Ломать, но строить

Новых строительных площадок в Красноярске не так много. Зато крупные участки в старых рай­онах города занимают аварийные «времянки» и деревянные дома с огородами.
Но лишь немногие застройщики «идут» в районы бараков, чтобы на их месте возвести новые жилые комплексы. Почему так, не трудно догадаться.
Затраты на снос каждого домишки, от которого все равно через несколько лет камня на камне не останется, исчисляется десятками миллионов рублей. Снести, чтобы построить. Какие трудности и выгоды ждут строительную компанию?

Упорядоченная «разруха»

В городе на сегодняшний день два процента от общего числа домов признаны ветхими и аварийными. Количество домов, которые приходят в непригодность, но в официальные списки пока не попали, исчисляется сотнями. С этой точки зрения действия застройщиков, решивших взяться за эти строения, выгодны всем сторонам. Строители получают возможность работать в черте города. Администрации не приходится закладывать сред­ства на снос еще и этих домов. А владельцы квартир могут наконец-то переехать в нормальные квартиры, не дожидаясь конца длинной очереди.

А очередь эта с каждым днем все длиннее. Финансирование, которое и без того скудно выделялось из бюджета на переселение людей из ветхого жилья, с приходом кризиса только сократилось.

— Мы получаем утвержденный список ветхого аварийного жилья, после чего начинаем работу по расселению горожан в новые квартиры, — говорит Галина Голубь, заместитель начальника МУ города Красноярска «УКС» по сносу. — Для этого дом включается в одну из программ: федеральную, краевую или городскую. В зависимости от того, откуда были выделены деньги.

На сегодняшний день в Красноярске действуют две региональные адресные программы: РАП-1, рассчитанная на 2008-2009 годы, и РАП-2, итоги по которой можно будет подвести предстоящей весной. На следующий год распространяется также краевая целевая программа «Дом», стартовавшая в 2007 году. Итого, по трем программам будет снесено 120 домов, а 1301 семья будет переселена в новые стены. На 2010 год в планах программа РАП-3. В нее включен пока только 21 дом, но рассматривается вопрос об увеличении количества зданий. Стоит ли говорить о том, что таких темпов явно недостаточно, чтобы в ближайшее время очистить город от бараков?

Водопровод двадцатилетней давности

— На всех территориях нашего традиционного влияния, — говорит Андрей Клещев, заместитель директора СК «СибЛидер», — Благодаря нашим усилиям за пять лет 150 семей переехали из полуразвалившихся зданий в хорошие квартиры. В городе есть только несколько застройщиков, кото­рые берут на себя такую ответственность и материальные затраты.

Зачем нам это надо? Причины могут быть разными. Например, построили сначала один дом, а потом появились финансовые возможности со сносом аварийных бараков возвести жилой комплекс. На другом участке вообще возникла идея реконструировать целый микрорайон, где в далеких 30-х годах находилась территория рабочего поселка при «Красмаше». Задумка глобальная, объем работы, казалось бы, неподъемный — снести здесь придется 56 домов. Но, если задумка удастся, улица Вавилова получит вторую жизнь!

Во многих бараках, до которых у государства пока не доходят руки, в восьми квартирах живут до четырнадцати семей. Не везде есть санузлы, а центральное отопление и водопровод, как правило, появились лет 20 назад. И с тех пор, естественно, не заменялись. Тем не менее, они про­должают стоять в черте города, подчас на очень востребованной земле.

— Мы работаем в районах с развитой инфраструктурой, строить в которых без сноса не представляется возможным. Пустой земли в Железнодорожном и Октябрьском просто нет, — говорит Алена Губкина, руководитель отдела продаж ООО «Енисейлесстрой». — Взять хотя бы жилой комплекс «Сла­вянский». Под него мы снесли 15 домов в течение двух лет.

Родня из Рязани

Снос старых бараков и домов частного сектора — дело очень затратное. В 2007 году (в пиковое время цен на рынке недвижимости) ликвидация одного двухэтажного строения обходилась застройщику в среднем в 35–37 млн рублей. Сегодня сумма снизилась до 27 миллионов. Из них на физи­ческий разбор дома и расчистку площадки уходит не больше 600 тысяч. Самый большой и затратный пласт работы связан с расселением жителей.

Что касается сноса, производимого государственными структурами, тут все более-менее просто: федеральный закон очень четко регулирует все действия местной власти. Причем нормативы не предусматривают улуч­шение жилищных условий для граждан, новая квартира выдается «метр в метр». Не предусматривает она также и расселение в том же районе, в котором находился дом. «УКС» по сносу имеет право переселить на любую улицу в пределах города.

С домами, сносимыми частными застройщиками, дела обстоят несколько сложнее. Для того чтобы расчистить площадку, строительной фирме необходимо сначала выкупить все жилые помещения на этой территории. А потом юридическое лицо может поступать со своей собственностью как ему будет угодно. Даже сровнять с землей.

Закон в эти отношения не вмешивается, все сделки должны быть совершены по обоюдному согласию сторон. Иными словами, застройщику во что бы то ни стало необходимо договориться с собственником квартиры, найти компромисс с каждым конкретным жителем. Большинство жителей старых домов только рады поскорее выехать из полусгнивших стен. Но находятся и такие, кто ставит палки в колеса: доходит до спекуляции и шантажа.

— Люди, которые приходят в строительную фирму, чтобы приобрести новую квартиру, как правило, с определенным уровнем образования и мате­риального достатка. В ситуации же расселения нам порой приходится работать с другими категориями людей, — сетует Андрей Клещев.

— Особенно сложно с неблагополучными, пьющими, семьями, малогра­мотными пенсионерами. Где-то когда-то одна бабушка сказала другой, что, мол, чем больше человек на одном квадратном метре прописано, тем большую квартиру им удастся «стрясти» с нас. И красноярка начинает прописывать к себе родственников из Рязани, друзей и знакомых, только чтобы мы ее «не обманули» с площадями. И подобными глупостями, естественно, не добиваются ничего, кроме лишней головной боли для всех участников сделки.

«Лимон» долларов за шесть соток

Основная причина, по которой жители отказываются переехать: я здесь всю жизнь жил и еще двадцать лет проживу. А если вам нужно, вы мне и пытайтесь угодить. «Угодить» фирмы-застройщики пытаются различными путями: переселяют семьи в собственные новые дома или же заключают договор с риэлтерскими агентствами, чтобы подобрать хорошую квартиру. И в том, и в другом случае собственники жилья, предназначенного под снос, остаются в выигрыше — получают нормальное жилье, несравнимое по стоимости с тем, что имели.

И все же почти всегда находятся недовольные. Особенно часто воз­мущаются жители частного сектора. Однажды житель левобережья потре­бовал за свою бревенчатую «усадьбу» и огород в шесть соток миллион долларов. В самых безнадежных случаях застройщики могут обратиться в суд, но это, как правило, тяжба не на один месяц.

— Бывали и такие случаи. Житель барака сдал свою квартиру и уехал из города, — рассказывает Алена Губкина. — И мы никак не можем его найти, а дом уже почти готов к сносу. Еще одна распространенная трудность — с частными домами. На территории их приусадебного хозяйства могут нахо­диться разные застройки: сарайчики, пристройки, амбары, за которые хозяин тоже просит кое-какую копейку. Но постройки никак документально не оформлены, поэтому выкупить их невозможно.

Последнее слово за генпланом

Те же, кто идет на сотрудничество с застройщиком, могут договориться об очень выгодных условиях переселения. Например, у компании «СибЛидер» был такой случай. В одной из комнат коммунальной квартиры жила жен­щина с ребенком и престарелой матерью. Всю жизнь они прожили на жалких восемнадцами квадратных метрах, а с помощью строителей смогли найти себе отдельное жилье. Правда, в районе Энергетиков, зато двух­комнатное.

Для переселения семей из старых домов в новые фирма покупает за счет своих средств новое жилье, оформляет с переселяемыми договор мены либо купли-продажи. Всю работу по поиску вариантов для переезда за­стройщики также берут на себя. Особенная ситуация с жильцами квартир, находящихся в соцнайме.

— Это собственность муниципалитета, и мы обязаны предоставить замену в казну города, — поясняет Андрей Клещев. — Семья переселяется в новые стены и через 3–4 месяца перезаключает договор социального найма. Здесь приходится действовать с особой осторожностью, ведь мы не имеем права дать человеку жилье большей площади.
На муниципальное жилье огромные очереди нуждающихся, а тут вдруг некто Василий Петров полу­чает квартиру крупнее, чем предусмотрено законом. Петрову, вероятнее всего, муниципалитет предложит более скромные апартаменты. А квартиру, на которую потратился застройщик, передаст многодетной семье или ветерану.

И самый главный риск, который несет любой застройщик, решившись на снос в том или ином районе города: снести-то можно, и переселение граж­дан не требует никаких дополнительных разрешений со стороны госу­дарства, но вот разрешат ли возвести в этом месте именно тот проект, который запланирован? А потому, начиная работу в том или ином районе города, фирма всегда очень серьезно анализирует ситуацию, сверяясь с генпланом города.

***

Насколько выгодно идти на такие затраты ради строительства? Вопрос спорный и в каждом отдельном случае решается по-разному. Но факт остается фактом: город не может расти «вширь» до бесконечности. А значит, сносить будут. В Москве вот, например, уже «хрущевки» попадают в список ветхого жилья и потихоньку сравниваются с землей, уступая место новым высотным зданиям. В Красноярске же в их сторону никто пока даже не смотрит. Объем работы по реконструкции целых барачных районов еще слишком велик.

Кира СЕРГЕЕВА
Журнал «Новостройки Красноярска»