статья

Загородная коллективизация

В противостоянии коттеджных поселков и индивидуальной загородной застройки наметились изменения — все больше людей склоняются к первому варианту. Даже уже живущие в собственных домах продают их и покупают жилье в комплексах.

Путь за город

логотип сфера влияния

Интерес к жизни вне города продолжает расти. По всей стране формируется прослойка людей, согласных тратить 2-3 часа на дорогу до работы и обратно, но жить при этом за городом. Не остается в стороне и Красноярск.

«Последние 5 лет число людей, интересующихся строительством собственного жилья за городом, ежегодно увеличивается примерно вдвое, — рассказывает заместитель директора по работе с корпоративными клиентами компании «КЛМ-Арт» Яна Карпова, — причем в большинстве случаев речь идет именно о доме как о постоянном месте жительства».

Коттеджный поселокРост спроса действительно налицо. Та же «КЛМ-Арт» еще лет пять назад производила всего 5-6 домов в месяц. Сегодня же каждый день изготавливается по дому. И весь этот объем, по словам Карповой, благополучно раскупается.

«Такой рост интереса к загородной недвижимости, — говорит учредитель проекта поселка «Кристалл» Ян Жукаускас, — вызван рядом факторов. Во-первых, это рост цен на жилье в городе. Во-вторых, оптимизация и развитие технологий — как домостроения, так и коммунальных (об этом ниже. — «СВ»), что способствует удешевлению строительства и эксплуатации загородного жилья. Жить за городом становится отчасти модным».

Вслед за ростом спроса прибывает и предложение. На сегодня одних коттеджных поселков в пределах Красноярска строится около десяти. В индивидуальном же сегменте ведется около 500 строек.

«Однако темпы роста малоэтажного загородного строительства в нашем городе, — говорит Карпова, — ниже, чем в других регионах страны. Одна из основных проблем — отсутствие участков с нормальной инфраструктурой».

Дом в сетях

Проблема эта не нова. Она традиционно рассматривается как ключевая. Дело в том, что на участках, где планируется строительство (речь в основном идет о коттеджных поселках — в индивидуальном строительстве все много проще), как правило, нет дорог, инженерных сетей и прочих коммуникаций. Создание всего этого — дело хлопотное и дорогое.

По оценкам экспертов, до 40% конечной стоимости квадратного метра дома в поселке приходится именно на стоимость подклю­чения к сетям и создание инфраструктуры.

«Стоимость и возможность подключения к сетям напрямую зависит от того, кто управляет загородным поселком, — говорит Жукаускас. — Также немаловажным является количество действующих абонентов в поселке — чем их больше, тем проще и дешевле обойдется создание сетей. К примеру: для поселка, состоящего из 50 домо­владений, будет гораздо сложнее и дороже создать централизованные сети, чем для поселка, состоящего из 200 хозяйств».

Конечно, проще, если создание подобной инфраструктуры возьмет на себя кто-то, чья корысть не распространяется на финансовую составляющую. Например, государство. Но таких примеров мало. В сущности, он один — «Новалэнд». Но даже это не привело к изрядному удешевлению жилья в этом поселке — его цена находится на уровне среднерыночной.

Вторая инфраструктурная проблема — это то, что традиционно называется соцкульт­бытом. Магазины, школы, детские сады, учреждения здравоохранения, развлекательные заведения — всего этого красноярским загородным жилым комплексам катастрофически не хватает.

«Социальная и культурная инфраструктура для поселков нашего пригорода — это дело будущего, — уверен Жукаускас. — На сегодняшний день у нас нет поселков, где она создана в полном объеме. При этом нужно учитывать, что развитие загородного строительства у нас началось совсем недавно по сравнению с западной частью нашей страны и европейскими странами».

Есть и еще одна сторона инфраструктурной проблемы — коммунальные платежи.

Как рассказал «СВ» один из потенциальных покупателей загородной недвижимости, пожелавший остаться неназванным, пару лет назад, когда он искал себе дом за городом, именно размер коммунальных платежей отбил у него это желание.

«У меня есть дом в «Греческой деревне» в Кемеровской области, — рассказывает собеседник «СВ», — и там коммунальные платежи в разы меньше, чем мне было предложено здесь».

Однако, по мнению экспертов, это лишь частный случай — особой роли в принятии решения о покупке загородного жилья размер коммунальных платежей не играет.

«При использовании современных технологий и должной экономии они и вовсе могут оказаться ниже, чем в городе», — уверен Жукаускас.

«Действительно, — говорит генеральный директор «Энергосберегающей компании СЛИМ» Владислав Монич, — сегодня в распоряжении строителей есть и всевоз­можные рекуператоры тепла, и вакуумные тепловые насосы, позволяющие за счет скорости разогревать воду, и специальные покрытия для стен. Да много чего еще.

Использование всего этого несколько удорожает строительство, но в итоге позволяет так экономить на подключении к сетям, что при сохранении 10—15% маржи можно продавать квадратный метр за 24—28 тыс. руб. Ну и, конечно, коммунальные платежи окажутся много ниже, чем сегодняшние».

Однако пока эти новые технологии не получили широкого распространения в загородном строительстве. Сколь-либо веских причин этому никто из экспертов назвать не смог.

Частные беды

Все описанные выше проблемы являются традиционными для рынка загородной недвижимости. Однако на сегодня не они создают лицо этого рынка в Красноярске. Сейчас, как говорят эксперты, наметился отчетливый тренд на смещение фокуса спроса от индивидуального строительства к объектам комплексной застройки.

«Если судить по нашей компании, — говорит Яна Карпова, — то индивидуальная застройка хоть пока и преобладает еще в структуре спроса (около 60% наших продаж — именно этот сегмент), постепенно утрачивает свои позиции, уступая место комплексной».

Другие эксперты называют иные цифры: по их мнению, сегодня доли индивидуальной и комплексной застроек в общем объеме загородного строительства распределены почти поровну — 57% против 43% соответственно. И это притом, что еще 5 лет назад соотношение было примерно 70/30.

«Такое преобладание индивидуальной застройки, — говорит Карпова, — связано, во-первых, с не таким уж большим предложением по комплексной застройке (более-менее активно в Красноярске строятся 6 поселков из 30 заложенных. — «СВ»), и во-вторых, с неосведомленностью заказчиков — что и где уже сделано, сколько стоит и как работает. Для решения этой задачи мы сейчас совместно с нашими партнерами из числа строителей поселков создаем специальный совет, обратившись в который, человек, уже сделавший свой выбор в пользу загородного жилья, сможет получить всю необходимую информацию по предложению на рынке».

Свой вклад в структуру рынка загородного жилья вносит и специфика основных потребителей. Ранее таковыми в основном были люди старшего поколения, привыкшие рассчитывать только на себя и никому не доверять, ведь именно они в тот период составляли большую часть людей с достатком. Для них купить дом — это был не вариант. Его нужно было строить.

«Результат такого подхода можно увидеть в районе тубдиспасера, — говорит Карпова. — Огромные монументальные кирпичные коробки, частью так и недостроенные, — это своего рода памятник красноярскому загородному строительству того времени».

Сегодня же, когда более молодое поколение входит в стадию активного потребления и высокой платежеспособности, фокус спроса на загородную недвижимость смещается в сторону коттеджных поселков (по оценкам экспертов, большая часть купивших дома в поселках — это люди 30—40 лет).

Правда, однозначно оценить, за счет чего идет перераспределение в пользу поселков — то ли за счет снижения интереса к индивидуальному строительству, то ли за счет роста объемов потребления застройщиками на фоне общего увеличения оборота рынка, — никто из экспертов не решился.

«Рост интереса к централизованной застройке имеет место, но он незначителен, — говорит начальник земельного отдела агентства недвижимости «Посад» Татьяна Молтянская. — О сколь-либо серьезном снижении спроса на земельные участки я бы не говорила — оно составляет лишь порядка 10%. А вот интерес к коттеджам только растет — за полтора последних года он прибавил около 17%».

Местный вопрос

Между тем все эксперты сходятся во мнении — жить в поселке значительно удобнее, чем в собственном доме.

Причин тому масса. И основная из них в том, что в поселке есть управляющая компания, которая снимает целый ряд вопросов по комфортному проживанию. Это и устройство и содержание дорог, и вопросы электроснабжения, водоснабжения, вывоза мусора, и все прочее, что отнимает так много сил и нервов у жильцов отдельно стоящих коттеджей.

«При индивидуальном строительстве все риски, связанные с эксплуатацией дома, ты несешь на себе, — говорит Молтянская, — и те, кто «наелся» этим, сегодня с готовностью переезжают в поселки».

Того же мнения придерживается и Наталья Томашова, ведущий менеджер компании ООО «Новалэнд»: «Наиболее интересным вариантом загородного дома, конечно, является дом в организованном поселке с комплексной застройкой. Во-первых, это безопасно, так как территория охраняется. Во-вторых, комфортно — новые централизованные сети, собственная служба эксплуатации решит коммунальные проблемы, к тому же коммунальные платежи не превышают платежи за квартиру идентичной площади».

Однако здесь желающих отдохнуть от городского шума и суеты ждет еще один подвох. Нет, дело не в цене дома — ее все комплексные застройщики стараются держать на уровне стоимости городской квартиры (чтобы еще и за счет этого стимулировать спрос).

«Основное, на что нужно обращать внимание, — это место, где строится поселок (или дом), — говорит Молтянская. — Исправить можно почти все, кроме плохого места. Ну и, конечно, стоит уделять внимание компании-застройщику, чтобы не оказаться в числе жителей тех 24 коттеджных поселков вокруг Красноярска, строительство в которых прекратилось, не успев начаться».

Евгений ВОЛОШИНСКИЙ
иллюстрации Сергей Орехов
Журнал «Сфера влияния»
www.sferav.ru

© ДЕЛА.ru

 

информация
новости

Развязке с Пашенного на Николаевский мост утвердили проект Главгосэкспертиза утвердила проект развязки с мкрн Пашенный на Николаевский мост. Стройка начнется в этом году и завершится в следующем. О получении…

Заболевших красноярцев ускоренно проверяют на омикрон В Красноярском крае граждан, заболевших коронавирусной инфекцией, ускоренно проверяют на новый штамм омикрон. Для этого часть проб отправляют в федеральный…

 
Dела.ru

Сайт Красноярска
деловые новости

© ООО «Дела.ру»