Красноярский бизнес проявляет все больший интерес к покупке коммерческих помещений. Что же такое инвестиции в коммерческую недвижимость и чем они так хороши?
В рамках проекта «Экспедиция в коммерческую недвижимость» специалисты портала www.knkras.ru выделили ряд тенденций красноярского рынка.
Очевидно, что красноярские предприниматели все чаще готовы перевести бизнес из арендованного помещения в собственное, собственники научились рассматривать помещения как собственную долгосрочную инвестицию, а не просто как основные средства своего бизнеса, и, наконец, бизнес проявляет все больший интерес к различным инструментам финансирования покупки помещения — коммерческой ипотеке и лизингу недвижимости.
Рей Крог, владелец самой крупной сети быстрого питания в мире — McDonald’s, как-то сказал: «Мой бизнес — не гамбургеры. Мой бизнес — недвижимость». Далеко не все об этом знают, но в данном случае гамбургеры — просто способ покупки самых привлекательных объектов коммерческой недвижимости.
Рассмотрим несколько вариантов приобретения помещения, актуальных и для Красноярска.
1. Ваш бизнес размещается в арендованном помещении.
Приобретение арендуемого помещения окупается в течение 10 лет
Если бизнес уверенно стоит на ногах, то покупка недвижимости возможна по следующей схеме. Вы покупаете помещение на себя или на другое юрлицо, а ваш основной бизнес остается в арендованном «у вас же» помещении (но уже застрахован от того, что его выгонят или слишком повысят арендные платежи). При этом вы имеете ежемесячный доход от аренды.
Срок окупаемости в данном случае может составить 6–10 лет.
В данной ситуации отлично может подойти вариант финансирования сделки за счет коммерческой ипотеки или лизинга недвижимости. Тем более, что собственникам стабильного бизнеса банки выдают кредиты охотно.
Как проверить, выгоден будет кредит или нет? Определите ежемесячный платеж по данному кредиту на максимально длительный срок. Попросите банкира показать вам, какая часть ежемесячного платежа идет на покрытие банковских процентов, а какая — на погашение основного долга.
Теперь достаточно сравнить арендные платежи с суммой, которая идет на покрытие банковских процентов. Если арендные платежи выше, то помещение само «отбивает» затраты на привлечение кредита и частично выплачивает за себя основной долг. В таком случае вы берете «хороший» кредит, т.е. фактически получается, что вы покупаете помещение в рассрочку и дешевле начальной стоимости.
На сегодняшний день на рынке существуют помещения (их, конечно, очень мало), для которых арендные платежи практически равны ежемесячным выплатам по кредиту при их покупке.
2. Вы хотите заняться арендным бизнесом, то есть взять помещение и сдавать его в аренду сторонним предпринимателям, получая рентный доход.
Здесь действуют похожие с предыдущим вариантом законы, но риски выше. Самый главный — найти арендатора на ту арендную ставку, которую вы запланировали, рассчитывая доходность помещения. Необходимо будет разобраться с уровнем арендных ставок в городе (по районам, типам и классам объектов недвижимости) и тенденциями на рынке коммерческой недвижимости.
Если речь идет о торговых помещениях на первых этажах (формате стрит-ретейл), то необходимо будет провести небольшое маркетинговое исследование для определения возможных долгосрочных потенциальных арендаторов. То есть определить, какой бизнес уже есть по соседству, посчитать пешеходный и автомобильный трафик (а в идеале — определить, насколько он является целевым для того или иного бизнеса).
В данном случае чем больше вы подготовитесь перед покупкой, тем меньше ошибок совершите.
Для покупки объекта стрит-ретейла требуется маркетинговый анализ
А вот брать кредит при таком варианте надо осторожнее. Необходимо иметь денежный резерв в размере, достаточном для выплаты 4–6 ежемесячных платежей по кредиту. Именно столько времени может занять поиск арендатора по негативному сценарию. И даже покупка помещения с существующим арендатором не убережет вас от всех рисков — бизнес может освободить помещение, предупредив вас об этом всего лишь за месяц.
3. Вы хотите инвестировать в строящиеся объекты для последующей перепродажи помещения или сдачи его в аренду.
Красноярск активно строится, и поэтому помещений в новых бизнес-центрах и на первых этажах жилых домов достаточно много, появились объекты на любой вкус и кошелек. Инвестиции в бизнес-центр могут начинаться с суммы менее 3 млн руб. На сегодняшний день на рынке есть предложения небольших площадей (от 30 кв. м), расположенных в качественных бизнес-центрах класса «В+»(например, БЦ «Вертикали») и «А» (БЦ «Баланс»).
В Красноярске строятся бизнес-центры на любой вкус и кошелек
Практически в каждом жилом комплексе имеются коммерческие помещения формата стрит-ретейл, но площади там больше, и поэтому инвестиции должны быть существеннее. Такие помещения в итоге всегда интересны реальному бизнесу (новый жилой дом всегда является новым рынком сбыта товаров и услуг).
К помещениям в торговых центрах стоит отнестись настороженно.
На сегодняшний день успех торгового центра зависит от правильности выбранной концепции и четкого следования ей. Бывает, что в процессе постройки собственники заявляли об одной концепции развития, но в итоге не привлекли якорных арендаторов, а продали и сдали площади разношерстным мелким инвесторам. При большом количестве мелких собственников привлечь крупного якорного арендатора практически невозможно, а сделать без него целевой трафик в торговом центре сегодня уже нельзя.
Чем вообще так привлекают предпринимателей инвестиции в коммерческую недвижимость?
Арендный бизнес считается довольно консервативным и не требующим постоянного оперативного управления (нашел хорошего арендатора — и получай деньги ежемесячно). При этом доход рассчитан на очень длительную перспективу: некоторые предприниматели называют помещения своим личным пенсионным фондом, который можно даже передать по наследству. Так что нынешнее внимание к инвестициям в коммерческую недвижимость говорит о том, что предприниматели стали планировать свое далекое будущее.
Более подробно эту и другие темы, касающиеся коммерческой недвижимости, планируется обсудить на конференции «Экспедиция в коммерческую недвижимость — среди друзей», которая состоится 26 октября 2013 г. в МВДЦ «Сибирь» в рамках выставки «Ярмарка недвижимости-2013». Строительные компании представят на конференции свои интересные проекты, а специалисты портала раскроют нюансы финансирования и способы получения субсидий в администрации города при покупке помещений. Участие в конференции бесплатное. Регистрация — на сайте.
Георгий КУПРИЯНОВ