Мифы рынка недвижимости

Кризис развенчивает
многие устойчивые
мифы и заблуждения.

Чем более затяжным будет кри­зис, тем сильнее «прося­дут» цены на жилье. После кризиса 1998 года они восста­навливались в течение нескольких лет. Нынешний кризис ни с чем не сравним, и здесь даже прогнозы строить нелепо. Полностью он закончится лет через пять (первая фаза — в 2010 г.), а цены восстановятся лет через десять. Но это будут уже не те цены, что еще год назад, а прошедшие через горнило инфляции.

Наибольшая корректировка цен на жилье произойдет, естественно, там, где они были наиболее раздуты. И если раньше не было большой дифферен­циации цен на старое жилье (относительно старое, очень старое) и новое, т.к. ажиотажный спрос сметал все подчистую, то в будущем предава­рийное жильё подешевеет очень сильно.

Любые крупные изменения на рынке — и взлеты, и падения — всегда со­про­вождаются мифотворчеством. Не обошлось без них и в строительстве.

Миф 1. Выживут только гиганты.

Один из усердно распространяемых сегодня мифов — о неизбежном уходе с рынка боль­шого числа малых и средних строительных компаний. Якобы, выживут только гиганты.

Возможно, для Москвы это и справедливо — даже Ассоциация строителей России сооб­щает о возможном банкротстве при­мерно 70% участников строительного рынка. При­чём в «пиковом» поло­жении там оказались как мелкие, так и крупные предприятия Но эти данные слепо переносятся на Крас­ноярск.

У нас положение иное. Нежизнеспособные фирмы, а их оказалось совсем немного, с рынка уже ушли. Оставшиеся предприятия отходят от шока кризиса и приступают к активной работе.

Номинальная сверхрента­бельность отрасли, из которой финансировалось множество непрямых затрат — от коррупции до развития энергетики — ушла в прошлое. Установилась обычная в мировой практике рента­бельность в 7-10%. Для большинства фирм она приемлема.

Но миф о банкротстве строительных компаний живёт и процветает. Мы уже писали о некорректно поданном красноярскими журналистами телеканала ОРТВ сюжете по материалам проверки краевой прокуратурой деятельности застройщиков.

Передача вышла в эфир 24 апреля и вызвала возмущение всего стро­ительного сообщества. Журналисты объявили банкротами почти весь крас­ноярский строительный комплекс, кроме трех самых крупных компаний.

Однако руководители этих предприятий тоже осудили сюжет. В частности, ген. директор ООО «Монолитхолдинг» Мамед Абасов в разговоре с журна­листом газеты «Строитель» заявил: «Нельзя так делать. Откуда они могут знать, кто выживет, а кто — нет? Это всего лишь их предположения. Нельзя смешивать всех, перечислять списком. Конечно, есть проблемные стро­ительные предприятия. Все о них знают. Но в одном ряду с ними названы и уважаемые фирмы».

Прошло чуть больше месяца, и этот телеканал «отличился» снова. Жур­налист от имени Мамеда Абасова повторил скандальную версию от 24 апреля: «Мамед Абасов не хочет называть компании, которые, как он сам заявил, в скором времени покинут строительный рынок краевого центра. Это с десяток мелких фирм, которые строят не больше четырех — шести жилых домов. А это десятки тысяч квартир, в которые вложили свои деньги красноярцы. По словам Мамедова (так в передаче — Ред.), крепко на ногах стоят только крупные игроки».

Мамед Абасов в телесюжете ничего подобного не говорил. Он произнес только: «Я не намерен никого называть. Откройте журналы, там все видно». И дальше рассказывал исключительно о собственной фирме и своем видении ценовых перспектив жилищного рынка. Но в передаче его первые слова прозвучали как завершение фразы журналиста, и сложилось впечатление, что все сказано Абасовым.

В СМИ можно найти названия трёх-четырёх компаний, действительно являющихся проблемными. Очевидно, о них и говорил ген. директор «Моно­литхолдинга». Но в изложении телеканала получилось, что Абасов «приговорил» почти весь краевой строительный комплекс. Ибо именно «десяток фирм, строящих 4-6 жилых домов», составляют его костяк.

Примерно столько средних компаний (мелкая не может строить четыре дома) сегодня активно работают на красноярском строительном рынке. Они всегда рассчитывали на собственные силы, и не просят государственную помощь. А потому твердо стоят на ногах.

Миф 2. Самые стабильные капиталовложения — в недвижимость.

Отчасти это верное суждение, если за недвижимость просят её истинную стои­мость, не накрученную излишней капитали­зацией (минимальная спекулятивная соста­вляющая). Пока нельзя утверждать, что ры­нок окончательно стабилизировался.
Возможно и даже весьма вероятно даль­нейшее сниже­ние цены квадратного метра. Но новый обвал вряд ли состоится. Сни­жение будет плавным и дифференцированным. Новая структура рынка, предпо­лагающая значительное различие цен для разных категорий жилья, уже формируется.

Возводимое в массовом порядке жилье эконом-класса почти наверняка будет дешеветь. Строящееся же на престижных площадках жилье повы­шенной комфортности может даже начать расти в цене. Для этого ка­чество выполнения строительных работ и эксплуатационный ресурс здания должны быть на очень высоком уровне.

И даже выполнение этого требования не гарантирует полную ликвидность недвижимости как инструмента перспективного финансирования.

Например, в Париже, Лондоне целые городские кварталы некогда доро­гостоящей и престижной недвижимости были проданы фактически за бес­ценок (примерно 20% от рыночной стоимости) только потому, что раз­росшиеся анклавы мигрантов арабского и африканского происхождения практически выжили коренное население с мест его традиционного обитания.

В Португалии, Испании в связи с резкими изменениями климата ранее благодатные земли постепенно превращаются в полупустыни, что влечет за собой массовую миграцию местного населения и обесценивание любой, даже самой качественной и дорогостоящей недвижимости.

В российской глубинке многие жители безжалостно разбирают брошенные, но достаточно капитальные дома на стройматериалы и дрова. При чём не в каких-то там деревнях, а в городах с 30-100 тыс. населения.

Казалось бы, заходи и живи… Документы на дом (участок) в большинстве случаев утеряны, а их восстановление дороже самого дома. А ведь дом с 10-20 сотками земли имеет самый высокий инвестиционный потенциал. Думали ли старые владельцы недвижимости, вкладывая в свое время в нее силы и средства, что конечная стоимость будет равна стоимости кучи стро­ительного мусора?!

Миф 3. Ниже своей себестоимости квартиры продаваться не будут.

Еще как будут! Но сначала давайте опре­делимся с истинной себе­стоимостью. Для при­мера возьмем Украину, ибо процессы в нед­вижимости в братской стране идут не в пример быстрее наших.

Летом прошлого года утверждалось, что ре­альная себестоимость жилья экономкласса в Харькове — 1000 долл./кв. м. А уже в ноябре одна из ведущих строительных корпораций Харькова «Авантаж» объявила об инвестиционной продаже жилья по его себестоимости (чтобы сохранить кадры, инфраструктуру предприятия) — за 350 долл./кв. м. Посмотрим, чем ответят их конкуренты. Может, у кого-то себестоимость упадет до 250 долл./кв. м?

Кстати, стоит напомнить, что 10 лет назад мэр Москвы Лужков определял стоимость метра в столице в 300 долл./кв. м. Учитывая инфляцию доллара, можно эту цену удвоить, то есть сейчас должно быть 600 долл./кв. м.

Недавно госпожа Батурина (жена Лужкова, руководитель строительной компании «ИНТЕКО») «проговорилась» и обозначила низ падения цен, назвав 1000 долл./кв. м — честной ценой жилья. С этим, наверное, надо согласиться, ибо это средняя цена, будет жилье и по 3000 и по 500-700 долл./кв. м.

Тут для застройщиков принципиальный вопрос: либо продать готовое жильё сейчас или в самом ближайшем будущем по демпинговым ценам, либо через пару лет — по более высоким (еще не факт!). Но за эти несколько лет банковские проценты «сожрут» практически всю прибыль и даже больше (а это уже — факт!).

Прогнозы по динамике развития кризиса на ближайшие годы весьма противоречивы, и выиграет (точнее, потеряет меньше своего конкурента) тот, кто угадает более точно. Так что дилемма с запятой «Продать нельзя попридержать» для многих будет иметь судьбоносный характер.

В конечном счете, товар (в данном случае квартира) стоит не столько, сколько за него просят (или сколько стоят строительные материалы, труд рабочих, оформление документов), а столько, сколько за него готовы заплатить. Почему-то эту аксиому напрочь забывают риэлторы и продавцы жилья.

А реальный обвал на рынке жилья начался, когда первые квартиры, прио­бретенные по системе ипотечного кредитования населения и не обес­печенные своевременными платежами в банк, ушли с молотка. И тут вовсе не важно, сколько реально квартир продадут и по какой цене. Здесь важен сам свершившийся факт, юридический прецедент.

Миф 4. Ипотековладельцы, потерявшие работу и не способные свое­вре­менно выплачивать проценты, успокаивают себя тем, что изымать квартиры у неплательщиков банкам невыгодно, потому что они не специализируются на продаже квартир и юридическом обеспечении этих операций.

Поэтому банки будут «договариваться», ре­структуризировать долги и идти на всевоз­можные уступки своим клиентам олжникам. Возможно, доля истины в этих рассуждениях есть.

Но опять посмотрим в сторону Украины. Не­давно один крупный украинский дилер-ав­тосборщик предложил банкирам свою по­мощь в реализации автомобилей, конфис­кованных банками у неплательщиков. (Тамошние эксперты прогно­зируют, что в 2009-м на рынок попадет 130 тыс. залоговых авто. В России — на порядок больше.)
Обоюдовыгодный интерес: с одной стороны, развитая дилерская сеть, подготовленные кадры (техники, юристы), с другой — депрессия автомо­бильного рынка и возможность поработать с достаточно ликвидным товаром (почти новые автомобили по демпинговым ценам). Может сложиться весьма продуктивный симбиоз, который в условиях острого финансового кризиса спасет и банкиров, и автодилеров.

А почему некую аналогичную структуру не создадут, например, банки с ведущими риэлторами? Помогут друг другу на взаимовыгодных условиях. Создание площадки по продаже плохих долгов тому подтверждение. А за дополнительные услуги и хлопоты все равно заплатит бывший клиент банка.

Миф 5. Государство обязано помочь своим гражданам с ипотекой.

Государственные органы власти то пытаются задобрить сограждан разного рода «предложениями» по минимизации кредитного бремени, то вдруг про­гибаются перед банкирами. Но обе стороны будут наказаны банкротствами. Ибо нельзя брать то, что тебе не принадлежит. Да еще на этом и зарабатывать.

Рано или поздно за все придется отвечать. Банкам — за чрезмерную жад­ность. Их клиентам — за иллюзию красивой жизни. Почему государство должно помогать тем, кто брал ипотеку? Иными словами, брали одни, а рас­плачиваться за это должны другие?

Миф 6. Современная квартира непременно должна быть просторной.

Так уж сложилось, что в последние 8-10 лет возводимое жильё, даже панельное, пози­ционировалось выше эконом-класса. И даже массово востребованное панельное жилье старалось равняться на своих «собратьев».

Монолитные однокомнатные квартиры под 50 кв.м (габариты 3-комнатной советской квар­тиры!). Да, многим выгодна большая жилпло­щадь, особенно застройщикам. Невыгодна самим покупателям. За роскошь необходимо платить. И не только при покупке квартиры, но и при ее дальнейшей эксплуатации.

В стране до 80% ветхого и аварийного жилья где множество граждан до сих пор живут в бараках и коммуналках, в самом ближайшем будущем это старье начнет массово выходить из строя, рушиться. Ну и куда будут пере­селяться огромные массы людей — в квартиры по 50-80 кв. м?

На «современные» квартиры с учетом растущих цен на энергоносители денег не хватит. Только компактное, максимально автономное, с мини­мальными эксплуатационными затратами жилье будет способно хоть как-то смягчить приближающийся жилищный коллапс, который ожидается в ско­ром времени. Причем работать в этом направлении нужно начинать прямо сегодня. Вот такое жильё и нужно давать разного рода очередникам и разорившимся ипотечникам. Разумеется, без права приватизации.

В Красноярске миф развенчан полностью. Наиболее устойчивыми оказались компании, строившие малогабаритное жилье. Объем продаж готового жилья у этих фирм сегодня позволяет вести строительство в прежних объемах и без привлечения средств дольщиков.

Миф 7. Жилье в крупном городе более защищено, престижно и перспективно.

До недавнего времени крупные города (кра­евые и областные центры) страны по срав­нению с мелкими провинциальными город­ками и поселками имели гораздо более ста­бильное и объемное финансирование для со­держания жилищного фонда, поддержания в удовлетворительном состо­янии эксплуата­ционных коммуникаций.

Сейчас этого или уже нет, или не будет в ближайшее время. Предприятия стоят, отчислений в местную казну нет, зарплат (следовательно, и оплаты за коммунальные услуги) — тоже. Патовая ситуация. А все крупные города еще с советских времен имеют очень высокую централизацию систем тепло- и электроснабжения. Это приведет к тому, что даже из-за час­тичной задолженности могут отключить тепло.

Большинство старых советских панельных домов строилось в расчете на 50-75 лет эксплуатации. После первых 25-30 лет необходимо было сделать капремонт здания, и потом оно без проблем простояло бы еще столько же или больше в зависимости от проектной долговечности здания.

Если капремонт не сделать своевременно (а в основном так и произошло), то гарантийный ресурс здания резко уменьшается. Почему?

Дело в том, что капремонт — это не покраска стен, не замена обоев. Для панельного дома — это обязательное обследование швов, соединяющих панели, при необходимости их ремонт и последующая защита от влаги. Это полная за­мена всех стояков, контроль просадки фундамента и отвод грун­товых вод, чеканка трещин и швов в несущих стенах специальными ре­монтными составами, капремонт крыши и т. д.

Даже в тех домах, где капремонт был сделан, он не был сделан полностью, во всяком случае, вскрытия швов с их последующей санацией не было нигде. Как правило, ограничиваются утеплением фасадов, сменой ком­муникаций и ремонтом кровли.

А у нас в большинстве своем граждане думают, что если сделали в квар­тире пресловутый «евроремонт», значит, капремонт зданию как бы и не нужен, и за такую квартиру можно «драть», как за янтарную комнату.

Миф 8. Большой отложенный спрос к осени вернет активность купли-продажи квартир.

Самозаблуждение опаснее всего. Никакого отложенного спроса нет в помине. Реальный отложенный спрос — это когда клиент хочет, может, но по каким-либо причинам выжидает (например, более благоприятной конъюнктуры рынка).

В нашем же случае клиент хочет, но почти ничего не может, и ему уже совершенно наплевать на конъюнктуру этого самого рынка. Практически полное отсутствие реального ипотечного кредитования ставит крест даже на жилье, цены на которое «просели» почти вдвое.

Большой отложенный спрос был еще 2-5 лет назад, когда баснословные кредиты раздавали направо-налево, а валюта текла в страну рекой. Сейчас, когда за все нужно платить, отложенный спрос практически равен нулю.

Миф 9. Нынешнее падение цен на недвижимость — максимальное. Осенью начнется рост цен.

Это — как заклинание, самая большая фан­тазия-мечта риэлторов и квартирных спеку­лянтов. Но мы еще не ощутили последствий кризиса: налицо только изменение условий кредитования населения, а уже какой эффект!

А вот настоящий экономический (да и по­литический) кризис может «про­садить» ко­нечные цены на жилье в три-четыре раза. И речь идёт не только о жилье эконом-класса. Но именно на него должны прийтись ос­новные объемы строительства.

Кроме того, можно сказать, что цены не рух­нут, а станут реальными. Кстати, тут стоит вспомнить одного московского деятеля, который на недавней встрече бизнесменов с президентом Медведевым ругал СМИ за то, что они своими статьями и прогнозами рушат рынок недвижимости.

…Идет настоящая информационная война. Руководители отдельных фирм, риэлторы и строительные чиновники бьют себя в грудь, доказывая незыб­лемость былой строительной доктрины. При этом порой несут такую чушь, так безбожно врут, не краснея, что их стыдно смотреть и слушать. И что характерно, во время их пламенных спичей никогда не присутствуют оппоненты, которые бы могли высказать иную точку зрения.

Борис Кацев
Олег Кечин
Газета «Строитель. Енисей»