Последние полтора-два года в строительной отрасли Красноярского края идет самый настоящий бум малоэтажного строительства. Начало положил проект «Новалэнд» в Солонцах. После подтянулись и другие застройщики.
По мере роста количества инвестиционных проектов в этой сфере, спрос снижается все сильнее. Но это не останавливает компании, предлагающие частным инвесторам «жилье на земле, подальше от суеты большого города».
Однако если закон, который обсуждается в Госдуме, останется при вступлении в силу без изменений, многие коттеджные поселки могут потерять свою привлекательность.
Госдума предлагает признавать землю дачной только в том случае, если она находится на территории населенного пункта
Бурное «цветение» девелоперских проектов в малоэтажке началось после выхода в свет постановления Конституционного суда Российской Федерации, которое официально разрешило прописку на дачах. После этого юридической стороной проживания за городом никто всерьез не озадачивался. Существенной разницы, какая земля — садовая или предназначенная для жилой застройки, не существовало.
Сейчас в Государственной Думе идет обсуждение законопроекта, который может изменить ситуацию. По сути, документ призван окончательно поставить все точки над i в вопросе российской малоэтажки. Предполагается четко прописать назначение трех типов земель: садовых, огородных и дачных. Первые два предназначены исключительно для сельского хозяйства. На них нельзя будет возводить жилые постройки, и, соответственно, прописаться там тоже будет невозможно.
Дачные же земли как раз выделены под малоэтажную застройку. Законодатель предлагает признавать землю дачной только в том случае, если она находится на территории того или иного населенного пункта. В случае принятия закон должен вступить в силу с 1 января 2011 г.
Власть согласна, но не готова
Если коттеджный поселок не входит в населенный пункт, прописаться собственник дома там не сможет
Таким ходом министерство регионального развития РФ предлагает решить сразу две проблемы малоэтажки — вопрос с определением места проживания граждан и вопрос доступности социальной инфраструктуры.
«Существуют собственники, которые скупали паевые земли, формировали крупные участки из земель сельскохозяйственного назначения с целью фактического строительства коттеджного поселения: „Шамони“, „Серебряная миля“, „Золотая горка“, — говорит руководитель службы по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края Константин Шумов.
— Плохо, когда застройщики начинают позиционировать в публичном пространстве или, хуже того, рекламировать свои проекты, избегая слова дача. Они говорят, что это коттеджные поселки с развитой инфраструктурой. Очевидно, что ни пунктов по охране общественного порядка, ни детских садов на землях сельхозназначения быть не может. Это не жилье в юридическом смысле этого слова. И законопроект, предложенный министерством регионального развития, как раз регулирует эту коллизию».
Несмотря на позитивную оценку законопроекта, г-н Шумов считает, что Красноярский край, как и другие регионы страны, пока не готов к его принятию. Дело в том, что документ дает рамочную концепцию, идеальную картинку — «как все должно быть». В службе по контролю за градостроительной деятельностью резонно спрашивают, а что же делать с теми дачными поселками, которые уже строятся?
«Дача в Шамони стоит 8 млн руб. Это огромные вложения людей, которые построили там свою недвижимость, а теперь им говорят — ребята, ваши дачи находятся за пределами населенного пункта, прописаться вы там не сможете», — сетует Константин Шумов.
К сожалению, в «Шамони» не сочли необходимым рассказать нам о возможности включения коттеджного поселка в состав ближайшего населенного пункта — поселка Бугачево.
Честный рынок
Для того чтобы ситуация, описанная главным архитектором края, не стала реальностью, застройщики уже начали готовиться к новациям в законодательстве. Директор по развитию поселка «Кузнецово Заповедный» Михаил Паршков рассказал ДЕЛА.ru:
«Нашей компании от этого законопроекта никакого вреда или пользы нет. Мы еще до начала этапа активных продаж перевели земли в категорию индивидуального жилищного строительства. Мы входим в состав деревни Кузнецово, включены в их генеральный план. И это уже тенденция. Как обычно делается? Купили землю сельхозназначения, начали кампанию по продаже и уже в процессе перевели ее под ИЖС. Этот процесс идет, просто сейчас все гораздо быстрее подтянутся».
Застройщики массово скупали земли сельхозназначения для строительства коттеджных поселков
Оценивая закон в целом, он отметил: «Закон хороший, правильный. Народу теперь будет не страшно вкладываться в малоэтажку. Государство сейчас начинает требовать от застройщиков мощной юридической базы. Это хорошо для всех, в том числе и для нас. Уменьшается недобросовестная конкуренция, вводятся очень строгие правила. Случайные девелоперы отсеются».
В компании «Новалэнд» с этим мнением, в общем-то, согласны. «Рынок может сузиться до ряда реализующихся коттеджных поселков — „старичков малоэтажки“, а вот успешный старт новым проектам обеспечить будет сложнее.
С другой стороны, сложившаяся ситуация обеспечит отток с малоэтажного рынка проектов „однодневок“, которых, к сожалению, сегодня предостаточно. Произойдет своего рода „естественный отбор“. Одного замечательного названия поселка и красивого ландшафта уже будет недостаточно, застройщикам придется строить комплексно, с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, при этом в начале необходимо будет узаконить такое строительство, в том числе через работу с администрацией», — рассказала ДЕЛА.ru руководитель проекта Наталья Тимошенко.
«Надеюсь, что после закона, регламентирующего загородное строительство, будут приняты законы как раз о том, как всю эту бюрократическую процедуру упростить до минимума, в противном случае наш край так и останется одним из последних в „малоэтажном рейтинге“ регионов страны», — добавила она.
При этом г-жа Тимошенко сообщила, что компания «Новалэнд» полностью готова к принятию поправок в законодательство — коттеджный комплекс является частью поселка Солонцы.
Два пути
Всего существует две схемы перевода сельскохозяйственных земель в земли, предназначенные для жилищного строительства. Это присоединение к существующему населенному пункту и создание нового.
Случаи применения первого механизма в Красноярском крае уже есть. До 1 января 2012 г. в стране действует процедура расширения границ населенных пунктов. Она занимает 45–50 дней.
По словам заместителя главы администрации Емельяновского района Сергея Бекасова, в настоящий момент только два застройщика в районе — «Новалэнд» и «Зодчий» (коттеджный городок «Видный») — ведут работы на территориях, включенных в состав населенных пунктов. Остальные действуют в рамках садоводческих объединений. И, несмотря на то, что они стремятся так же включиться в то или иное поселение, удастся это далеко не всем.
Ни пунктов по охране общественного порядка, ни детских садов на землях сельхозназначения быть не может
«Это достаточно сложная процедура. Конечно, если есть какие-то обоснованные предложения, если есть территориальная близость, то мы идем навстречу компаниям. Но если поселок расположен, допустим, за два километра, там не предусмотрены площадки под детские сады и лечебные учреждения, мы можем отказать. Глава администрации района имеет на это полномочия», — добавил г-н Бекасов.
По его словам, главная проблема в том, что присоединение коттеджного поселка к населенному пункту неизбежно увеличивает социальную нагрузку на последний. Зачастую власть не может пойти на это. «Сами застройщики сейчас не думают, к сожалению, как обеспечить своих инвесторов, к примеру, медицинской помощью», — отметил заместитель главы администрации.
Второй путь — создание новых поселений — более сложен, при его упоминании специалисты лишь разводят руками. Такой практики в стране практически нет. В открытых источниках есть лишь одного упоминание о случае, когда удалось создать новый населенный пункт.
Самый сложный путь — создание новых поселений
Речь идет об экопоселении «Ковчег» в Калужской области. «Трудно ли оформить населённый пункт? И да, и нет. У нас процесс оформления занял довольно-таки много времени, года три в общей сложности, но связано это было по большей части с новизной процесса, а не со сложностью самой процедуры.
Дело в том, что до нас за последние двадцать, как минимум, лет с предложениями об организации населённого пункта никто в администрацию области не обращался. А это значит, что чиновникам и представителям власти пришлось заново восстанавливать все необходимые для этого нормативы и процедуры», — рассказал один из идеологов экопоселения Фёдор Лазутин на официальном сайте «Ковчега».
Еще один вопрос, который неизбежно встанет перед контролирующими органами — как проверить соблюдение закона. Ведь, по сути, ничто не мешает человеку построить трехэтажный особняк, а на все вопросы отвечать: «это для хранения садового инструмента». Константин Шумов подтверждает: «К каждому сараю автоматчика не приставишь. То, что находится за пределами правового поля, невозможно контролировать».
Так или иначе, перед подписанием закон пройдет экспертизу в думских комитетах, а потом обсуждение в верхней и нижней палатах парламента. За это время его суть и форма могут серьезно измениться.
Олег Леонтьев
ДЕЛА.ru