статья

Место красит человека

Советник. Грамотное управлениеДо недавнего времени действи­тельно высококлассных офисных центров в Красноярске не было, и порой это влияло на решение ино­городних или зарубежных компа­ний — разместить ли свой офис в Красноярске или другом сибирском городе.
Сейчас ситуация изменилась: уже работает «Европа» и готовится к открытию «Первая Башня», позиционируемые как бизнес-центры класса А, не столь давно открылся бизнес-центр «Весна» класса В+. Причем собственники зданий уверяют, что даже в кризис пустующих площадей нет.

Развести по классам

Бизнес-центр «Весна»
Бизнес-центр «Весна»

Прежде чем говорить о системе классификации бизнес-центров, следует принять во внимание, что цивилизованный рынок офисных площадей еще не сформировался даже в Москве, в Красноярске же он и вовсе находится в зачаточном состоянии. В советское время не было не только классифи­кации офисов — не было и самих офисов как класса, поэтому после перестройки.

В «офисы» начали превращать все более или менее пригодные для этого помещения: админи­стративные здания, корпуса научно-исследова­тельских институтов, заводоуправления…

Однако для работы офисов все эти здания мало подходят: корпуса обвет­шавшие, инженерные ком­муникации — уста­ревшие, внутренняя отделка оставляет желать лучшего, Интернет обычно про­веден кое-как, а главное, советская кабинетная система не всегда подходит под современные нужды компаний.

Кабинеты обычно маленькие, с низкими потолками, и на работу нескольких компьютеров в одном поме­щении не рассчитаны. В результате микроклимат в таких помещениях не то что не способствует трудовому настрою сотрудников, но порой угрожает их нормальному самочувствию, особенно в летнюю жару.

Кроме того, на территориях у этих зданий чаще всего не предусмотрены парковочные места. По западной системе классификации такие офисы обычно относят к классу D, и их доля на красноярском рынке составляет, по оценкам экспертов, порядка 60 процентов.

К классу С относятся более современные здания с лучшей отделкой, удач­ным расположением и современной инфраструктурой. Специалисты в каче­стве примера часто приводят «Метрополь». Этот класс на нашем рынке офисных площадей занимает около 20 процентов. Впрочем, цифры могут заметно разниться — оценка классности дело достаточно субъективное, ведь государственной классификации офисной недвижимости в России нет. Поэтому одно и то же здание разные аналитики могут относить кто к классу D, кто к С, а кто и к B.

Евгений Куркин
Евгений Куркин

Кстати, некоторые помещения вообще трудно отнести к какому-либо классу — например, применить западную классификацию к офисам, орга­низованным в первых этажах жилых зда­ний, вообще довольно затруд­нительно: в Ев­ропе та­кого явления просто нет.
Хотя эти офисы могут быть достаточно ком­фортными (или, скорее, по-домашнему уютны­ми), однако, по словам Евгения Куркина, за­местителя управляющего директора компании «Монолит-Девелопмент», «ни одна западная компания не захочет распо­лагаться на первом этаже жилого дома».

Евгений Куркин,
заместитель управляющего директора компании «Монолит-Девелопмент»:

— Мы еще далеки от развитого рынка офисной недвижимости, но направление раз­вития задано, и оно очевидно. Со временем все больше компаний будет пере­бираться из бывших заводоуправлений и первых этажей жилых домов в офисные центры высокого класса.

Примером офисного центра класса В может слу­жить бизнес-центр «Весна» (многие эксперты по уровню комфорта относят его к классу В+). Здание новое, расположено удачно, внутренняя отделка на уровне мировых стан­дартов, инже­нерная инфраструктура — современная, с высокой степенью автоматизации процессов, количество парковочных мест достаточное, телекоммуникации проведены в каждое помещение и т.д. и т.п. Зданий такого уровня в Красноярске пока мало.

Еще меньше в нашем городе бизнес-центров класса А. Большинство экс­пертов полагают, что претендовать на такой высокий класс могут лишь два офисных центра — «Европа» и «Первая Башня».

Ирина Орлова
Ирина Орлова

«Основным критерием соответствия классу А яв­ляется прежде всего мес­торасположение, — гово­рит Ирина Орлова, генеральный директор «Инвес­тиционной компании «Европа».

— Речь идет об удобном и безопасном раз­мещении здания, отсутствии рядом объектов, которые могут негативно влиять на его имидж, например промышленной зоны.
Конечно, все инженерные системы, а также система безо­пасности и доступа должны быть самыми современными и обслу­живаться квали­фицированными специ­алистами. Поэтому биз­нес-центры класса А должны иметь одного соб­ственника и, соответ­ственно, одного арендодателя.

В бизнес-центре высокого класса должен быть реализован централизо­ванный подход к решению административно-хозяйственных вопросов арен­даторов. Сервис складывается из мелочей: арендатору нет необхо­димости задумываться над вопросами уборки помещений, обслуживания систем вентиляции, безопасности и встречи ожидаемых гостей, и даже замена лампочек и бумажных полотенец — все это организовано управляющей компанией».

Евгений Куркин тоже считает, что главный пока­затель высокого класса — это сервис: «При­надлежность к нему в первую очередь означает, что все проблемы, связанные с жизнеобеспе­чением помещения, ложатся на арен­додателя, что позволяет арендатору сосредоточиться на своей основной деятельности».

Ирина Орлова,
генеральный директор «Инвестиционной компании «Европа»:

— Бизнес-центр — это не просто офисные помещения, это комплекс бизнес-услуг, благодаря которому можно не покидая пределов здания организовать конференцию или брифинг, провести переговоры в специальном помещении или в неформальной обстановке кофейни, устроить корпоративный вечер в ресторане.

Бизнес-центр «Европа»
Бизнес-центр «Европа»

Впрочем, говоря о высококлассных красноярских офисах, все же не будем забывать, что класс А в Лондоне и тот же класс в Красноярске — не сов­сем одно и то же. И различия эти сложились исто­рически.
«По западным стандартам бизнес-центр класса А должен располагаться в даунтауне, деловом цен­тре города, — объясняет Евгений Куркин. — А где в Красно­ярске даунтаун?

У нас есть исторический центр, но размещать там крупные бизнес-центры, во-первых, негде, а во-вторых, их невозможно обеспечить транс­портной инфраструктурой — центр и так пере­гружен».

«Конечно, до московского уровня бизнес-центров класса А Красноярску далеко», — признает и Ирина Орлова. Тем не менее и красноярский класс А может обеспечить арендаторам высокий уровень комфорта по самым жестким международным стандартам.

Красна изба углами

Говоря о преимуществах размещения в помещениях высокого класса, экс­перты в первую очередь упоминают такой нематериальный актив, как пре­стиж компании. Что и говорить, расположение в новом, красивом и дорогом во всех смыслах здании дает понять и партнерам, и клиентам, что это организация солидная и дела в ней идут хорошо. Да и сотрудников работа в здании класса hi-end дисциплинирует и в некоторой степени мотивирует: считается даже, что руководству легче становится «переманить» специ­алистов у конкурентов, занимающих помещения попроще.

Другой безусловный плюс — создание максимально комфортных условий работы. Удобное расположение рабочих мест, продуманная эргономика про­странства, оптимальная освещенность, идеальный микроклимат — для эф­фективности работы людей, занимающихся умственным трудом, все это очень важно.

Есть и еще одно преимущество — фирме не нужно содержать собственные административно-хозяйственные кадры. Клининг, охрана, ресепшн — все это организовано арендодателем или специальной компанией, занима­ющейся фэсилити-менеджментом (комплексным управлением коммерческой недвижимостью). К тому же, как показывает практика, специализиро­ванные службы справляются с рабочими задачами гораздо оперативнее и про­фессиональнее.

Фэсилити-менеджмент

Многие девелоперы и собственники бизнес-центров высокого класса отдают управление своими объектами на аутсорсинг специализированным компаниям, занимающимся фэсилити-менеджментом — комплексным управлением коммерческой недвижимостью.

Управляющая компания берет на себя технический, инфраструктурный и ком­мерческий менеджмент: управление инженерными системами (вентиляция, элек­троснабжение, отопление, водоснабжение, освещение и т.п.), заботы по уборке зданий и прилегающих территорий, организацию служб безопасности и приема посе­тителей, а также в некоторых случаях все отношения с арендаторами, в том числе заключение договоров аренды.

Илья Сидоров
Илья Сидоров

«Введение внешнего управления бизнес-цен­трами ведет к сокращению издержек, умень­шению рисков и улучшению качества основных продуктов и услуг», — уверен Илья Сидоров, директор красноярского филиала междуна­родной компании «HSG Zander», специали­зирующейся на фэси­лити-менедж­менте.

В бизнес-центрах высокого класса большое внимание уделяется функци­онированию всех систем — как жизнеобеспечения (отопления, вентиляции, водо- и энергоснабжения), так и систем телекоммуникации, что в совре­менных условиях особенно важно. Отсутствие Интернета практически пара­лизует работу большинства компаний, то же можно сказать и о телефонии. Арендаторы престижных площадей от убытков, связанных с подобным форс-мажором, застрахованы.

Илья Сидоров,
директор красноярского филиала международной компании «HSG Zander»:

— Основные преимущества для собственников при внедрении внешнего управления коммерческой недвижимостью заключаются в возможности сконцентрироваться на основной деятельности, исключить затраты на изучение специфики непрофильного бизнеса и получить более высокое качество услуг от специализированной профес­сиональной компании.

«Любые сбои электро- и теплоснабжения, аварии на внешних сетях — все это зона ответственности арендо­дателя, — говорит Евгений Куркин.

— Более того, договорами закреплена ответственность арендодателя перед арендаторами в случае сбоев в электро- и теплоснабжении по его вине. Особенно пристальное внимание мы уделяем обеспечению бес­перебойной работы информационных сетей — смон­тирован магистральный оптический кабель, а до офисов проходят медные. Это достаточно накладно для соб­ственника, зато гарантирует более качественный уровень услуг по пере­даче данных».

Немаловажный пункт — безопасность работы, как пожарная, так и физи­ческая. Высокий уровень пожарной безопасности обеспечивается уже хотя бы тем, что крупные офисные центры, в отличие от небольших зданий или первых этажей жилых домов, приковывают к себе пристальное внимание контролирующих госу­дарственных служб, прежде всего Госпожнадзора. Физическую безопас­ность в крупном здании обеспечить тоже проще.

«Выстроить эффективную систему безопасности в небольших зданиях достаточно дорого, — говорит Евгений Куркин. — А в крупном высоко­классном бизнес-центре контроль доступа, как и ресепшн, — обязательные атрибуты».

Open-space и shell-on-core

Во многих бизнес-центрах класса А офисные площади сдаются арендаторам в состоянии open-space или shell-on-core. Первый принцип предполагает чистовую отделку всех помещений при отсутствии межкомнатных перегородок (есть только сетка поддерживающих колонн). Этаж сдается единой открытой площадкой, которую арендатор с помощью легких мобильных перегородок сам на свое усмотрение разделяет на различные рабочие зоны.

Концепция shell-on-core предполагает чистовую отделку только мест общего поль­зования — вестибюлей, холлов, коридоров и так далее. На этажах обеспечивается только тепловой контур (то есть смонтирована система отопления), остальное арен­датор выполняет сам — отделку стен, монтаж систем вентиляции, электр­оснабжения, обеспечивает телекоммуникации и так далее. Такой подход предполагает прове­дение арендатором достаточно большого объема проектных, общестроительных и монтажных работ, зато позволяет обустроить офис в точном соответствии с корпоративными стандартами и вкусами компании-арендатора.

Цена комфорта

До кризиса (постепенно этот оборот становится общеупотребительным, почти как «до войны») стоимость аренды офисов в Красноярске слабо ранжировалась в зависимости от класса здания. Этот рынок был рынком продавца — офисные площади были большим дефицитом, цена аренды непомерно завышалась и качеству редко соответствовала. Значение имело, пожалуй, лишь расположение — здание в центре, требующее немедленного капитального ремонта, могло сдаваться за весьма приличные деньги.

Кризис, в некоторой степени совпавший с вводом в эксплуатацию относи­тельно большого объема новых качественных площадей, кардинально изме­нил ситуацию на рынке.
«Первая волна» вызвала у многих арендаторов настоящий шок, причем зачастую чисто психологический, — компании избавлялись от «лишних» площадей, до предела уплотняя остающиеся. Началось снижение арендной ставки, причем в офисах класса D, соб­ственники которых не несут практически никаких затрат на их содержание, оно было достаточно существенным. Однако высококлассные офисы снижение цен практически не затронуло.

Деловой центр «Первая Башня»
Деловой центр «Первая Башня»

«Несмотря на кризис, на рынке существуют динамично развивающиеся компании, нуждающиеся в болших пло­щадях высокого класса и сервиса,— объясняет Ирина Орлова. — Наша аудитория — это крупнейшие феде­ральные и иностранные компании, которые не так подвержены влиянию кри­зиса, и менять порядок своей работы они не намерены. Мы понимаем, что наша арендная ставка на данный момент самая высокая в городе, но и наше предложение на рынке уникально».

«Конечно, активность экономической жизни в регионе снизилась, — не скрывает Евгений Куркин. — Но спрос на высококлассные офисы все равно есть. В крае реализуется несколько крупных инвестиционных про­ектов, в которых участвуют московские и зарубежные компании. У многих из них наличие офиса классом не ниже В+ просто прописано в корпоративных стандартах. Именно они задают тренд, вводят „моду“ на высокое качество арендуемых помещений».

При этом в Москве с начала года стоимость аренды офисов класса А упала почти вдвое. Но проводить аналогии между столицей и нашим рынком некор­ректно, считает Евгений Куркин: «В Москве только за первое полу­годие 2009 года было введено в эксплуатацию около миллиона квадратных метров высококачественных офисных площадей, и еще столько же будет введено до конца года. Там началось банальное затоваривание рынка. В Красноярске же всего два бизнес-центра могут претендовать на класс А».

Текст: Вадим ГУСЕЛЬНИКОВ
Журнал «Советник. Грамотное управление»

© ДЕЛА.ru

 

информация
новости

Как QR-коды влияют на новогодние корпоративы Меньше чем через месяц наступит главный праздник – Новый год. И, как обычно в начале декабря, красноярцы задумываются о проведении новогодних корпоративов…

Экология как драйвер инвестиций Работающая в Красноярском крае горно-металлургическая компания «Норникель» значительно увеличила свой прогноз по инвестициям до 2030 года…

 
Dела.ru

Сайт Красноярска
деловые новости

© ООО «Дела.ру»