Заложники залога

Российская ипотека переживает самый драматический момент сво­ей недолгой истории.
Драма разворачивается прежде всего в массовом сознании. Трудно представить себе какой-либо дру­гой продукт, который несколько лет усиленно рекламировали все — от президента до молвы.
Когда обнаружилось, что любимец публики стал источником всемирной экономической эпидемии, российский мозг начал давать сбои. Теперь нам предстоит заново искать ответ на вопрос, что такое ипотека, дальнейшая судьба которой будет во многом зависеть и оттого, какой она выйдет из нынешнего кризиса.

Русский парадокс

Практически все специалисты сходятся на том, что отечественный (и краевой в том числе) ипотечный рынок спасло от обру­шения только то, что он очень мал. Несмотря на невиданную рекламную «накачку», в ипо­теку вступило от силы 2% соотечес­твенников, тогда как в США — более поло­вины населения. В денежном эквиваленте это соотношение ещё более существенно.

Причина общеизвестна: американские банки и агентства раздавали кредиты едва ли не первому встречному и в результате вырастили финансовую громаду, которая рухнула от легкого толчка — повышения на полпроцента ставки рефинансирования. Наши финансовые структуры в этом отношении оказались не в пример жестче — тем и спаслись.

Еще недавно около десятка коммерческих банков предлагали красноярцам более 60 ипотечных программ по кредитованию покупки практически любого жилья — простеньких «панелек» с вторичного рынка, новых квартир и собственных домов. Сроки — от года до 50 лет, первоначальный взнос колебался в пределах 30–50% (в некоторых отсутствовал), минимальные ставки — 10%, максимальные — 21,5%. Сейчас этого разнообразия уже нет.

В конце декабря 2008 года официально заявили о моратории на реализацию ипотечных программ практически все коммерческие банки России и края. Те же, кто такого заявления не делал, применяют тактику «вежливого отказа»: попросту забраковывают подавляющее большинство заявлений от потенциальных клиентов.

Причин, побудивших финансовые структуры к массовому уходу с рынка, множество. Михаил Рогозин, директор компании РИСС (Региональный ипотечный сберегательный союз), специализирующейся на выдаче кредитов и сборе платежей, указывает на одну из них.

— Действует следующий механизм: закладные собираются в пул — по сто миллионов, миллиарду, который продается зарубежным либо российским инвесторам, и деньги вновь поступают на ипотечный рынок. Теперь у инвесторов средств нет, пулы они не покупают — так возник кризис.

По большому счету сейчас на этом рынке осталось только два игрока — Сбербанк и федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), региональным оператором которого является Красноярский краевой фонд жилищного строительства (ККФЖС).

— Сбербанк, учитывая его филиальную сеть, опережает нас по выдаче жилищных кредитов, но по ипотеке, думаю, мы идем на равных, — рассказывает Ирина Селиванова, начальник управления ипотечного кредитования ККФЖС. — Мы ни на день не прекращали кредитование. Более того, практически все, кому отказали коммерческие банки, пришли в фонд. В результате объемы у нас увеличились в 3–4 раза. Раньше оформляли 50–70 сделок в месяц, сейчас — 120–150.

По большому счёту сейчас все козыри по выдаче ипотечных кредитов в руках АИЖК и, соответственно, его операторов. Именно агентство планирует получить в рамках господдержки основные финансы для ипотечного кредитования более 260 миллиардов рублей. Часть средств — 60 миллиардов — уже выделена. Остальные, в том числе 35 миллиардов государственных гарантий, поступят в течение 2009-го. Таких денег, уверяют специалисты,хватит для удовлетворения любого спроса. Загадка лишь в том, каким он будет.

История спроса

Резкое увеличение клиентов ККФЖС не стоит расценивать как рост популярности ипотеки как таковой. Кредитование — далеко не главное направление деятельности фонда. Его основная задача — обучение учас­тников ипотечного рынка и выстраивание качественной инфраструктуры, включающей риелторские, оценочные, страховые компании, регистра­ционную службу и другие элементы. Что касается популярности ипотеки, то слово «обвал» уместно именно здесь.

Достоверной — в цифрах — иллюстрации падения спроса нет, большинство специалистов применяют расплывчатую формулировку — «уменьшился в разы». Но очевидно, что будущий спрос, по крайней мере в недалекой перспективе, во многом определит судьба тех, кто уже вступил в ипотеку.

По данным управления Федеральной службы судебных приставов (УФССП), за прошлый год долги красноярцев по ипотечным и потребительским кредитам увеличились на 45%, достигнув 3 миллиардов рублей. Приставы умалчивают о «кризисной составляющей» этой суммы — говорить о ней можно будет, лишь подведя итоги года нынешнего.

Общероссийский показатель задолженности по ипотеке — около 11%. На этом фоне край смотрится как передовик — у нас только 0,7% (для сравнения: например, в Саратове задолженность составляет 30%, в Алтайском крае — 9%). Как считает Ирина Селиванова, по всей видимости, это заслуга самого фонда и его первичных кредиторов, которые тщательно подходили к отбору заемщиков и грамотно поставили клиентов в весьма жесткие и в то же время понятные рамки.

Но, когда предприятия в регионе закрываются десятками, а доллар с августа 2008-го вырос на 55%, будущее видится не столь оптимистичным, как еще полгода назад.

Поэтому и реакция кредиторов оказалась вполне предсказуемой: банки уходят с ипотечного рынка, а оставшихся клиентов держат на коротком поводке, практически не соглашаясь на отсрочки. Кстати, как сообщили в региональном УФССП, не так давно прозвенел первый звоночек: на торги выставлена квартира, находящаяся в ипотеке. Несостоявшийся владелец лишился работы, и банк потребовал немедленного возврата долга. Благо квартира у безработного оказалась не единственной.

Оставшиеся игроки ужесточают условия кредитования.

— С конца прошлого года многие коммерческие банки подняли перво­начальный взнос с 10% до 30% и более, ставки увеличились на 3%, а в некоторых случаях даже на 9%, — говорит Ирина Селиванова. — У нас ставка выросла в среднем на 1,5–3%, в зависимости от срока ипотеки и первоначального взноса она составляет от 13% до 15% годовых. Сам первоначальный взнос в марте снижен до прежнего 10%-ного уровня.

Спасательный круг

Терпящих бедствие ипотечных клиентов государство начало спасать с не меньшим энтузиазмом, чем рекламировало саму ипотеку последние нес­колько лет.

В январе АИЖК внесло изменения в «Стандарты рестру­ктуризации ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан», касающиеся в основном тех, кто лишился доходов более чем наполовину. Занимается проблемными клиентами стопроцентная «дочка» АИЖК — ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов», уполномоченным лицом которого в крае является все тот же Фонд жилищного строительства.

Сейчас мы подписываем соглашение о сотрудничестве, в рамках которого фонд уполномочен давать консультации гражданам по господдержке, принимать документы и отправлять их в агентство для рассмотрения, — продолжает Ирина Селиванова.

— Потенциально человек может рассчитывать на господдержку, если он действительно потерял более половины от совокупного семейного дохода, не имеет другого жилья, кроме того, которое приобрел по ипотеке, а также имущества стоимостью более 500 тысяч рублей. Но сначала такой клиент должен обратиться к кредитору, который, возможно, предложит собственную схему выхода из ситуации. Если же нет — клиент отправляется в фонд.

Однако необходимо понимать, что без участия кредитора схема господ­держки обречена на провал, поскольку банк сам должен выбрать одну из схем реструктуризации: предоставление нового кредита в долях с агент­ством либо согласие на регистрацию последующей ипотеки, в случае выдачи агентством займа на погашение аннуитетных платежей клиента. Затем фонд рассматривает документы и, если кандидат соответствует условиям, отправляет их в агентство, где принимается решение об оказании помощи по одной из утвержденных схем.

Одна из схем господдержки — выдача стабилизационного займа или кредита, за счет которого заемщику предоставляется отсрочка аннуи­тетных платежей на год. Фонд или банк выдают ему кредит на погашение платежей, который впоследствии распределяется на оставшийся срок ипотеки. Размер «довеска» напрямую зависит от суммы ежемесячного взноса: легче придется тем, у кого он сравнительно невелик.

В любом случае претенденту на господдержку предстоит ответить на почти философский вопрос: сможет ли он за 12 месяцев как минимум восстановить прежнюю платежеспособность? На фоне панических прогнозов будущего отечественной экономики это похоже на предложение сыграть в русскую рулетку. Есть надежда, что в действительности всё будет не так мрачно, просто слишком серьезен психологический барьер.

Вопреки ожиданиям специалистов, ажиотажа вокруг «спасательного круга» пока нет. Отчасти здесь виновато само государство, изначально принявшее слишком жесткие условия получения помощи. Из полутора тысяч проблемных клиентов, обратившихся в АИЖК, забраковали практически всех. После недавнего смягчения допуска к реструктуризации было принято более 400 заявлений. Но, учитывая, что в России около 800 тысяч «ипотечных» клиентов, эти цифры — капля в море.

В крае примерно та же картина: по словам Ирины Селивановой с начала года из 5 тысяч клиентов фонда обратилось за консультацией 70 человек, документы сдали только пятеро.

Без прогнозов

Надо полагать, что уход большинства коммерческих банков с ипотечного рынка — мера временная. А государство, судя по заявлениям высших чиновников, считает кредиты под залог недвижимости едва ли не главным инструментом поддержания жилищного строительства. Кажется, заинте­ресованных в кончине любимого семилетнего детища — именно таков возраст российской ипотеки — нет. Более того, красноярские финансисты считают, что обвала неплатежей в среднесрочной перспективе не предвидится.

— Те, кто брал себе единственное жилье, будут изо всех сил биться и платить, — считает Михаил Рогозин. — Клиентов, имеющих несколько квар­тир и зарабатывающих на ипотеке, думаю, не более 5%. Но в любом случае человек не должен забывать дорогу в банк — именно об этом говорилось на ежегодной конференции в АИЖК.

Александр Григоренко
Журнал «statis.ru»