В Красноярском крае затягивается продажа новостроек

Красноярский край оказался в числе семи регионов России с большим объемом жилого строительства, где сложился дефицит спроса на новое жилье: новые квартиры продаются неважно. Тем не менее ситуация далеко не критическая, и она меняется по мере снижения ключевой ставки. ДЕЛА изучили данные исследований рынка и поговорили с застройщиками.

Об аналитическом исследовании ДОМ.РФ «Жилищное строительство в России: риски дисбаланса» рассказал Единый ресурс застройщиков в материале под названием «На рынке двух крупнейших регионов не хватает предложения, а в семи субъектах РФ – дефицит спроса». 

Главный посыл – за семь месяцев 2025 года девелоперская активность продолжала замедляться, однако продажи квартир в новостройках сократились сильнее, чем это замедление. К примеру, с января по июль запуски новых проектов в сравнении с тем же периодом 2024 года уменьшились на 19%, до 21,2 млн квадратов.

А продажи на первичном рынке снизились на 23%, до 12,2 млн кв. м.

При этом портфель строящегося в стране жилья вырос на 3% и составляет 118,4 млн кв. м. Рост, по мнению аналитиков, обусловлен переносом сроков завершения строительства на 6 и более месяцев для пятой части всех объектов. А вот ввод жилья на 1 августа по сравнению с началом года уменьшился.

В Красноярском крае по сравнению с прошлым годом портфель строящегося жилья, по данным ДОМ.РФ, тоже вырос, на 10%, и составляет 1,99 млн квадратов. А ввод – сократился: за 8 месяцев в эксплуатацию введено 883 тыс. кв. м, включая 238 тыс. кв. м многоквартирных домов: это данные краевого министерства строительства и ЖКХ.

Затоварили новыми домами

Как говорится в исследовании, на рынке новостроек сложился риск затоваренности. Сроки реализации нераспроданного жилья выросли с начала 2025-го с 3,1 года до 3,7 года. Норма при этом составляет от 2 до 3,5. И этот риск будет сохраняться, пока не восстановится спрос.

Соотношение распроданности и готовности квартир на первичном рынке на начало августа уменьшилось до 70%. Это в пределах нормы, которая составляет от 60 до 80%, но в начале года показатель был выше, 77%, а 1 августа 2024 года равнялся 88%: таким образом, тогда наблюдался дефицит предложения новых квартир, возникший из-за стимулирования спроса в 2020–2024 годах с помощью льготных программ кредитования. 

В исследовании ДОМ.РФ названы регионы с самым большим дефицитом спроса и предложения. Аналитики рассмотрели ситуацию в 23 регионах России, где строится больше всего жилья (75% от общего числа новостроек страны).

И выяснилось, что дефицит предложения и высокая распроданность наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге, равновесие – в трех регионах: это Московская область, Иркутская область и Хабаровский край.

А вот Красноярский край и еще шесть субъектов РФ – Краснодарский край, Башкирия, Приморский край, Воронежская и другие области попали в зону риска.

Скорость продаж новостроек там ниже равновесной, причем в Красноярском крае рынок тормозит больше всего: срок реализации непроданного строящегося жилья достигает 6,9 года. При этом в июле 2024-го  он составлял около 2 лет.

А соотношение распроданности и готовности новостроек в Красноярском крае на 1 августа 2025-го – всего 51%, то есть заметно ниже нормы.

Аналитику подтверждают и в ЦИАН. Так, по данным агентства, в Красноярске за 8 месяцев года продажи новостроек сократились по сравнению с январем – августом 2024 на 44%, с 5,54 тыс. до 3,08 тысячи квартир. И это наибольшее сокращение среди городов-миллионников.

Все сбалансировано?

Впрочем, по мнению красноярских застройщиков, это «средняя температура по больнице». Для каждого конкретного объекта ситуация оптимистичнее. В ГСК «Арбан» поясняют, что происходит на рынке сейчас,

и заявляют о росте продаж новостроек.

«Снижение активности на рынке новостроек сегодня связано с объективными причинами, и в первую очередь – с высокими ставками по ипотеке. Это главный сдерживающий фактор спроса, который влияет не только на сегмент новостроек, но и на рынок недвижимости в целом.

Вместе с тем мы фиксируем рост продаж с июля. Такой тренд во многом объясняется тем, что сразу три наших крупнейших объекта вышли на финальную стадию сдачи. Интерес покупателей распространяется не только на квартиры: востребованы и подземные паркинги, и кладовые, и коммерческие помещения. В числе немногих застройщиков города «Арбан» формирует полноценную комфортную среду: жилье вместе с удобной инфраструктурой, дополнительными сервисами и продуманным пространством для жизни», – комментирует Ирина Одинец, директор по продажам и маркетингу группы строительных компаний.

По ее словам, решающими факторами для покупателей остаются предсказуемые сроки ввода, стабильность цен и надежная репутация застройщика, что и обеспечивает компании положительную динамику «даже в непростой рыночной ситуации».

Не видят изменений в худшую сторону и в «СМ.СИТИ».

«Когда отменили льготную ипотеку, продажи квартир действительно просели на фоне прежних рекордных, с повышенным спросом. Потом рынок закономерно опустился и сейчас находится в более низком, но стабильном уровне, – рассказывает ДЕЛА Александр Васильев, директор по маркетингу строительной группы СМ.СИТИ. –  Август внушает оптимизм. Мы заметили, что рост продаж составил около 20% относительно предыдущего года и средних показателей с июля по июль. В целом ничего существенно нового на строительном рынке не произошло, застройщики знали об отмене отдельных программ льготной ипотеки и к этому готовились».

По словам Александра Васильева, компания «находится в «зеленой зоне» по соотношению распроданности и строительной готовности жилья (60–80%).

«Наш продукт хорошо подготовлен к запросам рынка, и пока нам удается выполнять план продаж», – заключает он.

Кстати, стабильность строительства в Красноярском крае и его соответствие спросу отмечают и в профильном министерстве.

«Мы фиксируем, что объем строительства жилья в этом году не такой высокий, как в предыдущие два года, однако он стабильный. Застройщики строят жилье в объеме, соответствующем спросу населения… Положение компаний стабильное, рисков незавершения строительства и проблем с финансированием нет. Ни один застройщик не отказался от реализации намеченных планов», – сообщил первый замминистра строительства и ЖКХ Красноярского края Максим Говорушкин.

В перспективе – рост спроса и цен

Снижение ключевой ставки ЦБ до 17% поможет оживить рынок жилья, полагают аналитики. Например, руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Недвижимости Артур Ахметов полагает, что вслед за снижением ключевой ставки произойдет снижение ставок по рыночной ипотеке, а снижение доходности депозитов простимулирует покупателей вернуться к вложениям в недвижимость.

«Осень и начало зимы – традиционно высокий сезон продаж на рынке жилья. В совокупности с реализацией отложенного спроса и снижением привлекательности депозитов (только по итогам июня – июля россияне сняли наличные на сумму 400 млрд рублей) количество сделок в осенний период может превысить показатели июля – августа текущего года на 15%», – полагает Ахмедов.

В ДОМ.РФ даже прогнозируют снижение предложения на рынке – в результате опережающего восстановления спроса и замедления портфеля строящегося жилья.

Все это примерно в 2027 году может привести к риску дефицита – а значит, и к росту цен на квартиры.