По данным портала «Авито Недвижимость», в 2024 году в активно застраиваемом Красноярске, в отличие от других городов, предложение квартир в новых домах и спрос на такое жилье выросли более чем на 30%. Однако у застройщиков своя статистика, а в целом изменения на рынке новостроек нельзя назвать однонаправленными.
ДЕЛА разбирались в вопросе с привлечением экспертов. Если кратко: квартиры продолжали покупать. Но в более благоприятных экономических условиях показатели были бы совсем другими.
По данным портала недвижимости, в 2024 году Красноярске средняя стоимость квартиры в новостройке составила 7,4 млн рублей, а стоимость квадратного метра – 132 тыс. рублей. Для сравнения, в целом по России квартира стоила 8,5 млн рублей, квадратный метр – 167 тыс.
Аналитики «Авито»: движение вверх
По подсчетам аналитиков, ситуация с ростом предложения на рынке жилой недвижимости характерна для всей России – в целом по стране показатель составил +30%. В Красноярске, уточняет портал, 1-комнатных квартир было выставлено на продажу больше на 36%, двухкомнатных – на 27%, трехкомнатных – на 13%.
«Такая динамика связана с активностью застройщиков в регионах и выводом новых проектов на рынок», – комментируют там ситуацию.
А с ростом предложения и выбора, по данным «Авито», вырос и спрос на новостройки – в Красноярске за год, например, на 31%. И это исключение, поскольку в большинстве регионов покупки, наоборот, сократились.
По данным портала объявлений, рост предложения характерен для всего российского рынка недвижимости
Там также отмечают, что в минувшем году на рынке недвижимости произошел перелом: до июня включительно спрос стимулировала массовая льготная ипотека. Однако после ее отмены предложение стало расти, а спрос на новые квартиры – охлаждаться.
Красноярские застройщики: предложение упало
ДЕЛА обратились к двум крупным красноярским застройщикам и попросили оценить ситуацию на рынке. В строительной группе «СМ.СИТИ» пояснили, что данные «Авито Недвижимости» не следует понимать буквально.
«Авито» – это агрегатор, где по одному и тому же предложению могут работать несколько агентств недвижимости, – прокомментировал директор по маркетингу «СМ.СИТИ» Александр Васильев. – Также и застройщики могут заключать с этой компанией договоры и выкладывать свои квартиры, как, например, это сделали мы».
Несмотря ни на что, строительство жилья, в том числе и высокого класса, в Красноярске вовсю продолжается
Вместе с тем, отмечает Александр Васильев, согласно аналитике портала «ДОМ.РФ», который учитывает декларации на жилье, показатели предложения в 2024 году находятся чуть ниже, чем за последние несколько лет (1379 кв. м в продаже в крае в сравнении с 1551 кв. м в декабре 2023 года и 1529 кв. м в декабре 2021-го).
В ГСК «АРБАН» отмечают, что на текущий момент в продаже 5 действующих проектов, а вот старт новых проектов, запланированный на осень – зиму 2024 года, был отложен. Квартиры не появятся на рынке до тех пор, пока не улучшится ситуация с ключевой ставкой и ипотечным кредитованием.
«На сегодняшний день дефицита предложения нет, тем более что на текущий момент АРБАН суммарно реализует самые большие объемы строительства в Красноярском крае», – прокомментировала ситуацию заместитель директора по продажам ГСК «АРБАН» Елена Степанова.
У застройщиков много новых проектов, но из-за ситуации на рынке запускаются они менее активно, чем раньше
В «СМ.СИТИ» тоже отмечают, что запускают новые проекты не столь активно, как могли бы.
«Это происходит в силу сниженного спроса. Так, разрешение на строительство может быть получено, но само строительство еще не начато. Либо еще не открыта продажа – потому что застройщики тоже смотрят на соотношение спроса и предложения», – пояснил Александр Васильев.
Спрос ниже среднего
Спрос, по словам директора по маркетингу «СМ.СИТИ», сейчас находится чуть ниже средних показателей. Однако в целом, говорит он, какого-то значимого снижения не произошло.
«В июле 24-го года закончилась некоторые ипотечные федеральные программы. Понятно, что сам факт наличия программ разгонял спрос. Естественно, после их отмены спрос стал ниже. Однако в 2023–2024 годах сами показатели спроса были заметно выше средних. Таким образом, критического снижения сейчас нет. В то же время мы понимаем, что в ближайшее время начнется копиться отложенный спрос. Но рынок все равно адаптируется к существующей ситуации», – прокомментировал Александр Васильев.
Он отметил, что строительные компании по итогам года не увидели ничего такого, что выбивалось бы из прогнозов, которые там давали раньше. Застройщики оказались готовы к изменению ситуации и вовремя приняли меры.
«Из интересного, например, в целом по рынку после июля мы увидели заметное падение спроса на одно- и двухкомнатные квартиры. При этом заметного снижения спроса на трехкомнатные квартиры не было», – добавил Александр Васильев.
Сохранение спроса на 3-комнатные квартиры обусловлено тем, что их часто покупают по пока действующим программам семейной ипотеки
В ГСК «АРБАН» говорят, что из-за ужесточения условий кредитования фиксируется снижение покупательской способности при достаточно стабильном спросе. Также после отмены льготной ипотеки в компании существенно увеличилась доля покупателей, которые использовали наличный расчет. Но это были те люди, кто решил сохранить имеющиеся средства, инвестировав их в недвижимость.
2024 год стал настоящим вызовом для застройщиков,
подчеркивают в ГСК «АРБАН».
«В этом году ключевая ставка Центробанка выросла в три раза – с 7,5% в январе до 21% в декабре. Причем резкий скачок – на 3,5 пункта – произошел в середине августа, а потом ежемесячно рос на 2 пункта. Это в сочетании с отменой льготной ипотеки с июля и сужением условий по семейной ипотеке оказало серьезное влияние на рынок новостроек», – прокомментировала заместитель директора по продажам ГСК «АРБАН» Елена Степанова.
Также она отметила, что из-за ситуации в экономике выросли и расходы на строительство жилья.
Так, стоимость проектного финансирования объектов незапланированно подскочила с 3,5-5% до 25%. Вряд ли кто из застройщиков мог спрогнозировать в начале года такую ситуацию».
«Но мы остаемся оптимистами и готовы к запуску новых проектов, когда экономическая ситуация станет более благоприятной и стабильной», – добавили в компании застройщика.
Прогноз – неопределенный
Таким образом, пока ситуация не позволит покупателям брать адекватные кредиты на покупку жилья (путем льготной ипотеки или снижения ставки), вряд ли стоит ожидать на рынке недвижимости каких-либо улучшений.
В феврале Центробанк должен провести очередное заседание по вопросу ключевой ставки – и тогда можно будет планировать, какой курс взял регулятор в новом году. Напомним, в последний раз, в декабре, вопреки ожиданиям многих, ставка не была увеличена, хотя ряд экспертов прогнозировали это на фоне целого ряда предыдущих повышений.
Строительство многоэтажек ведется во многих районах города, но пока непонятно, когда наступит благоприятное время для продажи квартир
Пока же квартиры остаются «золотыми» и для покупателей, и для самих застройщиков.
Очевидно, что первые будут уходить на рынок вторички или аренды, а вторые – придерживать продажу в новых проектах: ведь жилье по такой цене мало кто может купить.
Впрочем, всегда найдутся и те, кто при любых катаклизмах будет решать неотложные жилищные вопросы.
Фото: ДЕЛА