«Год вызова для строителей»: красноярцы тормозят с покупкой новостроек

По данным портала «Авито Недвижимость», в 2024 году в активно застраиваемом Красноярске, в отличие от других городов, предложение квартир в новых домах и спрос на такое жилье выросли более чем на 30%. Однако у застройщиков своя статистика, а в целом изменения на рынке новостроек нельзя назвать однонаправленными.

ДЕЛА разбирались в вопросе с привлечением экспертов. Если кратко: квартиры продолжали покупать. Но в более благоприятных экономических условиях показатели были бы совсем другими.

Аналитики «Авито»: движение вверх

По подсчетам аналитиков, ситуация с ростом предложения на рынке жилой недвижимости характерна для всей России – в целом по стране показатель составил +30%. В Красноярске, уточняет портал, 1-комнатных квартир было выставлено на продажу больше на 36%, двухкомнатных – на 27%, трехкомнатных – на 13%.

«Такая динамика связана с активностью застройщиков в регионах и выводом новых проектов на рынок», – комментируют там ситуацию.

А с ростом предложения и выбора, по данным «Авито», вырос и спрос на новостройки – в Красноярске за год, например, на 31%. И это исключение, поскольку в большинстве регионов покупки, наоборот, сократились.

Там также отмечают, что в минувшем году на рынке недвижимости произошел перелом: до июня включительно спрос стимулировала массовая льготная ипотека. Однако после ее отмены предложение стало расти, а спрос на новые квартиры – охлаждаться.

Красноярские застройщики: предложение упало

ДЕЛА обратились к двум крупным красноярским застройщикам и попросили оценить ситуацию на рынке. В строительной группе «СМ.СИТИ» пояснили, что данные «Авито Недвижимости» не следует понимать буквально.

«Авито» – это агрегатор, где по одному и тому же предложению могут работать несколько агентств недвижимости, – прокомментировал директор по маркетингу «СМ.СИТИ» Александр Васильев. – Также и застройщики могут заключать с этой компанией договоры и выкладывать свои квартиры, как, например, это сделали мы».

Вместе с тем, отмечает Александр Васильев, согласно аналитике портала «ДОМ.РФ», который учитывает декларации на жилье, показатели предложения в 2024 году находятся чуть ниже, чем за последние несколько лет (1379 кв. м в продаже в крае в сравнении с 1551 кв. м в декабре 2023 года и 1529 кв. м в декабре 2021-го).

В ГСК «АРБАН» отмечают, что на текущий момент в продаже 5 действующих проектов, а вот старт новых проектов, запланированный на осень – зиму 2024 года, был отложен. Квартиры не появятся на рынке до тех пор, пока не улучшится ситуация с ключевой ставкой и ипотечным кредитованием.

«На сегодняшний день дефицита предложения нет, тем более что на текущий момент АРБАН суммарно реализует самые большие объемы строительства в Красноярском крае», –  прокомментировала ситуацию заместитель директора по продажам ГСК «АРБАН» Елена Степанова.

В «СМ.СИТИ» тоже отмечают, что запускают новые проекты не столь активно, как могли бы.

«Это происходит в силу сниженного спроса. Так, разрешение на строительство может быть получено, но само строительство еще не начато. Либо еще не открыта продажа – потому что застройщики тоже смотрят на соотношение спроса и предложения», – пояснил Александр Васильев.

Спрос ниже среднего

Спрос, по словам директора по маркетингу «СМ.СИТИ», сейчас находится чуть ниже средних показателей. Однако в целом, говорит он, какого-то значимого снижения не произошло.

«В июле 24-го года закончилась некоторые ипотечные федеральные программы. Понятно, что сам факт наличия программ разгонял спрос. Естественно, после их отмены спрос стал ниже. Однако в 2023–2024 годах сами показатели спроса были заметно выше средних. Таким образом, критического снижения сейчас нет. В то же время мы понимаем, что в ближайшее время начнется копиться отложенный спрос. Но рынок все равно адаптируется к существующей ситуации», – прокомментировал Александр Васильев.

Он отметил, что строительные компании по итогам года не увидели ничего такого, что выбивалось бы из прогнозов, которые там давали раньше. Застройщики оказались готовы к изменению ситуации и вовремя приняли меры.

«Из интересного, например, в целом по рынку после июля мы увидели заметное падение спроса на одно- и двухкомнатные квартиры. При этом заметного снижения спроса на трехкомнатные квартиры не было», – добавил Александр Васильев.

В ГСК «АРБАН» говорят, что из-за ужесточения условий кредитования фиксируется снижение покупательской способности при достаточно стабильном спросе. Также после отмены льготной ипотеки в компании существенно увеличилась доля покупателей, которые использовали наличный расчет. Но это были те люди, кто решил сохранить имеющиеся средства, инвестировав их в недвижимость.

2024 год стал настоящим вызовом для застройщиков,

подчеркивают в ГСК «АРБАН».

«В этом году ключевая ставка Центробанка выросла в три раза – с 7,5% в январе до 21% в декабре. Причем резкий скачок – на 3,5 пункта – произошел в середине августа, а потом ежемесячно рос на 2 пункта. Это в сочетании с отменой льготной ипотеки с июля и сужением условий по семейной ипотеке оказало серьезное влияние на рынок новостроек», – прокомментировала заместитель директора по продажам ГСК «АРБАН» Елена Степанова.

Также она отметила, что из-за ситуации в экономике выросли и расходы на строительство жилья.

Так, стоимость проектного финансирования объектов незапланированно подскочила с 3,5-5% до 25%. Вряд ли кто из застройщиков мог спрогнозировать в начале года такую ситуацию».

«Но мы остаемся оптимистами и готовы к запуску новых проектов, когда экономическая ситуация станет более благоприятной и стабильной», – добавили в компании застройщика.

Прогноз – неопределенный

Таким образом, пока ситуация не позволит покупателям брать адекватные кредиты на покупку жилья (путем льготной ипотеки или снижения ставки), вряд ли стоит ожидать на рынке недвижимости каких-либо улучшений.

В феврале Центробанк должен провести очередное заседание по вопросу ключевой ставки – и тогда можно будет планировать, какой курс взял регулятор в новом году. Напомним, в последний раз, в декабре, вопреки ожиданиям многих, ставка не была увеличена, хотя ряд экспертов прогнозировали это на фоне целого ряда предыдущих повышений.

Пока же квартиры остаются «золотыми» и для покупателей, и для самих застройщиков.

Очевидно, что первые будут уходить на рынок вторички или аренды, а вторые – придерживать продажу в новых проектах: ведь жилье по такой цене мало кто может купить.

Впрочем, всегда найдутся и те, кто при любых катаклизмах будет решать неотложные жилищные вопросы.