Как достроить «долгострой»

Кризис не мог не сказаться на темпах строительства жилых до­мов в Красноярске.
Приостано­вилось возведение не­скольких объектов, и в городе заговорили о «второй волне» об­манутых дольщиков.
Впрочем, если разобраться, проблемы характерны лишь для не­скольких строительных компаний, и связаны они не столько с кри­зисом, сколько, мягко говоря, с некомпетентным управлением в этих фирмах.
Тем более, на большей части «проблемных» объектов осенью ухо­дящего года возобновились работы, половина домов выходит на сдачу, оставшиеся введут в эксплуатацию в ближайшие 2–3 года.

Уроки «первой волны»

Эта пресловутая «волна» накрыла Красноярск шесть лет назад, когда в городе разгорелся нешуточный скандал с обманутыми инвесторами фирмы «Красноярскстройкомцентр». Инвесторы приобретали строящееся жилье по бросовым ценам — примерно на 40 % ниже среднерыночных. Генеральным подрядчиком «Красноярскстройкомцентра» выступала фирма «Градстрой», которая тоже торговала квартирами, полученными в оплату работ. В частности, эти квартиры «по цепочке» доставались субподрядчикам, и лишь затем оказывались у конечных покупателей.

В такой ситуации (напомним, что обязательной регистрации договоров долевого участия в то время не существовало) двойных продаж избежать не удалось. Но это еще полбеды. В 2003 году случилось существенное снижение спроса на жилье, темпы продаж снизились. Поскольку работы велись сразу на полутора десятках объектов, у «Красноярскстрой­комцентра» в один «прекрасный» день просто не хватило мощи выполнить все обязательства.

В 2005 году ситуация в городе обострилась до предела. В один год обанкротились «Красноярскстромкомцентр», «Градстрой» и «Красноярск­жилстрой». Недостроенными оказались около 20 домов, около 3 тыс. чело­век не дождались новоселья. Люди устраивали голодовки и митинги.

Краевые и городские чиновники устроили кризисный штаб по разгрузке ситуации. Был брошен клич среди строительных компаний, которым было предложено заключать договоры с Управлением капитального стро­ительства администрации города на достройку оставшихся от недо­бросовестных компаний домов. Недостроенные здания были переданы застройщикам, согласившимся работать с нулевой рентабельностью. На­пример, строительные компании «Сибиряк», «Монолитхолдинг» и «Вектор плюс» достраивали дома за «Красноярскстромкомцентром» и «Градстроем».

Также было инициировано создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) среди участников «недостроя». Объединившись, дольщики брали на себя функции заказчика строительства и уже в этом качестве занимались достройкой своих домов. Именно таким образом в течение 2009 года было закончено строительство трех домов в Красноярске. Дом «Градстроя» по ул. Калинина достроили сами инвесторы, создавшие ТСЖ «Калина» и самостоятельно нанявшие подрядчика. По тому же принципу был достроен дом по ул. Мира, 52 а и по ул. Чкалова.

«В результате совместной работы с 2004 года достроено и введено в эксплуатацию более 20 домов обманутых дольщиков», — констатирует заместитель начальника департамента градостроительства администрации Красноярска Наталья Свириденко.

День сегодняшний

По данным службы строительного надзора и жилищного контроля Красно­ярского края, на начало 2009 года в Красноярске к проблемным объектам долевого строительства были отнесены 39 домов.

Елена Хамардюк,  начальник отдела надзора за долевым строительством службы стро­ительного надзора и жилищного контроля Красноярского края

«В настоящее время 4 многоквартирных дома введены в эксплуатацию. Не­которые дома из перечня «проблемных» объектов мы исключили, в связи с тем, что деньги граждан не при­влекались, застройщик сам начинал стро­ительство за счет собственных средств и при­остановил его, — поясняет начальник от­дела надзора за долевым строительством службы стро­ительного надзора и жилищного кон­троля Красноярского края Елена Хамардюк.

На данный момент в Красноярске статус «про­блемных» имеют около 20 домов. На части стройплощадок работы не ведутся вообще, строи­тельство некоторых объектов приоста­новлено ненадолго и вскоре про­должится. Часть из них — своеобразное «наследие» про­шлого, фактически готовые здания, где основ­ная проблема заключается уже не в достройке, а в выяснении отношений между самими инвесторами, приведении в по­рядок документации.

В свою очередь, часть объектов просто строится медленнее, чем положено по графику. «На некоторых объектах приостановленные работы пери­одически возобновляются, застройщики ищут и находят пути решения своих финансовых проблем», — говорит Наталья Свириденко.

Так, в течение 2009 года было введено в эксплуатацию два «проблемных» дома в микрорайоне Ботанический, достроено и введено два дома на ул. Водопьянова: один из них был сдан буквально в октябре.

Наиболее сложная ситуация сложилась с инвесторами строительных ком­паний «Красноярец плюс» и «Сибстоун». Кроме того, что в отношении этих компаний инициирована процедура банкротства, некоторые дольщики стали жертвами «двойных продаж».

По словам Натальи Свириденко, в подобных случаях мэрия бессильна. Оста­ется только один выход — обращение в суд.
«Например, при наличии нескольких претендентов на одну и ту же квартиру ситуация попадает в сферу компетентных органов, а не мэрии. Адми­нистрация не может законодательно прописать возможность покрытия убытков инвесторов за счет других налогоплательщиков, выделив денежные средства из бюджета», — поясняет она. — «В остальном же ресурс, который имеет администрация города, в ситуации с дольщиками ис­пользуется максимально».

Это и помощь в оформлении разрешительной документации на стро­ительство, нахождение договоренностей со строителями, юридические кон­сультации дольщикам. Консультируют бесплатно и в службе стро­ительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, в Роспотребнадзоре и Союзе строителей Красноярского края.

Под защитой закона

Когда речь идет об инвесторах, попавших в сложную ситуацию, надо различать ее причины. Двойные продажи — это результат недобро­совестности или неразберихи, которая возникала, когда квартира шла к конечному владельцу через череду переуступок без регистрации. Но сама возможность двойных продаж уже фактически канула в Лету.

Сегодня интересы дольщиков защищает вступивший в силу 1 апреля 2005 года Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много­квартирных домов…». Теперь договор долевого участия подлежит обяза­тельной регистрации в регпалате, что гарантирует его уникальность и подлинность.

«Прежде, до вступления этого закона в силу, по договорам инвестирования и по договорам уступки порой заключалось несколько соглашений, по которым осуществлялись двойные, тройные продажи одной и той же квар­тиры. А право собственности могло быть в итоге зарегистрировано лишь на одного покупателя», — рассказывает Елена Хамардюк.

При этом, согласно законодательству, тот, кто это право не заре­гистрировал, мог рассчитывать лишь на возврат денег продавцом, что зачастую бывало проблематично.

Времена радикально изменились, но бдительность терять все же не стоит. Необходимость внимательно проанализировать заключаемый договор никто не отменял. При этом типового, эталонного образца такого договора не существует, каждый случай нуждается в отдельном изучении, и лучше всего прибегнуть к консультации опытного юриста.

Справедливости ради следует отметить, что такой типовой договор сейчас активно обсуждается Союзом строителей и службой архитектурно-стро­ительного надзора. Тем не менее, специфика каждой компании пока не поз­воляет выработать абсолютно унифицированную форму такого документа.

Фактор надежности

Последние годы все большее распространение в строительной отрасли получает схема проектного финансирования. Ее суть в следующем. За­стройщик кредитуется целевым образом на строительство определенного объекта или даже микрорайона. При этом банк поэтапно финансирует строительство, отслеживая степень готовности.
Разумеется, наличие всей разрешительной документации проходит де­тальную проверку. Продажи недвижимости тоже ведутся через банк, который, как правило, предлагает покупателям особенно выгодные условия ипотечного кредитования по данному объекту.

В частности, УСК «Сибиряк» получила от Сбербанка такой кредит на строительство дома в 7 мкр жилого массива Аэропорт, а также на возведение нескольких домов в жилом массиве Покровский. Этот же банк финансировал строительство жилого комплекса «Лазурный», возводимого «Монолитхолдингом», домов в мкр «Южный берег» от компании «Новый город» и многих других объектов.

«Схема проектного финансирования дисциплинирует застройщика, так как банк, выступая в роли независимого инвестора и взяв на себя часть строительных рисков, контролирует ход строительства, технологические и качественные аспекты, а также сроки строительства», — говорит генеральный директор компании «Монолитхолдинг» Мамед Абасов.

Таким образом, для «рядового» инвестора банк фактически выступает гарантом того, что объект будет достроен. Даже в случае недостаточных продаж финансовый разрыв будет восполнен, а дом введен в экс­плуатацию.

Минимизируя риски

Самый простой способ не оказаться в сложной ситуации звучит элементарно — туда не попадать. Сотни раз озвучивалось на самых разных уровнях: внимательно изучать договоры, по которым приобретается стро­ящееся жилье, консультироваться с юристами, не подписывать «филькиных грамот» от никому не известных организаций!

Важнейший фактор — репутация и история застройщика, количество уже построенных домов, фактическое состояние объекта. Съездить на стро­ительство и убедиться, что оно ведется, — казалось бы, очевидная вещь, но многие дольщики — это звучит нелепо, но это так — себя этим «пустяком» не утруждали. В случае же, когда право требования при­обретается по уступке, необходимо документально проследить всю «цепочку», вплоть до инвестиционного отдела застройщика.

Но в эпоху предкризисного жилищного «бума» многие покупатели лишались не только осмотрительности, но и элементарного здравого смысла. Харак­терен эпизод, о котором рассказывает руководитель одной из строительных компаний. К нему обратились знакомые за советом — покупать «сом­нительную» квартиру или нет. Тот навел справки и счел за благо дать отрицательное заключение — рисковать, мол, не стоит. Через опре­деленное время знакомые похвастались «удачной покупкой». Зачем тогда совета спрашивали? Ответ звучал как диагноз: «Так ведь очень дешево!»

Но что делать, если поезд уже ушел, договор заключен? Во-первых, сле­дить за возведением своего дома, находиться в контакте с застройщиком. Нередко (особенно в нынешнее время) график строительства может смещаться на 2–3 месяца. При возникновении подобной ситуации добро­совестный застройщик встретится с инвесторами и все объяснит. Во-вто­рых, всей полнотой сведения о ходе строительных работ и их соответствия нормам располагает служба архитектурно-строительного надзора.

Надо отчетливо понимать, что в случае возникновения проблем суд и банкротство — процедура, не выгодная ни застройщику, ни дольщику. Потому что, в конечном итоге, цель всех участников долевого стро­ительства одна — чтобы жилой дом был введен в эксплуатацию. Ну, а банк­ротство застройщика — для дольщиков просто беда. В этом уже убе­дились инвесторы, например, дома по улице Грунтовой («Красноярец плюс»). «Недострой» попадает в так называемую конкурсную массу и подлежит продаже для погашения долгов компании. В списке же кре­диторов дольщики оказываются далеко не на первом месте.

Улица Грунтовая. На дальнем плане дом, в котором нет жильцов

Недаром городские власти активно призывают инвесторов, попавших в такую ситуацию, не сидеть сложа руки, а организовывать неком­мерческие партнерства. В Красноярске такая практика (когда дольщики, объединившись, достраивают свой дом) существует с 2002 года.

Подход, при котором соинвесторы организуют некоммерческое партнерство и оформляют право собственности на объект незавершенного стро­ительства, имеет больше шансов на успех, чем распространенная подача иска в суд с требованием возврата денег. Хотя этот вариант более трудоемкий, но здесь у дольщиков есть гораздо больше шансов получить квартиру.

Схема следующая: надо по собственной инициативе создать неком­мерческое партнерство и зарегистрировать его в Регпалате. (Раньше в качестве собственника недостроенного объекта могло выступать ТСЖ, сейчас же — только некоммерческое партнерство либо жилищно-строительный кооператив).

Заплатившие полную стоимость квартиры дольщики вправе требовать у застройщика передачи им результата незавершенной работы и оформлять его в собственность. Недостроенный дом можно оформить как незакон­ченный строительный объект с участком земли. Можно провести неза­висимую оценку «недостроя» на настоящий момент и сопоставить эту сумму с теми деньгами дольщиков, которые были в него вложены за время строительства. В зависимости от этого определяется доля, на которую может претендовать некоммерческое партнерство в данном объекте. После этого объект можно перерегистрировать на некоммерческое партнерство.

Однако нужно учитывать, что практически во всех случаях достройки от инвесторов потребуется доплата. Впрочем, что касается дополнительных взносов, первоначальная реакция большинства дольщиков может быть вполне прогнозируемой: «Мы заплатили за квартиры полностью, и нам должны предоставить их без всяких доплат». Как раз такая проблема возникла сейчас у ООО «ТСЖ «Успех»: часть собственников отказывается вносить дополнительную оплату. Такие препирательства затягивают стро­ительство, и дольщики сами вносят долю своей вины в ситуацию.

По словам Елены Хамардюк, повторный взнос можно свести к минимуму: «Например, за счет строительства дополнительных блок-секций на смежном земельном участке, включение благоустройства объектов в программу «Мой красноярский двор», замены более дорогих строительных материалов на материалы «экономкласса».

Однако Андрей Тихонов, заместитель директора строительной фирмы «Готика», отмечает, что изменение проекта строящегося дома в большей части случаев «себе дороже»: «Казалось бы, чего проще — достроить дополнительный этаж? Но есть требования по пожарной безопасности, по плотности застройки, по инсоляции соседних зданий, в конце концов, расчеты по нагрузке на строительные конструкции, которые при изменении проекта будут нарушены.
Кроме того, большинство домов обманутых дольщиков — 10-этажные панельные. Но по нормативам, если дом выше 10 этажей, в нем должен быть дополнительный лифт, система дымоудаления и так называемая незадымленная лестница, проходящая отдельно от лиф­тового холла. Если коробка дома уже стоит, все эти необходимые элементы достроить невозможно. В худшем случае это может вообще привести к невозможности сдачи дома в эксплуатацию».

Союз строителей Красноярского края неоднократно заявлял о том, что его члены готовы принять на себя обязательство достраивать проблемные объекты по минимальной стоимости оставшихся работ. Но при условии понятной ситуации с заказчиком, который должен обладать всеми необ­ходимыми правами и полномочиями, иметь надлежащим образом офор­мленную разрешительную и проектно-сметную документации.

В администрации города надеются, что проблема обманутых дольщиков будет закрыта в течение ближайших 2-3 лет. К концу года в Красноярске в общей сложности планируется сдать еще около десяти «проблемных» домов. Остальные дома будут вводиться поэтапно в 2010–2011 гг.

Мария ОЗОРНИНА
Журнал «Новостройки Красноярска»