Год без льготной ипотеки: как изменился рынок новостроек

Ровно год назад завершилась программа безадресной льготной ипотеки, которая была драйвером роста на первичном рынке жилья в предыдущие годы. Эксперты провели исследование, чтобы понять, как ее отмена повлияла на рынок новостроек. Результаты показывают, что, несмотря на снижение спроса и сокращение объемов предложения, цены продолжили расти, а застройщики нашли способы адаптироваться к новым условиям. 

Ниже спрос

Исследование провели специалисты Циан.Аналитики. Согласно их отчету, число сделок с новостройками за последний год снизилось примерно на 20% относительно фоновых значений последних трех лет. Однако показатели оказались не такими критичными, как можно было ожидать.

Застройщики смогли компенсировать падение спроса благодаря запуску рассрочек, акций, скидок и использованию оставшихся льготных программ.

Отмена «легкой» ипотеки привела к особенно заметному снижению продаж в городах, где ранее наблюдался повышенный спрос. Например, в Кемерове, Красноярске и Краснодаре число сделок упало на 46%, 45% и 42% соответственно. В то же время в таких городах, как Калининград, Тольятти, Хабаровск и Севастополь, продажи даже немного выросли – на 4-16%.

Интересно, что Москва показала наиболее стабильные результаты: здесь продажи снизились всего на 7%. Это объясняется высоким уровнем покупательской способности столичного населения и большим количеством проектов с гибкими условиями оплаты.

Доля ипотечных сделок также претерпела изменения. После прекращения программы льготной ипотеки их количество сократилось до минимальных значений с 2016-2017 годов – в Москве и Санкт-Петербурге, например, этот показатель опустился до 33-41%.

Однако уже к началу 2025-го года он вернулся к уровням 2019 года, составив около 50-55% от всех договоров долевого участия.

Это связано с тем, что банки начали стабилизировать финансирование льготных программ, а застройщики – активнее предлагать альтернативные варианты, такие как уже упомянутые рассрочки и частичное субсидирование ставок.

Впрочем, у каждой компании своя стратегия, и, например, в красноярской «ОМЕГЕ» доля сделок в рассрочку осталась минимальной, а «коммерческие коммуникации, как и раньше, строятся на особенностях ЖК: минимальной плотности застройки, высокой энергоэффективности, низкой этажности. Это обеспечивает устойчивый спрос и реализацию квартир», – пояснила ДЕЛА Анна Пуртова, заместитель директора по маркетингу и продажам Группы Строительных Компаний «ОМЕГА».

Застройщик использует рассрочку в основном на этапе строительства.

«С другой стороны именно то, что квартира готова или почти готова, ее в любой момент можно посмотреть перед покупкой, оценить ее характеристики, полюбоваться видом из окна, – все это и вызывает у покупателя более высокий интерес и мотивацию к сделке», – поясняет представитель компании.

Ситуация на рынке диктует свои условия.

«Если говорить о чем-то новом, что появилось после отмены всеобщей льготной ипотеки в июле прошлого года, то мы, наконец, пришли к трейд-ин, – говорит Анна Пуртова. – Партнерское нам агентство недвижимости бесплатно продаст квартиру клиента на вторичном рынке при условии дальнейшей покупки квартиры в наших ЖК».

Выше цены

Несмотря на снижение спроса и сокращение числа сделок, цены на новостройки продолжили расти. По данным аналитиков, за год средняя стоимость квадратного метра по стране выросла на 11%. Этот рост превышает официальную инфляцию, что подтверждает давление на рынок жилья со стороны растущей себестоимости строительства и удорожания проектного финансирования. Особенно заметно подорожание жилья в Севастополе (+44%), Оренбурге (+29%) и Барнауле (+24%).

«Ценообразование никогда не было простым, – комментирует ДЕЛА Анна Пуртова. – Как и прежде, цену, помимо себестоимости, диктует спрос. Чем он ниже – тем активнее предложения о скидках и акциях. Мало что поменялось и сегодня. На каких-то проектах цена неуклонно растет, поскольку спрос продолжает опережать предложение – у нас и сейчас есть такие комплексы, – а где-то цена не менялась вот уже год, и сейчас она на редкость привлекательна».

В Красноярске средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 143,5 тыс. рублей, что на 2% больше, чем год назад.

При этом разрыв между ценами на новостройки и вторичном рынке сократился: если год назад он составлял 12%, то сейчас – всего 10%.

Меньше предложений

Объем нового предложения снизился примерно на 20% по сравнению с фоновыми показателями последних трех лет. В Москве и Санкт-Петербурге число новых корпусов уменьшилось на 20% и 24% соответственно. Это связано с рядом факторов: снижением спроса, ужесточением условий банковского финансирования, ростом ставок по проектному финансированию и более осторожным подходом застройщиков к планированию новых проектов.

Исключением стал апрель 2025 года, когда девелоперы смогли смягчить позицию банков и вывели на рынок больше новинок. Однако уже в мае показатели снова упали, частично из-за длительных праздников.

Эксперты считают, что рынок новостроек продемонстрировал свою устойчивость даже в условиях внешних шоков.

По итогам 2025 года ожидается дальнейшее сокращение числа ДДУ на 15-17%, рост цен предложения на 12-15% и коррекция объема предложения на 10%.