статья

«Нехорошая квартира»: стоит ли избавляться?

Просрочка по ипотечным кредитам неудержимо растет

Многочисленные антикризисные меры, разработанные, чтобы под­держать различные отрасли экономики и отдельные группы населения, не коснулись должников по ипотечным кредитам. Напротив, в период кризиса банки все чаще идут на изъятие и продажу квартир непла­тельщиков. И государство сегодня на их стороне.

В 2009 г. президент РФ наложил вето на закон, вводящий мораторий на отчуждение жилья, заложенного под кредит. Дмитрий Медведев мотивировал это тем, что подобный закон может вызвать вал неплатежей по ипотеке. Тогда же Министерство юстиции РФ упростило порядок изъятия ипотечного залога: теперь при возникновении серьезной просрочки он может изыматься без суда, лишь на основании исполнительной надписи нотариуса.

Правда, такое возможно только при предоставлении банком документов, подтверж­дающих бесспорность задолженности по кредиту. Согласно ФЗ-54, подобные меры могут быть приняты в отношении должников, допустивших просрочку более трех раз в течение 12 месяцев. В остальных случаях банки идти на крайние меры не спешат: им выгоднее реструктуризировать кредит, чем отобрать жилье и затем пытаться его продать в усло­виях кризиса, при низком спросе и «плавающих» ценах.

несмотря на долги огромного размера, изъятых «нехороших квартир» оказы­вается не так уж и много
Несмотря на долги, изъятых «нехороших квартир» немного — 16 на весь край

Однако, по официальным данным Минюста, из общего количества осуществленных в 2009 г. исполнительных надписей, 59% приходится именно на надписи на ипо­течных договорах. И жесткие меры по отношению к долж­никам, пусть даже и попавшим в слож­ную жизненную ситуацию, со стороны государства и банков вполне объяснимы и оправ­данны.

Так, по самым свежим данным (на 12 октября 2010 г.) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, только за сентябрь текущего года просроченные задол­женности по ипотеке увеличились на 4,4% и в итоге составили 41,7 млрд руб.

По другим данным, до 70% накопившихся у банков непрофильных активов (а это около 2 трлн руб.) составляет именно недвижимость.

Для банковской системы такая ситуация губительна: около 200 российских банков — т.е. почти 20% — от месяца к месяцу демонстрируют крайне неудовлетворительные финан­совые результаты и находятся под угрозой отзыва лицензии. А между тем именно этот порог — 20% — эксперты называют критическим: при его превышении следует коллапс всей национальной банковской системы. Так что борьба с задолжниками — процесс неизбежный и необходимый.

около 200 российских банков — т.е. почти 20% — от месяца к месяцу демонстрируют крайне неудовлетворительные финан­совые результаты
Около 200 российских банков — почти 20% — от месяца к месяцу демонстрируют крайне неудо­влетворительные финан­совые результаты

При этом, несмотря на долги огромного размера, изъятых «нехороших квартир» оказы­вается не так уж и много. Так, в Красноярском крае арест на ипотечную квартиру был впервые наложен в марте 2009 г., а сейчас их всего 16 на весь регион.

«Доля сделок, в которых участвуют квартиры с обременением (ипотека), на мой взгляд, на сегодняшний день очень мала, но она растет. Это уже не просто единичные случаи, — считает руководитель кредитно-кассового офиса в г. Красноярске ООО „Городской Ипотечный Банк“ Татьяна Коротцева.

— Необходимость продать ипотечную квартиру чаще всего возникает из-за того, что заемщик по какой-либо причине оказался не в состоянии осуществлять платежи по кредиту и обратился в банк с соответствующим заявлением. В таком случае вопрос решается либо мировым соглашением, когда заемщик находит покупателя на квартиру, а банк структурирует сделку, либо в судебном порядке, тогда квартира продается через аукцион по решению суда.

Хотя купленная в ипотеку квартира является собственностью заемщика, продана она может быть только с согласия банка, который выступает в качестве выгодоприобре­тателя заложенного имущества. Это разрешение будет заемщиком получено при условии, что им исполнены обязательства перед банком, в таком случае банк даст согласие на продажу квартиры. Вообще же создавать препятствия клиенту в продаже недвижи­мости, находящейся в залоге, не в интересах банка. Для него, в первую очередь, важно, чтобы кредит был погашен, а отказ заемщику, который оказался не в состоянии обслу­живать кредит, в реализации квартиры может привести к просрочке по кредиту».

только за сентябрь текущего года просроченные задол­женности по ипотеке увеличились на 4,4% и в итоге составили 41,7 млрд руб
Только за сентябрь текущего года просроченные задол­женности по ипотеке увеличились на 4,4% и в итоге составили 41,7 млрд руб

При этом выселением горе-хозяев судебные приставы даже не обязаны заниматься: это забота покупателя, который заранее знал, что приобретает проблемное жильё…

«У нас нет оговоренных сроков, после которых можно продавать квартиру, обремененную ипотекой нашего банка, — рассказывает заместитель управляющего филиала „Газпром­банк“ Николай Яблоков. — Разве что стандартный мораторий на досрочное гашение ипотечного кредита, составляющий 6 месяцев. Каждый банк может индивидуально подходить к процедуре согласования продажи таких квартир.

В нашей практике использовалось только два варианта: в первом случае новым покупа­телем полностью вносились средства на гашение кредита, после этого банк снимал запись об ипотеке, и затем происходила продажа новому собственнику. Как новый собст­венник управлял рисками в ходе сделки, нам неизвестно. Во втором случае, новый поку­патель брал ипотечный кредит в нашем банке, мы накладывали вторую ипотеку на уже заложенную квартиру, после этого выдавали новый кредит, который шел на гашение первоначального, и затем снимали запись о первой ипотеке».

Однако чаще всего продажа ипотечной квартиры даже не покрывает сумму задолжен­ности банку: ведь жилье продается по действующим рыночным ценам (которые кризис снизил на 30–40%, а в отдельные «кризисные» месяцы их падение достигало и 50%).

«Размер некогда взятого кредита на стоимость такой квартиры никак не влияет, — рассказывает руководитель агентства недвижимости „Усадьба“ Раиса Романова. — Так, жилье того самого, первого красноярского должника было продано в 2009 г. за 2,5 млн руб., притом что на ее покупку был взят кредит в 5 млн. А сейчас, к примеру, на про­дажу выставлены квартиры в мкр. Северном и Солнечном по цене 1,1–1,2 млн руб., хотя задолженность их хозяев перед банками составляет на данный момент 1,5 млн (с учетом уже выплаченной части долга)».

Теоретически, конечно, может возникнуть и обратная ситуация — когда должник, рас­ставшись с проблемной квартирой, не только полностью закроет кредит, но еще и сможет докупить себе жилье. Но… до этого времени еще надо дожить.

«Разумеется, не каждое нарушение со стороны заемщика может стать поводом для того, чтобы отобрать у него квартиру, — рассказывает директор юридического агентства „Паритет — Красноярск“ Татьяна Хализова. — В обращении взыскания на ипотечное имущество банку будет отказано, если допущенное должником нарушение незначительно и размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Но в интересах самого же заемщика не доводить ситуацию до крайности. Ведь сейчас, согласно недавним поправкам к законодательству, из ипотечной квартиры может быть выселена даже семья с несовершеннолетним ребенком (прежде это было невозможно, потому и банки неохотно шли на предоставление ипотеки таким семьям; сейчас то и другое — без проблем)».

если семья не платила по кредиту более полугода, речь о реструкту­ризации долга уже не идет, квартиру, скорее всего, про­дадут
Если семья не платила по кредиту более полугода, речь о реструкту­ризации долга уже не идет, квар­тиру, скорее всего, про­дадут

Также прежде по закону выселенной семье должно было предоставляться жилье из так называемого маневренного фонда, чтобы люди не оставались совсем уж без крыши над головой. Именно отсутствие этого самого фонда и не давало выселять должников. Сейчас и это положение отменено.

Стоит иметь в виду: если семья не платила по кредиту более полугода, речь о реструкту­ризации долга уже не идет, квартиру, скорее всего, про­дадут, причем по минимальной цене. И делать это придется только с помощью специа­листа (разумеется, за отдельное вознаграждение) — покупателя на «проблемное» жильё найти трудновато: многие боятся подвоха со стороны продавца или банка… Хотя иной раз даже жалко смотреть на то, по каким смешным ценам уходят квартиры, которые традиционно причисляют к кате­гории элитных.

По словам Татьяны Хализовой, сложная ситуация с ипотечными долгами поспособ­ствовала возрождению обмена квартир. До Красноярска «хорошо забытое старое» веяние еще не докатилось, но на западе страны, рассказывает эксперт, такая практика встречается довольно часто. Обмен большей площади на меньшую (или на равную в дру­гом районе), расчет на быстрое изменение рыночных цен на жилье — вариантов тут много. Причем должник — неожиданно для всех — может, рассчитавшись с банком, еще и оказаться в выигрыше.

«Конечно, не для всех подобная схема является спасением, все зависит и от суммы долга, и от экономической ситуации, — говорит Татьяна Хализова. — Тем более что в нашем городе, насколько я знаю, подобных случаев пока не было. Так что мой совет всем, у кого возникла просрочка по ипотеке (впрочем, как и по любому другому виду кредита), в общем-то, банален: не сидите сложа руки, не дожидайтесь помощи откуда-то „свыше“. Идите на контакт с банком, находите компромиссные решения. И не отклады­вайте, потому что до бесконечности договариваться с банкирами, увы, не получится».

Мария Листницкая
ДЕЛА.ru

© ДЕЛА.ru

 

информация
новости

Депутаты ЗС поздравили работников сельского хозяйства 3 декабря в Красноярске состоялось мероприятие, приуроченное ко Дню работника сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности. Председатель Заксобрания…

Как QR-коды влияют на новогодние корпоративы Меньше чем через месяц наступит главный праздник – Новый год. И, как обычно в начале декабря, красноярцы задумываются о проведении новогодних корпоративов…

 
Dела.ru

Сайт Красноярска
деловые новости

© ООО «Дела.ру»