Эксперты: «Такой ситуации на рынке жилья в Красноярске не было еще никогда»

В октябре всего за месяц в Красноярском крае продажи жилья по долевым договорам упали на 21,3%. Такие данные приводит Росреестр. ДЕЛА поговорили с банками и риелторами о делах на рынке недвижимости, и все эксперты сходятся в одном: такой ситуации, как сейчас, в современной истории еще не было.

Согласно отчету Росреестра, в октябре в крае было зарегистрировано 590 договоров долевого участия. В сентябре их было 750, то есть падение составило 21,3%.

Управление уточняет, что средние цены на квартиры по долевым договорам в октябре оказались такими:

• Однокомнатные – 5 млн 205 тыс. рублей
• Двухкомнатные – 6 млн 841 тыс. рублей
• Трехкомнатные – 10 млн 238 тыс. рублей
• Четырехкомнатные – 13 млн 407 тыс. рублей

Средняя площадь долевой однушки составила 37,4 м², двушки – 52,9 м², трешки – 79,3 м², четырехкомнатной квартиры – 95,1 квадрата.

Чаще всего в октябре дольщики покупали двухкомнатные квартиры. Они составили 45,8% от общего количества зарегистрированных сделок. На однокомнатные пришлось 30,5%, на трехкомнатные – 20,3%, четырехкомнатные – 3,4%.

Ситуация на рынке

По сообщениям риелторов, ситуация на рынке недвижимости сейчас крайне непонятная. Они не могут просчитать события наперед – потому что такого еще не случалось.

«Я бы сказал, что сейчас появился совершенно новый рынок недвижимости, – рассказал ДЕЛА риелтор Дмитрий Никитинский. – Да, раньше были кризисы, взлеты и падения, но такой ситуации, как сейчас, не было никогда. Поэтому все прежние схемы и правила сейчас не работают. Фактически, чтобы понять происходящее, приходится тыкать палкой в темноту».

По словам риелтора, «ипотека умерла». И он считает, что власти не намерены «оживлять» ее в обозримом будущем.

«Поэтому рынок у нас сейчас уникальный: это рынок, на котором есть продавцы, но нет покупателей», – так Никитинский описывает ситуацию.

Продать вторичную квартиру сейчас, говорит эксперт, очень сложно – причем нужно быть готовым еще и хорошенько снизить цену. Примерно на треть.

«Хуже всего продается среднее жилье, тут ничего нового. Трешки всегда плохо продавались, однушки, студии и гостинки продавались хорошо. Это положение сохранилось и усугубилось. Владельцам трех- и четырехкомнатных квартир следует быть готовыми к тому, что если они радикально не снизят цену (на 20-30%), то могут вообще не продать свои квартиры в ближайшие несколько лет», – говорит риелтор.

Он предупреждает: не нужно питать иллюзии о том, что цены на жилье могут рухнуть вдвое. Свои слова он подкрепляет опытом различных кризисов как в России, так и за рубежом – недвижимость никогда не дешевела больше чем на треть.

«Люди старшего поколения наверняка помнят сюжеты в советской прессе о том, как капиталисты давили бульдозерами апельсины, когда те сильно дешевели – лучше уничтожить излишек, чем продавать его за бесценок. Примерно то же будет и с недвижимостью: собственники, отчаявшись продать, скорее снимут свои объявления или будут сдавать квартиры в аренду, но радикально снижать цены не станут. Потому что обесценившаяся квартира – это жилье, пусть и никому не нужное в данный момент. А обесценившиеся деньги – это ничто, пустота. И отложить их использование на будущее не удастся», – объясняет он.

А вот вырасти цены, считает Дмитрий Никитинский, могут: подскочит доллар – и цены в объявлениях пойдут вслед за ним.

Понять рынок, говорит риелтор, можно на реальном примере из его опыта. Ему знакома одна собственница, которая не может продать квартиру уже более полугода. При этом у женщины «полно покупателей». Проблема в том, что тем  сперва требуется продать свои квартиры.

«Классическая по нынешним временам ситуация: интересантов много, но покупателей среди них нет, потому что покупатель – это тот, у кого есть деньги», – резюмирует специалист рынка.

«Семейная ипотека» как последняя возможность

В ГСК «АРБАН» ДЕЛА также заявили о серьезных вызовах на рынке недвижимости из-за роста ключевой ставки.

«Следствием стал рост ставок по базовой программе ипотеки почти до 30%, – прокомментировала ситуацию директор по продажам и маркетингу компании Ирина Одинец. – Поэтому единственным рабочим инструментом остается «Семейная ипотека».

Впрочем, добавила она, и эта программа неидеальна: одобряемость клиентам упала в разы, выдача останавливается из-за исчерпания лимитов. Еще одним стоп-фактором становится рост размеров первоначального взноса.

«Все это делает процесс получения ипотеки, и следовательно, покупки квартиры в разы труднее. А «выкуп» застройщиком права получения «семейной ипотеки» для своих клиентов для того, чтобы обойти все «предыдущие» запреты, я бы назвала «ипотечным беспределом». Но зачастую это единственный способ помощи клиенту», – говорит Ирина Одинец.

Более того, напоминает эксперт, с Нового года вводится так называемый «единый ипотечный стандарт», который запретит субсидирование ипотеки застройщиками и ипотеку траншами.

«Многие эксперты прогнозируют, что и по семейной ипотеке ставки могут вырасти до 8-12%. В результате текущие условия по семейной ипотеке – это последняя возможность взять ипотеку под 6%», – считает она.

Впрочем, и семейная ипотека сегодня – редкость. Так, Сбер недавно возобновил эту программу, но уже примерно через 10 дней объявил о том, что лимиты по ней исчерпаны. В банке сообщили ДЕЛА, что сейчас продолжают принимать заявки по «Семейной ипотеке» в штатном режиме.

Однако тут все зависит от решений правительства РФ: будут новые лимиты – будет и ипотека.

Впрочем, еще можно уповать на то, что кто-то, получивший одобрение раньше, отменит или перенесет свою сделку. Но шанс, как можно понять, небольшой.

В ВТБ сообщили, что за 9 месяцев этого года в Красноярском крае и Хакасии выдали 4,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 18,6 млрд рублей. Более половины этого объема – ипотека с господдержкой.

«Начиная со второго полугодия рынок ипотеки «охлаждается», – прокомментировали в ВТБ. – Это общероссийский тренд, на который повлияли меры регулятора по охлаждению рынка, высокая ключевая ставка, трансформация ипотечных программ с господдержкой. Выдачи ипотеки ВТБ в Красноярском крае и Хакасии за 9 месяцев 2024 года сократились на 12% в сравнении с таким же периодом прошлого года».

В банке замечают изменение в ипотечных сделках соотношения долей готового и строящегося жилья. Так, в июне на «стройку» пришлось более 60% выдач, а в сентябре – уже 50%.

«Если говорить о ставках по рыночной ипотеке, то они сейчас экстравысокие. Рекордным стал и срок, в течение которого держатся высокие ставки по ипотеке в России, – 10 месяцев они превышают психологически приемлемый для заемщиков уровень в 15%»,

– прокомментировали в ВТБ.

В банке прогнозируют, что рынок недвижимости продолжит замедляться. Однако полная остановка ему не грозит.

«Всегда есть вопросы, которые нужно решить здесь и сейчас, а в более благоприятный период воспользоваться рефинансированием», – объясняют там.

В то же время, отмечают в ВТБ, клиенты, и особенно те, кто получил льготную ипотеку, все реже идут на ее досрочное погашение. Люди предпочитают положить эти деньги на депозиты и накопительные счета. Такую стратегию в банке считают оправданной: полученный с процентов от счета доход можно направлять на уплату процентов по кредитам.

Как будет развиваться ситуация дальше, никто не знает.

Однако нужно понимать, что если частные лица могут повременить с продажей квартиры или сдавать ее в аренду (а те, кто хотел купить свою, – пока снимать жилье у первых), то у застройщиков такого выбора нет.

Жилье строится на заемные деньги, так что продать квартиры по определенной цене и в определенный срок – жизненно важный для девелоперов вопрос. А на горизонте уже маячат упомянутый выше «единый ипотечный стандарт» и новые ограничительные меры.