На сегодняшний день рынок аренды торговых помещений пользуется в Красноярске огромным спросом, что, к сожалению, нельзя сказать о предложении. Аренда площадей для ретейла — очередная тема совместного проекта ДЕЛА.ru и портала открытой базы коммерческой недвижимости Красноярска www.knkras.ru.
Рассмотрим нюансы, связанные с процедурой арендных отношений на местном рынке. Особенно эти знания будут полезны сфере малого бизнеса, представители которой редко прибегают к услугам маркетологов, а уж тем более имеют оных в своем штате.
Торговые площади необходимо оценивать по множеству параметров. Хорошее помещение за небольшие деньги — один из бытующих мифов
Оценка помещений
Озадачившись поиском торгового помещения, собственники прибегают ко всему многообразию способов его оценки — от интуитивного подхода до сложнейших математических расчетов с множеством переменных. Но, как это ни прискорбно, требования многих собственников часто сходятся и заключаются в поиске такого помещения, которое находилось бы в хорошем месте и в то же время стоило дешево. Практика, однако, показывает, что чаще всего это взаимоисключающие аспекты. И если на оценку помещения в первую очередь влияет желание сэкономить, в долгосрочной перспективе это вряд ли поспособствует успешной торговле.
Российский рынок торговли с трудом поддается анализу.
Учитывая хаотичную душу нашего потребителя, многие методики часто терпят фиаско, частичное или полное. Так, даже крупные «акулы» сетевой торговли, бывает, промахиваются в своих расчетах относительно успешности очередной точки, и точку эту приходится закрывать. А ведь у действительно крупных игроков в сфере ретейла, как правило, имеется и серьезный кадровый состав маркетологов. Отчасти причиной того, что «акулы», полагаясь на свою опытность, промахиваются, служит (помимо упомянутой хаотичной души потребителя) использование крайне неэффективных методик анализа и вера в мифы, наподобие мифа о существовании хороших помещений за небольшую плату.
Кроме того, стоит учитывать и «темную игру» риелторов.
Так, найдя перспективного клиента, риелтор, конечно же, предпочтет умолчать о недостатках помещения. Такие замалчивания иногда могут крайне негативным образом повлиять на торговый бизнес.
Разберем важнейшие критерии подбора торговых помещений, которые могут значительно повлиять на успешность торговой точки — как в положительную, так и в отрицательную сторону.
Критерий подбора № 1 — пешеходная проходимость
Пешеходная проходимость возле торговой точки — один из важнейших аспектов ее успешности. Чем выше проходимость, тем лучше точка сможет обеспечить себе посещения без дополнительных усилий. Но, к сожалению, на российском рынке арендодатели уделяют этому параметру слабое внимание. Так, озаботившись поиском торгового помещения, собственник начинает обзванивать возможных арендодателей — но лишь единицы из них способны вразумительно ответить на вопрос «Какая у вас проходимость?» А ведь подсчитать этот параметр довольно просто, достаточно просто посидеть некоторое время у входа в помещение и подсчитать, какое количество людей проходит мимо за день.
Правда, несмотря на простоту, способ имеет кое-какие нюансы. Так, стоит считать пешеходов, которые проходят не далее чем за 3–5 метров от входа — в зоне хорошей видимости будущей витрины. Также стоит понимать, что если вход в помещение расположен в торце здания, то и проходимость следует считать не у фасада, а у торца. То же самое касается и помещений, расположенных на вторых этажах торговых центров. Здесь нужно считать проходимость не у главного входа ТЦ, а на втором этаже в непосредственной близости от входа.
Критерий подбора № 2 — транспортный поток
Считать стоит не только количество проходящих пешеходов, но и число проезжающих мимо машин.
Здесь тоже стоит учитывать несколько факторов. Так, помещение обязательно должно быть видно с дороги, а рядом должна находиться удобная парковка. Кроме того, важными факторами являются количество полос движения на дороге, направление движения, наличие близких разворотов. Считая число автомобилей, не стоит забывать о светофорах. Так, можно очень обрадоваться высокой плотности местного трафика и его неспешному ритму — а на деле окажется, что на это повлиял стоящий неподалеку светофор или перекрытая наполовину проезжая часть.
Критерий подбора № 3 — тип района
Кроме проходимости места, стоит оценить и район, в котором оно находится, а именно — тип зданий, которые находятся поблизости. При этом стоит обращать внимание на плотность застройки, годы возведения зданий, принадлежность к жилому или нежилому фонду, этажность и прочее.
Все эти параметры помогут определить проживающий в этом районе контингент, а значит, дадут понимание их соответствия нужной целевой аудитории.
Также стоит обратить внимание на удобство использования местным населением общественного транспорта. Далеко ли находятся автобусные остановки? Каким видом транспорта люди пользуются чаще? Данные факторы могут обрисовать маршруты передвижения населения и его контингент.
Помимо перечисленного выше стоит посмотреть, есть ли в непосредственной близости от искомого помещения какие-либо заведения массового посещения. Например, школы, кинотеатры или же торговые центры.
Заключение. От начальных данных зависят и конечные
Прежде чем бросаться на рожон и арендовать первое понравившееся торговое помещение, нужно спросить себя, стоит ли игра свеч. Ведь если помещение никудышное, то его аренда приведет к никудышным результатам. Чем точнее и объемнее будет предварительный анализ площади, которую вы хотите снять в аренду, тем выше шансы выбрать наиболее успешное торговое помещение, которое, в свою очередь, повысит шансы на успешные перспективы в торговом бизнесе. Да, эти подготовительные мероприятия требуют некоторых временных затрат, зато в итоге они могут принести значительные материальные прибыли и уберечь от больших убытков.
Подбор помещения для городской торговли требует значительных затрат — либо денежных, либо временных
Не стоит также забывать, что на сегодняшний день существует множество компаний, предлагающих свои услуги маркетолога. В этом случае временные затраты замещаются затратами материальными, но итог может быть все тот же — правильно подобранное торговое помещение.
Конечно же, анализировать лучше сразу несколько (не менее трех) потенциально подходящих помещений.
При этом лучше пообщаться непосредственно с собственниками этих помещений (так вы узнаете более полную картину объекта нежели при разговоре с посредником). При этом вы можете и оценить самого собственника — субъективный, но необходимый момент, ведь в идеале вам с ним общаться не один год.
Как познакомиться с рынком коммерческой недвижимости с минимальными затратами времени? В сентябре–октябре 2013 г. в Красноярске стартует «Экспедиция в коммерческую недвижимость». За три субботних часа можно будет исследовать выбранное направление (например, «стрит-ретейл» — помещения, расположенные на первых этажах в жилых комплексах). Участие в мероприятии бесплатное — через регистрацию на сайте.