их на ремонт подъездов или другие нужды.

Естественно, жителей это не устраивает, они обвиняют во всем УК или администрацию. Если бы с самого начала государство по акту передало дома под ключ жителям, сегодня ситуация выглядела бы иначе».

Тем не менее у государства хватило лукавства назвать произошедшее реформой, суть которой непрозрачна до сих пор,

а результаты не видны ни жителям, ни работникам жилищной сферы.

«Положение дел в ЖКХ — беспорядок, хаос, — характеризует ситуацию Дмитрий Корняков, начальник юридического отдела ММО УК «Бригантина». — К примеру, мы очень опасаемся за техническое состояние инженерных сетей. Степень их износа очень высока, но никто за это не отвечает. Город неохотно берет их на свое обслуживание».

На чем споткнулся бизнес

Со сменой собственника обслуживание жилого фонда перешло от муниципальных трестов к управляющим компаниям — негосударственным коммерческим организациям — и товариществам собственников жилья. Жители получили право выбирать, кого приставить к своему дому — УК или ТСЖ, и переходить от одной управляющей компании к другой.

Вовлечение бизнеса в «коммуналку», по идее, должно было создать конкуренцию на рынке ЖКХ,

которая в конечном итоге принципиально изменила бы качество предоставления услуг и вывела отрасль из глубокого кризиса.

Но благие намерения споткнулись о кривые ступеньки домов и лопнувшие трубы. Изношен­ный жилой фонд по понятным причинам не стал лакомым кусочком для бизнеса. В итоге на конкурс, объявленный в 2005 г., на обслуживание красноярского жилья, вышли только бывшие государственные предприятия, а ныне частные управляющие компании, которые уже работали в этой сфере.

На их базе и образовались по районам семь крупных управляющих компаний города, которые с 2007 г. объединила одна структура — городская УК «Жилфонд». Сегодня она обслуживает большую часть жилого фонда Красноярска — около 4500 домов более чем из 7200, расположенных в городской черте. Это неизбежно вызывает упреки в монополизме, но на самом деле для изношенного жилья передача «под крыло» крупной УК оказалась чудотворным спасением.

По сути, 7 лет назад ситуация была по меньшей мере парадоксаль­ной: коммерческая компания, целью которой априори является получение прибыли, взяла на себя полностью убыточное хозяйство.

До сих пор в ведении «Жилфонда» находятся 1500 малобюджетных домов, доход которых в несколько раз ниже расходов на их содержание. Рыночные механизмы здесь невозможны: какая может быть конкуренция за право обслуживать дом, если он разваливается на глазах? Интересно, что 35% этого хозяйства принадлежит муниципалитету, но в городе сегодня отсутствуют какие-либо программы по ремонту малобюджетного жилья.

Таким образом, частные УК вынуждены содержать такие дома, самостоятельно изыскивая средства на аварийные ремонты,

поскольку по закону они обязаны обеспечить жителям нормальное комфортное (читай: безопасное) проживание. Муниципалитет возмещает свою долю за капитальный ремонт уже после его проведения — бывает, что ждать приходится годами, — вряд ли такой расклад устроит бизнес.

Ан нет. Конкуренция в ЖКХ неожиданно возникла в отношении других объектов — домов, которые за время работы управляющих компаний уже отремонтированы, имеют доходный бюджет, а потому не требуют больших средств на свое содержание.

Недобросовестные игроки рынка, пользуясь все той же юридической неграмотностью жителей, начали активно предлагать красноярцам переход в новые УК, покушаясь на снижение тарифов (что в принципе невозможно). Уговорив квартировладельцев заключить с ними договор, такие фирмы успешно собирают с них деньги. В итоге в почтовые ящики жильцов начинают приходить по две квитанции. Другой сценарий — жители переходят в новую УК, а она, недолго думая, поднимает тарифы. Абсурд? Нет. Игра бизнеса по собственным правилам — эксперты в голос говорят о том, что сегодняшние жилищные тарифы малы до неприличия.  

«Порог вхождения на жилищный рынок Красноярска достаточно низок. По сути, объявить себя УК может любая компания, даже та, которая как юрлицо зарегистрирована в обычной квартире, имеет в своем штате двух человек и априори не может предоставлять качественных услуг хотя бы потому, что нет у нее необходимых специалистов. Сейчас, исходя из жилищного законодательства, житель остался один на один со всеми желающими управлять его домом — любые решения принимают только собственники, поэтому коммерсанты активизировались на данной ниве, пытаясь внушить людям нужную информацию и заполучить их одобрение», — поясняет Татьяна Дидковская, директор по правовым вопросам ГУК «Жилфонд».

Сегодня жилищным фондом Красноярска управляют 52 управля­ющие компании, которые контролируют более 80% рынка. Около 16% приходится на ТСЖ,

которых намного больше, чем УК, — свыше 370: ведь иногда ТСЖ обслуживает всего 1–2 дома. При этом доходы управляющих компаний в разы ниже, чем прибыль товариществ – в ряде ТСЖ тот же тариф на управление выше в десять, а то и более раз! Это определено заранее, и человек, покупая квартиру в таком доме, принимает эту сумму за данность и, как правило, не возмущается — за такие деньги обслуживание безупречно.

Разные схемы работают и в распределении средств, собираемых с жителей. Так, в ТСЖ отсутствует подомовой учет доходов.

А за счет того, что товарищества управляют преимущественно новыми домами, которым сегодня не требуется капитальный ремонт, в распоряжении ТСЖ оказывается значительно больше свободных средств. Но эти деньги никто не копит, не откладывает в счет будущих капитальных ремонтов, их уже сейчас пускают на благоустройство дворов, ремонт подъездов, вплоть до ремонта отдельных квартир, если потребуется, — что в принципе противоречит Жилищному кодексу. Зато житель всегда рад и доволен — в подъезде чисто, во дворе красиво.

Что будет через 10– 15 лет, когда новый жилой фонд будет необходимо «капиталить», — большой вопрос, и его вслух сегодня отчего-то никто не задает. А УК собирают упреки за вечный недоремонт старых развалюх, который опять же по действующему закону должны финансировать сами жители.

Криво и непрозрачно

Проблемы отрасли, связанные с устареванием жилого фонда и фактически санкциониро­ван­ные государством, невозможно решить без его же помощи. Значительно улучшило ситуацию создание в 2008 г. государственного Фонда содействия реформированию ЖКХ, который пополняется за счет средств федерального бюджета с участием региональных и местных бюджетов, а также жителей (куда сегодня без них?).

За 3 года на капитальный ремонт жилья в Красноярске из фонда было выделено более 2,3 млрд руб. — в итоге отремонтировано более 1400 домов. Только в этом году работы ведутся на сумму в 174 млн руб. Но эксперты, как никто другой, понимают: по сравнению с тем, что необходимо, — это капля в море.

Однако изношенностью жилого фонда проблемы ЖКХ далеко не исчерпываются. Одной из них по-прежнему остается непрозрач­ность отрасли, в частности, в области тарифообразования.

«По большому счету, жилищно-коммунальная реформа 2005 г. оказалась антинародной, — говорит Дмитрий Корняков. — Жилищный кодекс с профессиональной точки зрения написан «криво». К примеру, полностью отсутствует контроль со стороны народа за утверждением тарифов естественных монополий, которые составляют главную долю в оплате коммунальных услуг. Как все устроено, сложно разобраться даже специалисту».

В структуре оплаты ЖКХ коммунальные услуги занимают 70%.

Эти тарифы устанавливаются ресурсоснабжающими организациями (только с «Жилфондом», к примеру, рабо­тают 13 РСО) каждый год и утверждаются региональной энергетической комиссией (РЭК).

Жители при этом попадают фактически в крепостную зависимость: каждый из домов привязан к конкретной РСО.

 

«Поставщики коммунальных услуг разные, разнится и стоимость их услуг. К примеру, в Кировском районе кубометр горячей воды стоит 79 руб., а в Солнечном — 127. Но подключить дома Солнечного к другим сетям — очень дорогостоящая задача, которую никто решать не возьмется, ведь нужно прокладывать новые сети», — говорит начальник отдела по расчетам и работе с населением ГУК «Жилфонд» Наталья Балабина.

«В сфере тарифного регулирования у нас до сих пор наблюдаются два вопиющих факта, — отмечает Дмитрий Корняков. — Первый — до сих пор не утверждены тарифы на горячее водоснабжение. И второй — нормативы потребления коммунальных услуг были приняты еще в 2006 г. и потом не пересматривались ни разу. Все дома, и старые, и новые, и многоквартирные, и малоэтажные, «причесаны» под одну гребенку, хотя имеют очень разный уровень энергоэффективности и потребления ресурсов».

В нынешнем году расценки на отопление, канализацию, воду и прочую коммуналку повышались уже дважды: с 1 июля и с 1 сентября, в совокупности на 12%.

Парадокс, но при этом тариф на жилищные услуги (30% от ежемесячного квартирного платежа) остается неизменным в течение нескольких лет. И те расценки, что существуют сейчас, уже не имеют никаких экономических обоснований. Как можно содержать и ремонтировать 50-летний дом, допустим, на 12 тыс. руб., которые накапливаются в год по строке «текущий ремонт»? Поэтому с января 2013 г. решением горсовета жилищные тарифы для арендаторов муниципального жилья подняли на 5,5%. Эти изменения затронут и собственников квартир.

«Но надо признать, что проценты, на которые повысится тариф, давно съела инфляция», — отмечает Наталья Балабина.

То, что собирают управляющие компании за жилищную услугу (а это 30% от сумм в квитанциях), расходуется на множество целей. Очевидно, что собираемых денег не просто не хватает, их не хватает катастрофически! Принять же решение об адекватном повышении жилищных тарифов, чтобы на счету дома оказывалось достаточно средств для его ремонта и содержания, могут только сами жители. От этого напрямую зависит и зарплата обслуживающего персонала — в XXI веке дворники Красноярска в среднем получают по 5 тыс. руб. Однако ситуация, когда собственники квартир добровольно принимают решение платить больше за что-либо в сфере ЖКХ, — из области фантастики.

Всем все равно

Роль собственников жилья в ситуации с жилкомхозом заслуживает отдельного разговора.

«Инертность жителей можно считать наряду с изношенностью жилого фонда одной из главных проблем современного жилищно-коммунального хозяйства», — считает Наталья Балабина.

Дмитрий Корняков также называет этот фактор в числе основных.

«Главные проблемы ЖКХ города, на мой взгляд, это неподконтрольность УК населению с одной стороны, а с другой — безграмотность самого населения, его безынициативность, пассивность…» — полагает начальник юротдела УК «Бригантина».

Согласны с этим и во власти.

«Как бы реформа ЖКХ ни проходила, Жилищный кодекс отдал жителям все права и обязанности, но жители оказались не готовы к такой свободе. Поэтому поток жалоб продолжается до сих пор. Люди привыкли к тому, что кто-то сверху придет и решит их проблемы, и до населения с трудом доходит, что они сами должны быть инициаторами изменений», — говорит Олег Гончеров.

И повсеместная организация советов домов — не иначе как попытка государства решить застарелую российскую проблему с надеждой «на авось».

Однако поможет ли это — большой вопрос. Функции тех же советов четко не прописаны: по сути, людям дали возможность решать множество вопросов по содержанию и ремонту домов, но не дали никаких прав. Председатель совета, допустим, не может выселить 10 гастарбайтеров из снимаемой квартиры, которые тоннами льют воду. Что будет делать тот же совет при отсутствии денег на доме? Ответ очевиден — ничего! В таком случае повсеместное назначение советов МКД имеет туманные перспективы.

По сути, возникает вполне очевидный вывод: единст­вен­ный, кто сможет развернуть эту махину вспять, выстроить хоть какой-либо мало-мальский порядок в ЖКХ сегодня, — это сам житель. Государству все равно — оно решило реформировать отрасль за счет средств самих же собственников; город пытается вво­дить бюджетные программы, но, исходя из ограничен­ности средств дефицитного бюджета, их мизер.

Управляющие компании ломают головы над тем, куда направить три собранных рубля, ударяясь о стену непонимания большинства собственников;

и только житель сегодня может принимать взвешенные решения и диктовать условия.

Активный, инициативный, ответственный житель. Только от него сегодня зависит, будет ли в его подъезде гореть лампочка, а во дворе стоять новые карусели. Только он может налаживать конструктивный диалог с жилищниками, ставить задачи, рассматривать предложения, выстраивать приоритеты, проводить собрания — другими словами, быть полноправным хозяином в доме, как того и пыталась достичь многострадальная реформа местами дырявого жилищно-коммунального хозяйства нашей страны. Были бы на доме деньги. А вот если их нет…