Не успели российские граждане толком разобраться с недвижимостью, как их торопят с решением «земельного вопроса». Риск опоздать велик: цена на участки, которые еще недавно можно было приобрести за символическую сумму, а то и бесплатно, в скором времени взлетит в разы.
Уже сейчас (если кто-то еще не знает) в отношении земельных участков шести категорий (в том числе категории земель населенных пунктов) действует обязательная кадастровая оценка, учитывающая в том числе и рыночную стоимость земли.
«Оценка проводится на конкурсной основе. Выигравшая его организация прежде всего собирает информацию о рыночных сделках по тому или иному виду участка, — рассказала на встрече с журналистами Нина Мельникова, заместитель начальника отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю. — Земля в Красноярске имеет 17 видов использования — начиная от участков под многоквартирные дома, ИЖС и гаражи до участков под офисы и объекты торговли.
На данный момент самая дешевая — земля сельхозназначения: в среднем 1,5 руб. за кв. м.
Цена на участки под жилье – 500–700 руб. за квадрат. Самые дорогие площади — под объектами торговли, до 8 тыс. руб. за кв. м.
По этому принципу формируются все расценки — и на аренду земли, и на приобретение ее в собственность, и налоговые платежи.
При этом оценка производится не реже чем раз в пять лет. Собственникам недвижимости я бы настоятельно рекомендовала увязать «судьбу» принадлежащих им объектов и земли: иначе в будущем ни то, ни другое нельзя будет ни продать, ни подарить».
Кстати, начиная с 1 июля 2012 г. выкуп участков производится только по полной кадастровой стоимости.
Прежде выкупить землю можно было всего за 1,5% этой стоимости. Сейчас, впрочем, на рассмотрении в Госдуме находится законопроект о продлении срока льготной приватизации — за 3% от кадастровой стоимости, поясняет Ольга Лукьянова, начальник отдела землеустройства департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска. Однако будет ли он принят, еще неизвестно.
Пока действует и порядок упрощенной приватизации.
Эта мера вместе с пресловутой «дачной амнистией» призвана не столько облегчить участь потенциальных собственников земли при сборе и оформлении документов, сколько навести наконец порядок на территории города.
«Дачная амнистия — термин, конечно, довольно хлесткий, но на деле эта процедура означает упрощение оформления земли в собственность по 6 видам землепользования, — объясняет Виктория Максакова, начальник отдела регистрации прав на земельные участки управления Росреестра по Красноярскому краю.
— Государству важно как-то зафиксировать ситуацию и ликвидировать неразбериху, существующую еще с советских времен. Если есть даже старый документ — 30-х, 50-х, 70-х годов, лишь бы не дореволюционный, — подтверждающий право собственности на жилье или отвод участка, можно оформить необходимые документы по упрощенной схеме — сразу в регистрирующем органе, минуя администрацию».
Коллективно построенные гаражи нельзя узаконить в упрощенном порядке
Кстати, по словам Виктории Максаковой, в Николаевке и Покровке — микрорайонах, за которыми держится стойкая слава «вороньих слободок», — с оформлением собственности проблем практически нет. Исключения — это единичные случаи, когда документы невозможно найти даже в архиве или когда жители многоквартирного дома не могут скооперироваться, чтобы коллективно стать владельцами земли.
Нюанс тут следующий. Сейчас при строительстве многоквартирного дома участок под ним автоматически становится объектом долевой собственности всех владельцев квартир.
Такое правило распространяется на жилые дома начиная с двухквартирных — при условии, что в них коммуникации или места общего пользования (чердаки, подвалы и т.д.) действительно общие. Но если с новыми домами этот вопрос решается сам собой, то жителям старых и частных надо собраться вместе, найти нужные документы, сообща пойти в соответствующие инстанции… В общем, проблемы не исключены.
С 2008 г. примерно такой же порядок действует и в отношении гаражей. Но на объекты коллективного гаражного строительства дачная амнистия не распространяется.
«У дачной амнистии есть и свои минусы, — говорит Виктория Максакова. — Так, например, в ее рамках предусмотрена отмена межевания участка: его и без этого можно зарегистрировать и продать. Но покупатель-то в этом случае получает кота в мешке! Не так давно в садоводстве «Победа» был куплен участок, все необходимые документы прилагались. А впоследствии выяснилось, что была незаконно «прихвачена» и соседская земля — границы четко не были обозначены».
В Росреестре призывают оформить права на землю и другую недвижимость как можно скорее
Разумеется, цель законодателя — подвигнуть собственников оформить свои права, комментирует Ольга Лукьянова. И пока это можно сделать на более-менее лояльных условиях.
К тому же уже действуют законы, предусматривающие административную ответственность и серьезные штрафы для пользователей земли, не прошедших эту процедуру, — например,
если собственник недвижимости, расположенной на участке, формально использует его не по предписанному назначению.
И, кстати, если потенциальный собственник не согласен с оценкой участка, у него сейчас согласно закону есть возможность досудебного урегулирования проблемы. В течение 6 месяцев после внесения данных в кадастр он может обратиться в комиссию при Росреестре и там оспорить достоверность сведений, использованных оценщиком, или правомерность его действий. За ним остается и право заказать независимую оценку. Таким правом, замечают наши эксперты, в свое время воспользовалось несколько крупнейших красноярских предприятий.
Сейчас рассматривается законопроект о продлении срока досудебного урегулирования до 5 лет.